探究我國房地產政策與房地產市場

沈朝

[摘要]隨著我國經濟的快速增長，我國房地產市場取得了巨大進步，但與此同時也存在結構失衡、金融風險等問題。基于此，本文分析我國政府房地產政策對房地產市場的影響，并對房地產政策提出了相關建議。

[關鍵詞]房地產政策 房地產市場

這幾年來，中國的房地產市場勢頭都能用“壯觀”來描述，當前地產表現兩大現狀，一是一線城市房價的上升勢頭一直是有增無減，始終處于火熱階段。二是像房價一直處于萎靡不振的鄂爾多斯城市，以及一些房價處于慢熱型的二、三線城市。可以說是分界線很清，都以漲價為主，一些高端地產漸漸出現的局面慢慢的出現。從1994年國務院頒布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》計算開始。房地產的改革將近實行了二十年。研究房地產市場和房地產政策，對于深入貫徹落實科學發展觀，全面建設小康社會有一定的理論意義和現實意義。

1目前我國房地產政策分析解讀

將二手房貸的首付比例增加到60個百分點，以及將貸款利率增加到標準利率的1.1倍。這是在2011年1月26日發布的“新國8條”里規定的。在2011年，第一套房商業貸款首付百分之三十，如果是第三套及以上的住房，則不發放商業貸款。在同年1月28日，房產稅在上海和重慶兩城市實行。這對加強落實地方政府責任起到調控意義，它的嚴厲程度是第一次。

全國住房信息在2012年1月實行系統聯網，從而更好地加強個人住房信息的管理建設，既而能夠保證在2012年6月底實現四十多個主要城市的住房信息系統聯網。其調控的意義在于希望樓市的調控和監管的”短板”能夠從制度上得到彌補。

2013年2月20日，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”。對穩定房價工作責任制進行完善，加強遏制投機性購房力度，加大一般商品住房以及用地的提供、加速保障性安居工程的順利規劃建設、以及市場監督管理工作力度要大大加強。其調控意義在于強調對以限購限貸為中心的調控政策的始終執行。

2房地產市場發展中存在的問題

2.1房地產價格居高不下

在2013年4月，中央銀行對城鎮儲戶進行了問卷調查，其結果顯示，一季度百分之七十的居民覺得當前的房價高，表示很難接受，其結果是，居民的購房意愿降低，而在同一時間四月份，國家統計局公布的對其調查的統計數據顯示，在全國70個大中城市中，三月份新建商品房、二手房價格環比增漲的城市數量都增加到67個。在這之中，北京和廣州環比增漲幅度最高達到3.1%。

2.2房地產結構嚴重失衡

商品房、經濟適用房、廉租房的比例失調以及大戶型和中小戶型比例失衡將會導致房地產市場的結構失衡。經濟適用房和廉租房以及中小戶型數量很少，總量還不及房地產開發總量的百分之二十。

2.3房地產市場隱含巨大的金融風險

在這十幾年里，房地產市場到底有多少家銀行貸款，從來沒有人知道，因此筆者對其做了一推算。據了解，對于對購房者的貸款，其總額在7萬億左右。而銀行給開發商貸款總額在3萬億左右。要是房價突然暴跌，對整個國民經濟和人民生活產生的影響將是很大的。

2.4房地產市場拉大了貧富差距

在房地產行業中，最大收益者是開發商。將其所有開發資金計算，利潤率至少在50%以上，要是按其自有資金計算，利潤率高達200%以上。投機者也獲利頗豐，要是按自有資金計算，利潤率最少在100%以上。富裕階層把買房當作投資，也是房地產泡沫的受益者。一些不得不高價購買商品房的中低收入階層，成為“房奴”；無力購買住房的中低收入階層只能望房興嘆。這些現象都拉大了貧富差距。

3促進中國城市房地產業持續健康發展的政策措施

3.1加快住房保障政策的實施

從目前實際形勢來看，公租房、廉租房、經濟適用房等建設與政策的完善應成為目前中國城市中低收入群體住宅消費保障制度的核心。盡管保障制度應該根據當時實際情況而發展，但政府的經濟政策、經濟發展模式及其決定的政府保障能力、住宅發展階段、低收入居民的住宅消費保障需求等都是決定住宅消費保障制度設計的重要因素。

3.2控制房地產投機炒作行為

用稅收杠桿抑制短期炒作行為的方法來對投機性需求進行防范治理。在我國，大部分的房地產資源都被富有階層擁有，以至于加劇了社會貧富差距和社會不公。對于這樣的現狀，政府應該對其征收財產稅和資源占用稅，就是對售房利潤進行收稅，進而有效地遏制投機性需求，達到降低泡沫風險目的。政府可以考慮對購買商品房后，短時間內就轉讓的所得利潤收以高稅率規定。此外，還需要從土地政策、金融政策以及匯率改革等多方面調控房地產市場。

3.3加強房地產貸款風險控制機制建設

對房地產開發企業的貸款過程要做到嚴格遵守。從而避免房貸操作風險，使房貸操作程序得以完善，以及對房貸管理方法進行創新。防范“假按揭”風險，對懲罰制度進行完善。加強利率風險管理力度，滿足借款人降低利率風險的需求，從而更好地研究利率風險管理工具。完善住房置業擔保制度，通過專業化的運作降低風險管理成本。

3.4提高住房政策實施的執行力

將國家住房政策落于實處的基本保證是增強住房政策實行的執行力度，即就是要發揮房地產政策的作用。一方面是對房地產活動中的經濟關系進行調整，從而對房地產交易和開發行為進行規范。二是確保國有資產的保值增長。規范市場行為的規范通過房地產政策得以實現，從而保證交易活動在所有者認同的范圍內進行。三是有利于開發商規避風險，使開發商嚴格自律，提高企業自身的素質和核心競爭能力。

4小結

總的來講，為了使房地產市場能夠回歸理性，對房地產市場的調控成為根本目的。使其能夠漸漸步入穩定良性的發展道路上，著不僅需要房地產市場自身調節，而且需要政府盡可能快的完善土地制度、以及對財政體制和房地產稅收制度等方面的進行制度性改革，從長遠發展目標建立房地產市場平穩發展的長期有效體制。

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