淺談如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場提升房產(chǎn)測繪質(zhì)量

陳超榮

摘要：房產(chǎn)測繪主要是利用測繪技術(shù)手段測定和表述房屋及其自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量以及利用現(xiàn)狀等工作。房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容有房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)面積預(yù)算、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)要素調(diào)查與測量、房產(chǎn)變更調(diào)查與測量、房產(chǎn)圖測繪和建立房產(chǎn)信息系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量保證；協(xié)會

房產(chǎn)測繪的作用表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移和糾紛裁決的依據(jù)。它為房地產(chǎn)管理建立了一個立體管理平臺，它對城市房屋的過去、現(xiàn)在、位置、形狀、結(jié)構(gòu)、高度、面積、權(quán)利人的各種信息，都有一個詳細(xì)準(zhǔn)確的表述。

二是房產(chǎn)測繪的成果是為進(jìn)行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)相關(guān)稅費、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押及保險服務(wù)等方面提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)信息。

三是房產(chǎn)測繪不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、水利、交通、通信、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，是保證信息共享、避免重復(fù)測繪、重復(fù)投入的重要措施。

總之，加強房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場，確保基礎(chǔ)信息的完整性與準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)管理的要求，也是城市建設(shè)與發(fā)展的要求。

建設(shè)部[2000]166號文《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行<房產(chǎn)測量規(guī)范>加強房產(chǎn)測繪管理的通知》明確提出“各地要結(jié)合地方政府機構(gòu)改革，按照房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求，積極推進(jìn)房產(chǎn)測繪體制改革，使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪經(jīng)營行為分離，房產(chǎn)測繪單位成為獨立的法人實體和市場主體”。通知發(fā)出后，全國各地相繼施行房產(chǎn)測繪單位脫鉤改制，實行測、管分離。但由于房產(chǎn)測繪市場有待培育和規(guī)范、執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范有偏差、房產(chǎn)測繪行政管理缺位、房產(chǎn)測繪機構(gòu)的法律、經(jīng)濟賠償?shù)蓉?zé)任不明確等等造成近年來房產(chǎn)測繪市場較為混亂。

因此，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場，加強房產(chǎn)測繪的全面管理，是各地房產(chǎn)測繪行政管理部門的重要職責(zé)和首要任務(wù)，各地要從嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范測繪隊伍、完善監(jiān)督機制等工作著手，推動房產(chǎn)測繪工作走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化。以下幾點淺顯的看法，與大家共同探討：

1.嚴(yán)格測繪資質(zhì)審查，把好市場準(zhǔn)入關(guān)。

按照《中華人民共和國測繪法》的規(guī)定，從事測繪活動的單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的測繪資質(zhì)證書。各級房產(chǎn)行政主管部門要依照《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于人員規(guī)模、技術(shù)水平、儀器設(shè)備、生產(chǎn)能力等的規(guī)定，對申請房產(chǎn)測繪的單位資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查論證。房產(chǎn)測繪單位依法取得資質(zhì)證書并在房產(chǎn)行政主管部門備案后方可從事房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)。同時加強房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推行人員執(zhí)證上崗制度。

2.制訂統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依。

2000年《房產(chǎn)測量規(guī)范》的出臺對統(tǒng)一房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)起到了很大的作用。但我國地域遼闊，各地的房屋結(jié)構(gòu)樣式不同，有的極具民族特色。因此，各地應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》結(jié)合本地實際制訂具體的實施細(xì)則，制定有關(guān)的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程，為房產(chǎn)面積的測算提供更具操作性的技術(shù)規(guī)則，有效地降低面積測算中對建筑面積的認(rèn)定特別是對公共建筑面積的分?jǐn)傉J(rèn)定的自由裁量權(quán)，極大地減少房產(chǎn)面積的爭議和糾紛，切實保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保證本地房產(chǎn)測繪的規(guī)范開展。

3.成立房產(chǎn)測繪管理機構(gòu)，加強對房產(chǎn)測繪的監(jiān)督管理。

各地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強對房產(chǎn)測繪行業(yè)行政管理，實施房產(chǎn)測繪單位和個人的資質(zhì)、資格管理，在資格備案、房產(chǎn)測繪計劃、成果檢查驗收、成果鑒定等方面行使管理職能，健全測繪執(zhí)法監(jiān)督體系，大力加強房產(chǎn)測繪管理、監(jiān)督機制，搞好房產(chǎn)測繪市場的宏觀調(diào)控，加大房產(chǎn)測繪成果管理的力度。

4. 建立房產(chǎn)測繪成果公示制度

首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經(jīng)測繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測繪責(zé)任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產(chǎn)測量、測量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對詳細(xì)的測繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示：

（1）被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積。

（2）參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

（3）不分?jǐn)偟墓灿貌课弧y繪成果的公示制度能切實保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進(jìn)一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測繪單位、購房人的各自職責(zé)。

5.建立新建項目備案制度，對重大測繪項目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)。

城市新建項目應(yīng)在立項后向房產(chǎn)測繪管理部門登記備案，由房產(chǎn)測繪管理部門組織編制房產(chǎn)測繪計劃，對重大測繪項目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，統(tǒng)一監(jiān)督完成。

6.對測繪成果進(jìn)行嚴(yán)格的審核、驗收，確保質(zhì)量。

嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.2-2000） 規(guī)定的房產(chǎn)測繪成果最終驗收制度，實行二級檢查一級驗收制度，即過程檢查、最終檢查和驗收。由委托人（開發(fā)建設(shè)單位）對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品組織實施最終驗收，驗收人員可由委托單位邀請的有關(guān)技術(shù)專家組成，也可委托由國家認(rèn)定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定。驗收的主要內(nèi)容有：測繪成果的適用性、界址點的準(zhǔn)確性、面積測算的依據(jù)及方法等。

7.推行房產(chǎn)測繪公示制度，接受社會監(jiān)督。

一是房產(chǎn)測繪管理部門要通過各種媒體對商品房面積計算的相關(guān)知識及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行宣傳普及，讓廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人熟悉面積計算方法和面積糾紛處理方法。二是為了切實保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，起用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料目錄在政務(wù)信息網(wǎng)上予以公布，公布的內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測繪責(zé)任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等。實行測繪成果資料目錄通告制度使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產(chǎn)測量、測量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。三是建立房產(chǎn)測繪機構(gòu)及相關(guān)人員的信用檔案，將各類房產(chǎn)測繪機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等情況記入測繪機構(gòu)及個人的信用檔案，向社會公開、公示，接受社會監(jiān)督。

8.加大違規(guī)處罰力度，創(chuàng)建公平公正的競爭環(huán)境。房產(chǎn)測繪成果涉及房產(chǎn)權(quán)屬管理，直接關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。因此，房產(chǎn)測繪行政管理部門要不定期開展房產(chǎn)測繪市場專項檢查，堅決查處無證測繪、超級測繪、弄虛作假等違規(guī)行為。逐步建立和完善適應(yīng)市場發(fā)展需要的房產(chǎn)測繪管理體系，推動房產(chǎn)事業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

以上是個人對規(guī)范房產(chǎn)測繪市場、提升房產(chǎn)測繪質(zhì)量的幾點見解，希望能從加強管理，強化監(jiān)督入手，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)測繪市場，達(dá)到測繪單位資質(zhì)化、測繪人員專業(yè)化、測繪規(guī)范細(xì)則化、測繪市場規(guī)范化、測繪成果透明化。