房產住宅項目管理的成本控制實戰

張鐵成

摘要：根據本人多年從事房地產住宅項目管理的體會，從實戰角度出發，對于建設方的成本控制進行簡單總結。住宅商品化至1998年以來的16年間經歷了從中心城市小規模的試點到全國各縣鎮大面積開花，從單一產品粗放式的管理到如今多檔次細分人群后的精細化管理。房地產開發水平在不斷的進步，樓盤的質量和檔次也得到了極大的提高。房地產市場也經歷了幾次跌宕起伏的大浪淘沙式的變化。如今的房地產開發是在比品牌、拼質量、看管理，當年阿貓阿狗買塊地就賺錢的時代已經過去了，要想在如今的房地產市場上立于不敗之地，謀得一碗飯吃就不得不從樹立企業品牌、在管理上精打細算上下功夫。房地產項目的經濟賬從拿地到交付有開發、設計、招標、采購、施工管理、物業維護等諸多環節，本文僅從項目管理的角度進行一些實戰性的闡述。

關鍵詞：項目管理;成本控制;措施

項目管理的主控戰場應該在項目施工現場，但項目的成本控制卻大部分在項目實施前的準備和項目實施過程中的各方資源的協調組織當中更為重要。本文僅從項目管理的角度出發對成本控制的各階段做一些簡單的分析并提出個人的一些不成熟的措施與讀者分享。

一、項目成本管理在設計階段的參與

設計階段是項目成本目標制定及成本控制的關鍵階段，應該說設計階段的成本控制在整個項目的成本控制中占到80%以上。那么除了設計院及公司設計管理部門對設計階段的成本控制負責任外，我們工程項目管理人員應該在設計階段做哪些工作呢？

1.參與公司產品類型的設定。

一個項目究竟要做什么樣的產品，給什么樣的人群使用是決定項目成本目標的關鍵。如果是做別墅項目，那么它的成本中心就不在土建結構上而是在建筑的外立面裝飾標準、小區市政配套及景觀成本的投入上。如果是高層及超高層的產品那么成本就在結構類型的選擇、空間布局的安排。這一階段的介入可以憑借我們現場管理的經驗探討和表達從現場管理及使用的角度對產品詳細規劃的意見，比如配電房、垃圾房的布置位置，地下汽車庫與室外管線的位置安排等等。

再比如，根據容積率要求我們是做3棟33層的高層還是做5棟20層的小高層呢？我們的公建配套是單獨建造還是安排在某移動單體中呢？

2.參與材料標準的選擇。

產品定位完成之后就是施工圖階段建筑作法及景觀標準的制定。建筑做法的選擇不能高于或低于產品的檔次。一個高端別墅樓盤，我們的外立面設計效果及材料設計師一般不會與產品脫檔，但關于一些細節可能就會被忽略。比如地下室公共走道的裝修標準，地下汽車庫地坪的建筑做法，一些公共部位防火門的使用標準，室外景觀的石材及樹木的選擇都有可能存在不搭配、不協調的狀況。還有一些關鍵部位防水材料及工藝的選擇，公共部位墻地面等的建筑做法是否仍采用老規范等不合時宜的做法等。我們作為長期在現場進行項目管理的管理人員與施工單位及業主都經常打交道，我們更了解目前的新工藝、新材料、新做法，更理解業主的真正需求，所以我們要在這個階段提出我們的寶貴意見。

3.參與基坑圍護方案、變更方案及臨時處理方案的設計。

基坑維護方案涉及現場地質狀況及目前市場成熟的施工工藝，在這方面工程管理人員往往比設計人員更有發言權，現場變更及簽證方案的優化更離不開現場項目管理人員的參與和提出合理化建議。

二、項目成本管理在招投標過程的參與

1.參與公司主要供應商的考察和評選。

供應商的選擇特別是總包及景觀等主要承包商的選擇可以說關乎到整個項目的成敗。選擇一家有能力的承包商不但能夠把工程保質保量的完成，而且在綜合成本的考量上還可以節約成本，防范重大風險。工作中我們對于總包供應商的考察主要考察以下幾點：1）承包商直管公司或承包老板的真實財務狀況，這一點是至關重要的，財務狀況良好，近三年有良好的工程誠信記錄，并有不同階段的在建工程是擁有良好現金流的有力保障。2）考察其是否擁有固定且穩定的勞務班組。3）投標項目經理的實際履歷和是否能真正到場管理。

2.參與供應商合同談判及條款的制定。

經過考察通過的供應商有不同的特點，再經過經濟標的比選最后選定的供應商可能存在不同的優勢或劣勢，因此當供應商確定后需要根據不同的供應商制定不同的合同制約條款及不同的付款方式。付款方式的談判要根據自身財務狀況及供應商的財務狀況綜合考慮，如果自身公司財務狀況沒問題，那么只要考慮在保證合同付款無風險的情況下盡量保證承包商的現金流，如果付款條件嚴重傾向建設方，承包商的質量及進度管理可能會受到影響。

3.施工單位的選擇及施工材料的組織要預留足夠的采購時間及周期，一般排定的施工單位進場時間要提前2個月提報給招投標部門，以便其有足夠的時間選擇好的單位和談定好的價格。

4.項目招投標應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動;對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見;對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

三、項目成本管理在施工階段的簽證管理

1.合理規劃，做好前期平面布置，避免無效成本產生;

2.方案先行，避免不合理的方案造成成本增加;

3.發生簽證后，必須立即對現場進行復核，且保證至少三方以上人員參與;

4.認真解讀合同，弄清楚工作范圍，分清責任界限，減少交接時產生簽證;

5.定期梳理，防治漏報漏發簽證資料上傳確保附件齊全真實;

6.辦理完各項手續后再開工，避免因停工造成的經濟損失;

7.現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理;

8.現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限。

9.現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據;

10.凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

11.加大圖審力度和頻率，特別是深化圖紙，避免不必要的返工產生;

12.加強對施工單位付款的監督控制，不得超工程量報審資金申請。

施工各階段成本控制要點及解決辦法

階段

成本關注重點

解決辦法

基礎階段

土方平衡

根據現場狀況，合理安排土方開挖時間，做好內撥土方與外運土方之間的平衡，力爭土方場內平衡。

基坑維護

根據現場情況，和設計及地勘部門研究出經濟合理的基坑維護方案，現在是鋼板樁及土釘墻，取代原來施工周期長成本高的鋼筋砼灌注樁圍護。

基坑降水

根據開挖深度及地下水狀況，采用明溝降水

地下不明障礙物

發現底下不明障礙物后，要及時記錄狀況，根據不同狀況采用不同的方案，做到經濟合理，現場狀況要在第一時間用相片和書面數據三方確認。

場地布置

合理布置現場的臨時水電、及場地，避免二次周轉及倒運，避免場地布置不合理導致的二次建設與返工

主體施

工階段

各種節點作法

結合工程實際情況，采用經濟合理的工程節點作法

采購管理

事先制定采購計劃，多方比價，選用合理價中標

工序安排

避免不合理的工序安排，造成返工

圖紙會審

避免因為設計不合理而引起的返工費用

工期

力爭按照標準工期施工，避免搶工而造成技術措施方面的成本增加

方案管理

在施工過程中做到方案先行，對方案的審核，經濟性作為重要的考核指標

質量

建立健全各項質量制度，措施到位，避免產生質量通病和質量群書事故

圖紙

加強圖紙會審力度，避免錯漏碰缺現象

人員

合理安排施工人員，避免人員分布不均勻，造成階段性搶工現象，降低了質量，提高了成本

成本優化

充分調動項目班子及監理施工單位、監理單位的積極性，對不合理的施工做法及節點進行優化

一次做到位

所有工作爭取一次做到位避免反復，增加無效成本

竣工驗收階段

驗收一次通過

充分了解規范及同行之間驗收遇到的問題，提前預演，爭取一次通過。縮短時間成本和其他成本

全過程

簽證管理

全過程應該控制簽證的合理性及及時性

交付后

結算

及時提供給成本部門相關扣款及索賠依據

售后

維修保修款

將項目付款資料及尾保條款交付前移交給房修

四、項目成本管理對施工現場的材料控制和成品保護

五、總結

建筑相關滲漏問題的防治有較強的系統性，滲漏問題的產生以及防治涉及因素較多。為此，施工單位應當充分把握建筑自身結構和各種防滲漏措施的特點，全面考慮建筑所在區域的實際氣候、地理環境條件等客觀因素的影響，從新型防水材料的選用、針對性的滲漏防治措施的實施、防治過程的管理等各個細節入手，力求滲漏隋情況的全面、高效改善。

參考文獻：

[1]李宏.工民建屋面防滲漏技術研究[J].江西建材，2014，06：69.