投資性房地產后續計量模式的概述

【文章摘要】

在我國的會計計量中，歷史成本計量方法在會計實踐中得以廣泛地應用。隨著公允價值的再次引入，相關研究紛紛涌現。本文基于投資性房地產后續計量模式，對歷史成本計量方法與公允價值計量方法進行淺析。

【關鍵詞】

投資性房地產；后續計量

1 投資性房地產

投資性房地產的交易是一種經營性活動，該交易的主要形式是出租土地使用權或建筑物，或者持有增值后轉讓的土地使用權，其實質是一種讓渡資產使用權的行為。出租行為中的房地產租金是讓渡資產使用權所取得的使用費收入，租金和增值后的轉讓費都是企業所從事的經營性活動以及與之相關活動而形成的經濟利益總流入。

2006年頒布的《企業會計準則》對投資性房地產有了新的規定，投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。準則中也對其提出了可以使用公允價值計量模式的規定，新會計準則體系基本實現了與國際財務報告準則的趨同。

2 成本計量模式

投資性房地產在新準則實施之前，一直采用的是成本模式計量。成本計量是按照資產購置時支付的現金或現金等價物的金額，或按照購置資產時所付出的對價的現時計量；負債按照其現時義務而實際收到的款項或者資產的金額，或者承擔現時義務的合同金額，或者按照日常活動中的償還負債與其需要支付的現金或現金等價物的金額計量。作為主流的計量方法，成本模式在會計計量中廣泛應用。

2.1成本模式的優點

（1）取得和驗證實際成本相對較為容易，增強了會計信息的可靠性。

投資性房地產在使用成本模式時，以歷史成本計量資產。“歷史成本會計是相對可靠的，因為一項資產或負債的成本通常是客觀的，與其他計量屬性相比，較少估計和偏見”。歷史成本的取得和驗證也都較為容易，在初始確認時都很準確，目前對歷史成本的確認也比較規范統一。

（2）成本模式可以防止利潤出現較大波動，增加了計量的穩定性。

我國最近幾年的房地產價格一路攀升，真實價格遠高于賬面價值，采用成本模式除了每期計提折舊，對利潤不會產生太大影響，利潤可以長時間保持較為平穩的浮動。很多企業基于穩健性的考慮，也會選擇成本模式。

2.2成本模式的缺點

投資性房地產的賬面價值和真實價值相差懸殊，成本模式相關性不足，可能會誤導投資者決策。我國房地產市場的節節攀升，成本計量投資性房地產對其價值產生了嚴重的低估，真實價值無法客觀反映，計量的相關性有很大程度的缺失。這樣分析產生的財務報告對投資者會有所誤導，投資者很難掌握企業真實情況，對投資決策產生不利影響。

計提折舊中人為因素較多，會降低計量的可靠性。使用成本模式計提折舊或攤銷的資產預計使用年限、折舊率或攤銷率、凈殘值率等數值很大程度靠會計人員的估計與判斷，這些都會對利潤的增減產生影響，可能會造成人為因素操縱利潤的情況，會降低會計計量的可靠性。

3 公允價值計量模式

公允價值計量是資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的計量方法。

3.1公允價值計量的優點

（1）公允價值可以更好地反映投資性房地產的真實價值。

根據定義，公允價值計量的基礎是公平、自愿、雙方熟悉情況，這都使公允價值更加貼近于真實價值。國際上計量投資性房地產后續計量大多都用公允價值模式，這樣財務報表能更好體現出資產的真實價值和增值情況，對投資者做出正確決策有所幫助。

（2）公允價值計量投資性房地產相關性較強。

由于房地產投資具有金額大、周期長、變現能力差、高收益與高風險并存的特點，2006年新準則之前企業都是將其以固定資產確認，但近年來房地產市場紅火，市場價值遠遠高于賬面價值，公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

（3）目前使用公允價值模式可以增加企業業績，有利于企業融資。

當前房地產市場居高不下，公允價值計量對企業業績的提升很有益處，企業在資本市場中能有更高的定價，外界會普遍看好，有利于企業融資，從而對企業長期發展有益。因此，公允價值計量可以幫助企業更好地利用資本市場來獲得發展。

3.2公允價值計量的缺點

（1）應用公允價值的外部環境不具備，市場條件還不夠完善。

一方面，我國房地產市場發展較晚，相關的法規制度都不健全，市場上很多投資者也還沒有很好的適應；另一方面，很多企業為了融資需要，利用公允價值增加利潤，操縱交易行為，投資性房地產的價格和實際嚴重不符。市場條件的不完善是我國目前在投資性房地產領域運用公允價值模式的最大制約因素。

（2）使用公允價值計量的限制條件嚴格，新準則沒有相關指引。

2006年新準則規定企業可以在滿足下面兩個條件的情況下使用公允價值計量投資性房地產，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。這兩個條件在市場上很多時候很難取得，而企業選用成本模式計量則不需要這些條件從而較為方便。

（3）企業采用公允價值成本較高。

企業獲取公允價值的成本較高，稅收成本也會增加。根據準則的應用指南，企業要找到地理位置、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，其難度可想而知。另外企業大多從市場中介和交易對手獲取公允價值的信息，也要增加獲取成本。

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[3]陳敏，柳絮，羅珺文.投資性房地產計量模式選擇的財務分析及評價[J].中國管理信息化.2008.10.P26-28

【作者簡介】

劉琳，河南財經政法大學研究生