關(guān)于城中村改造存在的問題及解決對策

趙沛銀

浙江瑞安市住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局莘塍住建所 325210

摘要：在城市化過程中，由于城市化速度快速推進(jìn)，但城市建設(shè)相對落后，特別是對外來人口管理跟不上，引發(fā)了所謂“城中村”現(xiàn)象，城中村改造是城建工作的難點，是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。本文分析了城中村改造遇到的問題，并針對問題提出了解決對策。

關(guān)鍵詞：基本概念；改造模式；解決對策

城中村是具有中國特色的社區(qū)類型，是農(nóng)村集體主義下的產(chǎn)物，它成為學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究的重大課題。城中村是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一個特殊的情況，城中村改革出現(xiàn)的問題極大阻礙了城市發(fā)展，陳舊理論不能實現(xiàn)對新形勢下城中村的有效管理，專家學(xué)者目前正努力探究以找出一個符合我國城市實際情況的城中村管理機制。

一、城中村的基本概念

（一）城中村的社會經(jīng)濟概念

李誠認(rèn)為城中村是從經(jīng)濟生活、人員身份等方面對農(nóng)業(yè)社會的繼承和保留，丁洪建認(rèn)為城市化進(jìn)程中把舊有居住區(qū)、社會關(guān)系等保留下來的區(qū)域就是城中村，而且城中村沒有重新進(jìn)行經(jīng)濟分工，城中村內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局也未發(fā)生變化。

（二）城中村的地理空間概念，

李釗認(rèn)為在進(jìn)行城市建設(shè)施工時，一些村莊被包圍在里面就形成了城中村。劉吉認(rèn)為城市因為內(nèi)部或外部因素沒有徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型是城中村出現(xiàn)的重要原因，城中村是具有居住功能的原有的生活環(huán)境。

二、城中村產(chǎn)生的原因

（一）經(jīng)濟、文化因素，

城中村村民主要的經(jīng)濟來源不僅有征地補償費和出租收入，還有集體分紅和小規(guī)模商業(yè)、餐飲業(yè)，土地和物業(yè)對村民的經(jīng)濟收入有巨大的影響。城中村開發(fā)費用昂貴和政策的趨利性是產(chǎn)生城中村的重要因素，權(quán)利機制失衡使城中村改造的難度加大，同時也出現(xiàn)了亂占土地的現(xiàn)象。

小農(nóng)思想的根深蒂固使建筑開發(fā)忽視了長期效益，人們趨利的心態(tài)促成了城中村的形成和長期保留。

（二）政策、社會因素

土地是城中村形成的最關(guān)鍵對象，規(guī)劃和管理是因素，問題出在體制上，城中村問題形成的最終政策原因是形成了城鄉(xiāng)二元土地制度。

城市化發(fā)展直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)，城市征地如果躲避城中村就可以降低成本，城市的社會管理就不會出現(xiàn)很多問題。另外，對農(nóng)村土地占用以進(jìn)行城市擴張時，村里的人口、社區(qū)等都沒有與城市管理做良好的銜接，使城中村既不像村，也不像城。

三、城中村產(chǎn)生的作用

（一）加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使城市快速擴張

城中村的土地租金較低，外來人口可以居住，外來人口居住環(huán)境穩(wěn)定能促進(jìn)城市化快速建設(shè)。城中村也為流動人口提高在本地的生活技能提供了安全的學(xué)習(xí)環(huán)境，城中村的出租地也為村民提供了部分收入來源。

（二）城中村豐富了城市的功能

農(nóng)民腳量田地，測出居住點和田地的步行距離，這樣有利于城中村的合理布局。收購?fù)恋匾越ㄔO(shè)工商業(yè)區(qū)，這樣能使規(guī)劃更完美，使人口與就業(yè)布局更加平衡。城中村可以為城市提供充足的勞動力資源，同時也是城市資源的倉庫，城中村的出現(xiàn)豐富了城市的功能，使城市快速發(fā)展。

（三）健全了城市住房保障機制

正規(guī)房產(chǎn)對流動人口的斥力和城中村對流動人口的引力相結(jié)合有利于合理安置流動人口。保障房建設(shè)有許多問題，比如不太考慮流動人口，建設(shè)速度緩慢，資金缺乏等，保障房和城中村的房產(chǎn)在租金和交通距離上都沒有可比性，因為沒有衡量的標(biāo)準(zhǔn)。保障房的功能城中村都有，而且流動人口的住房問題在這里都可以得到解決，有助于穩(wěn)定城市房價，給流動人口節(jié)省了更多的奮斗的時間，體現(xiàn)了社會公平。

四、城中村的改造模式

城中村主要有兩種改造模式，一個是進(jìn)行綜合整治，城中村位于重點功能外，自然環(huán)境相對差一點，公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施也有待補充，因此我們要針對這幾個情況來進(jìn)行綜合整治。另一個是全面改造，有些城中村對城市重點的功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)能產(chǎn)生積極的影響，因此在進(jìn)行全面改造的時候要把整體拆除重建作為主體，改造過程要符合城市規(guī)劃要求，改造過程要遵循市場規(guī)律，要通過招商引資來進(jìn)行改造，并且公布土地公開出讓。

五、城中村改造存在的問題

（一）村民房產(chǎn)擁有權(quán)得不到有力維護，利益難調(diào)

改革開放后土地經(jīng)濟性質(zhì)發(fā)生了巨大變化，市場經(jīng)濟下的城中村和現(xiàn)實情況造成難以匹配的情形，市場經(jīng)濟下土地的無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，土地成為稀缺昂貴的商品，開發(fā)商通過出售土地可以獲得高額的利潤。村民對拆遷價期望太高，村委無法滿足，導(dǎo)致了雙發(fā)矛盾加劇，利益無法平衡。土地區(qū)位不同使土地價值產(chǎn)生巨大差別，以耕地為基準(zhǔn)的整地補償規(guī)定難以滿足土地?fù)碛姓邔壊畹刈獾念A(yù)期。

（二）城中村民的城市適應(yīng)性低，政府限制過重

城中村民的思想意識、文化水平、勞動技能水平如果不能適應(yīng)城市環(huán)境，村民在就業(yè)方面就顯示出劣勢。城中村民為了緩解生活壓力會對城中村進(jìn)行改造，但是他們會擔(dān)心改造后房租收入有可能會降低，如果降低，他們寧愿保持現(xiàn)狀。村民就業(yè)適應(yīng)性差，對就業(yè)預(yù)期喪失信心，這會使村民不愿改造。政府缺乏對城中村民生存和就業(yè)問題的關(guān)注，城中村的社會問題仍不會解決。政府的改造規(guī)劃和改造政策過于苛刻，比如對容積率控制過嚴(yán)，對土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用限制過嚴(yán)等，這些都不利于城市的發(fā)展。

六、城中村改造的有效策略

（一）重塑城中村而不是消失

改造不等于消滅，城中村存在是合理的，消滅城中村就消滅了城市發(fā)展的根本，不利于城市化進(jìn)程發(fā)展。城市要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理分布勞動力，重視城中村的客觀價值，尊重村民和流動人口的利益訴求，平衡各方關(guān)系，這樣能減少改造中社會矛盾。

（二）改造體系要容納流動人口

排斥流動人口是城中村改造緩慢的原因，因此要妥善安置流動人口，把他們納入城中村改造體系，考慮流動人口的利益，盡力滿足他們的需求。

（三）提高城中村規(guī)劃水平

改造規(guī)劃是開放商和村集體編制，政府要因地制宜進(jìn)行規(guī)劃審批，政府要保證公共利益不受侵犯。從市場角度看城中改造的復(fù)雜性，政府可降低審批難度，這樣可改造的可行性和操作性。

（四）優(yōu)化城中村土地政策

農(nóng)用地在土地規(guī)劃中變成了建設(shè)用地，為了土地優(yōu)化使用，應(yīng)把土地使用計劃和土地指標(biāo)緊密結(jié)合起來。城中村改造不需將土地全轉(zhuǎn)為國有土地，可適當(dāng)保留城中村的土地二元所有制，可把小產(chǎn)權(quán)房的功能保留下來，不讓它作為商品在市場上流通，這樣有助于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。下放的土地政策要保證村民出租經(jīng)濟的穩(wěn)定，同時做好外來人員的合理安置。

結(jié)語：

城中村是城市化發(fā)展必然結(jié)果，完善住房保障體系有助于發(fā)揮更好的城市功能，城中村不能消失，它的改造需要流動人口來綜合協(xié)調(diào)。政府要發(fā)揮引導(dǎo)作用，頒布合理的土地政策，處理好土地的供求關(guān)系。城中村改造是長期和復(fù)雜的過程，要對其復(fù)雜性有清醒的認(rèn)識，城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變離不開城中村的改造，只有積極進(jìn)行城中村改造才能實現(xiàn)土地的合理利用，才能提高城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]高冉，高文杰，張?zhí)m蘭，任俊卿.城中村改造中的博弈關(guān)系分析與應(yīng)對[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011（12）

[2]李懷.“組織化動員”失效的制度邏輯——一個“城中村”改造中地方政府的民族志研究[J].中山大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2010（03）

[3]李建東，楊曉林，呂紅醫(yī).多方博弈下的城中村改造利益均衡模式探討——以鄭州市冉屯村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為例[J].規(guī)劃師，2013（06）