房產測繪面積計算問題的分析

楊金玲

杭州市房地產測繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：近年來，伴隨著國民經濟的發展和人民生活水平的提高，各種高層建筑拔地而起，促使我國房地產事業得到快速發展。然而，測繪過程中卻由于各種潛在問題導致出現各種不良現象，其中最為突出的就是房屋面積問題。測繪作為房屋面積測量的主要手段，在房屋建筑中具有非常重要的作用。對此，本文將針對房產測繪面積計算問題簡要分析。

關鍵詞：房產測繪；面積計算；計算問題

改革開放以來，各種行業不斷興起，尤其是房屋建筑行業，更是在現今的市場環境中占據主要地位。然而，房屋建筑施工過程中由于房屋面積測量、計算標準不夠完善，測量、計算過程中對各類標準理解不統一，導致各種矛盾出現，不但直接影響工程建設的進度，還間接的影響到房地產行業的經濟效益。下面，將從以下幾點進行簡要闡述。

一、房屋面積差異問題

房產測繪是房地產行業最為基本的工作，它在房產管理中具有非常重要的作用。可以說，房產測繪是政府對房屋面積進行管理的主要手段。房屋建筑過程中所測量的面積和竣工后所測量的面積存在的或大或小的差異，導致這些差異的原因有多種，比如：房屋規劃設計的變更所引起的、房屋施工過程中所產生誤差引起的、房屋使用功能變更等，都會間接的導致實測面積和預測面積不符。當然，在房屋建筑施工過程中，房屋面積的更改是不可避免的。

一般來說，房屋出售前期，都應該聘請專業測繪單位來根據經規劃行政主管部門確認批準后的圖紙對房屋面積進行預測量。房屋竣工并驗收合格后，也應該聘請專業測繪單位對竣工后房屋逐邊進行測量，并在核對經規劃行政主管部門確認批準后的竣工圖紙后出具專業的測量成果報告，并以此報告作為房屋面積的最終結果及依據。報告中應詳細注明房屋客體與規劃竣工圖紙不一致的部分、由此導致的與規劃行政主管部門批建面積差異及按房屋客體作業的說明。由規劃行政主管部門來確認此類面積差異問題是否合理及如何處理。通過由具有專業測量資質的測量單位出具經規劃行政主管等部門認可的房屋建筑面積這一措施，能夠讓購買者清晰的看到所購房屋的建筑面積、房屋面積差異的原因，從而減少或避免購買者和出售者之間因為面積問題而產生的經濟糾紛，還能為房產管理部門提供各類所需的房屋數據，以便決策。

二、房屋面積

（一）房屋面積概述

所謂的房屋面積主要包括該房屋的建筑面積、產權面積、使用面積等。建筑面積就是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室等；使用面積是指房屋戶內能夠使用的全部空間面積，按照房屋內墻水平投影計算；產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的建筑面積；房屋的共有建筑面積是指各產權人共同占有或者共同使用的建筑面積。

（二）房屋面積測量、計算

一般情況下，當對所測量的數據進行相應的整理后，就應該對房屋建筑面積進行計算。房屋建筑面積由兩部分組成，一是各產權單元分攤前建筑面積，二是分攤面積。房屋的建筑面積計算主要就是根據房屋的邊長數據，來計算出房屋各個產權單元及共用部位建筑面積。下面，將從以下幾點對房屋面積測量和計算進行簡要介紹。

1、建筑面積計算

實際房屋建筑面積測量過程中，房屋總面積通常采用房屋各產權單元分攤前建筑面積和分攤建筑面積之和的方式取得。所謂房屋各產權單元分攤前建筑面積就是指每套房屋的凈面積之和，它包括房屋套內使用面積、墻體面積、陽臺面積及1/2的外墻或共用墻面積。

墻體面積：若房屋緊鄰外墻，則1/2計入房屋分攤前產權面積，若房屋與共用或另一產權單元緊鄰，則相鄰墻體一半計入對應產權單元或共用，并非所有外墻或與共用相鄰墻體均計入共用。

陽臺面積：若房屋中的陽臺是封閉陽臺，在計算過程中就應該在綜合考慮其頂蓋及圍護的基礎上按水平投影計算全部建筑面積；如果該房屋陽臺是不封閉陽臺，在計算過程中就應在綜合考慮其頂蓋及圍護的基礎上按水平投影計算一半建筑面積。

分攤建筑面積既共用建筑面積，是房主所共同擁有的建筑面積，包括為整幢房屋服務的共用建筑面積，如：樓梯電梯等各產權人共同使用的面積由整幢房屋各產權人共同分攤；專為某一區域提供服務的共同面積，比如：商業區共用的衛生間、辦公區共用的大堂、住宅區共用的門廳等，這些共用建筑面積由其對應區域共同分攤；專為某一層服務的共用建筑面積由該層各產權單元共同分攤，如辦公層內走廊和廁所等。如果是一般功能相對簡單的住宅樓，在對共同建筑面積進行分攤時，只需要采用一級分攤即可，然而，如果是功能齊全的多功能商業樓或是大型、超大型商業綜合體，則要根據需要按照從高級到低級的多級分攤，低級分攤要相應承擔高級分攤的分攤到的共用面積。此外，與多幢房屋相連通的地下室及中心車庫等，應該單獨對其面積進行有針對性的計算，其內部的設備用房也應根據實際使用對象進行區別對待或分攤。

2、確定分攤方案

首先需要借助相關軟件繪制出房屋平面圖，并在平面圖中分別標志出各個面塊的功能，接下來進行實際建筑的各條邊長數據的采集有整理，完成后可根據實際情況對所標志出的各個共用面進行功能劃分，確定分攤級別，可以根據房屋的實際情況及復雜程度適當的采取一級或者是多級分攤，進而確定分攤方案。這樣操作能在測量、計算過程中有著一定的針對性，避免盲目分攤而導致錯誤及時間和經濟上的浪費。

3、面積精度

在對房產面積進行測量的過程中，應該始終遵循先整體、后局部的原則，房屋面積的精度一般將中等誤差作為評判標準，最大限制誤差為2倍。房屋面積所測量中的精度可以分為三級，實際生活中對特殊房屋采用第一級精度，新建房屋采用第二級精度，其他房屋均采用第三級精度來確定。各等級面積的限制誤差和中等誤差均不得超過下表所規定值。

表一 面積進度表

精度等級 限制誤差（m） 中等誤差

一級 0.02√s+0.0004s 0.01√s+0.0002s

二級 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三級 0.08√s+0.04s 0.04√s+0.002s

對于根據房屋設計時的規劃報批圖紙計算所得的房屋預售面積與根據房屋客體及竣工圖紙所得的房屋最終建筑面積之間的較亦可通過上表進行檢核，對兩次差異應當仔細核對、分析，找出具體原因，以便規劃行政主管部門和房產管理部門查閱、決策。

總之，房產測繪過程中針對面積計算問題的內容還有很多，需要在以后的工作過程中，相關工作人員和研究學者不斷研究及探討，從而根據面積計算問題探索出更方便可行的技術、方法及規范，以便在未來的測繪工作中有據可依，進而促進測繪行業自身的健康發展。

結語

綜上所述，伴隨著我國房地產行業的快速發展，房產測繪不僅是一項技術性要求比較高的工作，還是一項需要與時俱進的工作。因此，需要從事該工作人員在具有較強的責任心的同時還應該定期接受專業培訓，同時，還應該用創新性的眼光來看待房產測繪工作，與時俱進，活學活用，尤其是緊密結合不同時期法律規范，建立相應的房產測繪市場制度，只有這樣才能適應這一工作要求。同時，測繪作業人員還必須嚴格遵守房產測繪制度法規，做到測繪有法可依、程序科學到位、數據高效準確，這樣不但能夠確保測量質量，還能夠促進測繪行業自身的健康發展。

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