論建設工程承包人與購房者之間的權利順序

宓佳霙

一、建設工程價款優先受償權與商品房的消費者權利之間的沖突

對于承包人與購買商品房的消費者之間的權利順序，應當分兩種情況考慮。

（一）購買商品房的消費者在購房時未作預告登記的

建設工程價款優先受償權的性質是優先權，屬于擔保物權的一種。其成立時間為建設工程承包合同成立之時。購買商品房的消費者對商品房的所有權的成立時間為辦理所有權登記手續之時。在建設工程竣工之后，承包人主張建設工程價款優先受償權時，購買商品房的消費者的所有權往往尚未成立，其權利只能為一般債權。因此，在這種情況下，承包人的優先受償權優于商品房買受人的請求權受償。

（二）購買商品房的消費者在購房時已作預告登記的

預告登記是為了保全一項請求權而進行的不動產登記，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。其與一般不動產登記的區別在于：其他不動產登記都是對現實的不動產物權進行登記；而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于使登記申請人取得一種對將來發生不動產物權變動的請求權。又稱之為期待權，即權利取得人依據法律能夠確定的取得某種物權的權利。

《物權法》第 20 條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。……