論如何嚴格執行房地產測繪測算技術規范

樓和樂

杭州市房地產測繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：關于房屋面積測算研究一直以來都是房產測繪工作重點問題，現如今隨著社會民眾生活質量的提高，人們精神與物質要求都也在相應提升，對房屋居住環境下的房屋面積計算非常予以關注和重視。基于此，文章中對我國房產測繪下房屋面積測算尚存的一些不可忽視問題進行了粗淺性分析，以期望房產測繪工作能夠嚴格執行房產、房屋面積測算規范，進一步保障廣大社會消費者的群體利益及住房需求，促進房產經濟更為蓬勃有力的迅猛發展。

關鍵詞：房產測繪；房屋；面積；測算；規范

房屋測量技術規范嚴格執行能夠保障房產市場下開發單位及交易當事人間的所屬合法權益。同時，每一個精準的測量成果數據都能可能為現如今房產測繪下諸多房產民事糾紛案件解決提供重要依據。因此，測繪行業能夠嚴格執行房產測量技術規范內容，對保障房產開發抑或經營單位，包括消費者的合法權益等，都具備重要現實意義與實踐價值。

一、房地產測繪工作執行的重要性

在當前準入房產市場機制下，競爭最為激烈的是房產價格間的競爭。而通過房產測繪工作下房屋面積規范測算、計算卻能保障房產開發及經營單位的經濟效益。一方面嚴禁、標準的執行房屋測量技術規范不但可保障有關經營責任單位的盈利效益，同時也能保障市場下諸多消費者的合法權益，從而起到規范房產市場秩序與促進房產交易的重要目的。不能否認的是，房地產測繪工作執行開展本身是一項既系統又全面、復雜的工作任務，其中主要涉及到的房屋面積計算始終需要測量人員具備專業技能的更新、創新能力，即非專業的業務水平從事房產測繪工作必然支撐不起相關業務開展。此外，房屋測繪行業基層管理人員職責、權屬義務重大，需要自身眼光具有遠瞻性，考慮整個房地產行業的秩序發展問題，從而才能在主觀意識上樹立責任感，和基層同仁做好房屋測量工作。另外，目前由于當前房產項目建設周期相對較長，投資成本也較高，所以房屋測繪面積工作執行的質量也會直接關乎到多房屋產品參與主體的多方效益、權益問題。由此可見，房產測繪工作按照技術規范執行與操作是促進房產測繪行業及房產市場秩序發展的重要基石，具有重要價值和現實意義。

二、房產測繪有關技術研究

（一）常規測量方法

一般常規性的房屋測量方法主要包括直接量測量法與圖上量測法。前者主要從建筑物實際角度出發，從事相關實地測量工作，即憑借科學的方法將整個房屋單元劃分成若干個便于測量、計算所用的幾何模型，在通過這種幾個模型、圖形的相關面積計算公式計算出房屋面積。一般比較常規的圖形包括正方、三角、及平行四邊形等幾何圖形，即這類房屋面積類型計算可以直接套用相關計算公式，計算相對容易。但對于一些常規之外的不規則幾何模型，則需要在常規幾何圖形的計算基礎上，完成必要的實地測算。此時，則需要嚴格執行測算技術規范要求，以保障測算的準確程度。而對于后者圖上測量法，通常包括求積儀法、方格網法、及三斜法等。求積儀法主要強調的是利用專用設備儀器，即通過求積儀完成圖上直接量算地塊面積的相關測量工作，在使用時通常要十分注重保持圖紙完整性，如果確實遇到難以計算的大規模房屋面積時，則可以將圖紙進行分塊分別計算。至于方格網法，主要是通過方格網將圖紙劃分成如果個小方格為單位的測算量，從而通過實地面積和方格網數相對應的計算出圖形面積。同理，三斜法主要是將結合圖形特征將其分成若干個小三角形，從而將每個三角形予以計算匯總后完成其圖上量的計算。

（二）數字測量方法

數字測量方法主要強調的是應用數字化測繪技術相關信息、數據等的應用完成房產平面圖的測繪，然后憑借坐標法準確得出房產面積大小。數字化房產平面圖測繪方法一般為：第一，以居住小區周圍的道路為標準設立出具體的導線網絡。通過數字化、智能化的全站儀予以采集數據后，利用導線平差得出整體平差。第二，把全站儀設置在各個導線管網點，主要測出房屋外墻勒腳之上坐標，從而憑借數字化、信息化計算機技術模擬出其房屋地層平面圖結構。第三，利用標準的鋼尺展開層和層之間的實地房屋測量，并將測繪結果納入到數據系統中，求得每層的平面結構圖。第四，應用標準測量儀器，結合測量出的共用面積及每戶房屋面積的數據成果予以系統分析后，制成分戶平面結構圖。

三、房產面積測算注意要點研究

（一）多功能綜合樓測繪面積計算方法

多功能綜合樓現在多以智能建筑為主，這類房產樓房內有普通住戶，也有商業辦公所用的寫字間、公共樓層管理單位等。因此，在實際測量各類房屋時，按照《房產測量規范》有關規定，應結合測量服務對象的不同而進行多層次、多級別的分攤測量工作。如此一來，第一同樣需要計算出整棟樓房的共有建筑面積大小，然后結合功能分區的不同按比例劃分測量面積。同時，功能區需要將上級劃分的共有面積和自有的共有面積求和相加進去，從而才能將面積分攤給功能區每層。然后通過得到的每層分攤面積大小和自有建筑面積求和，使之面積分攤給各套或各戶。即最終每套各戶的建筑面積加上分攤面積數據結果，就能得到每戶每套的實際產權面積大小。當然，如果建筑設計結構相對規則，存在功能區和共有建筑區面積結構相同時，也可以不進行層級分攤，直接予以按戶分攤原則進行計算即可。

（二）處理好房屋設計面積、房屋產權面積和房屋測量建筑面積的相應關系

建筑房產是以每個房屋作為組成單位所構成的，其中房屋設計面積、產權面積、以及測量建筑面積三者之間關系密切，在實際房屋面積測量中需要綜合考慮三者的主要關聯。結合房屋政策有關規范可知：房屋產權面積是指房屋業主實際擁有建筑面積，并且需要在地方房屋行政管理有關單位完成房屋產權審核、驗收的登記流程工作。其中，這一過程需要由房屋開發單位去委托給資質合格的房屋測繪行業機構來完成有關房屋面積、圖紙的測量工作。但是，為了研究房產測繪工作下房屋面積測量執行是否符合相應技術規范，則需要深度了解設計面積和實際建造面積，包括產權面積之間的緊密關系。即設計規劃面積往往直觀決定于房屋使用業主的實際面積大小。而經過產權面積登記流程工作開展卻又能檢驗出設計規劃是否符合相應設計要求，從而才能有效保障實際房屋測算面積和產權面積保持一致，使房屋測繪工作開展更為規范與嚴格。

（三）其他注意問題

房屋面積測量工作執行時極易對不規則面積測量產生誤差發生。因此，在計算產權面積時應綜合考慮建筑總面積及各套個戶的局面不規則面積計算問題，將其按照規范分攤參數予以計算，從而才能為求得產權面積精準數據提供計算保證。此外，嚴格執行房產測繪工作技術規范，應建立在依據《城市房屋權書屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》等有關行業法律法規要求的基礎上，才能真正使房產測繪工作下房屋面積測量規范執行能夠在實踐中得到認真貫徹，確保房地產房屋面積測繪工作高效完成。

結語

現實房屋面積測量中，除卻在嚴格執行測繪技術規范內容時，還應當加強局部管理問題的創新管理制度研究，重點強大加大監督執行力度，以此才能保障嚴格執行測繪技術規范的貫徹成果，從本質上解決房屋面積測量工作難題，提高房產測繪質量。

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