物業(yè)管理市場失靈情況下的政府干預措施探討

摘要：在市場經(jīng)濟體制的背景下，很多城市的物業(yè)管理都存在著或多或少的問題。如果物業(yè)管理市場管理不當，會導致失靈的情況發(fā)生，一旦物業(yè)管理市場失靈就會使得高物業(yè)服務水平供給嚴重不足，而低物業(yè)服務水平供給嚴重過剩，在這種情況下就需要政府出面，采用一定的措施手段進行干預，避免出現(xiàn)物業(yè)管理市場失靈的現(xiàn)象。文章就物業(yè)管理市場失靈的情況下，政府所采取的管理措施進行了探討，以供大家參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；市場失靈；政府干預；管理措施；物業(yè)服務水平

中圖分類號：F015 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）30-0005-02

在當今社會中，物業(yè)管理是人們熟知的一個服務行業(yè)，它工作的內(nèi)容主要是圍繞城市中各個區(qū)域的建筑設(shè)施以及相關(guān)配套設(shè)備來開展進行的。物業(yè)管理工作內(nèi)容涉及面十分廣泛，綜合性也比較強，它對人們的生活以及整個城市的發(fā)展都有著很大的影響。因此，對于物業(yè)管理工作，我們必須要給予足夠的重視。在物業(yè)管理工作中，如果存在著管理不當?shù)牡胤酵鶗率刮飿I(yè)管理市場失靈問題的產(chǎn)生。本文中，筆者重點從經(jīng)濟學的角度全面分析了此問題，并針對此問題提出了幾點政府所能采取的干預及管理方式，以促進城市物業(yè)管理服務更加規(guī)范和科學。

1 從經(jīng)濟學的角度出發(fā)對物業(yè)管理市場失靈現(xiàn)象進行分析

在當今市場競爭如此激烈的社會中，物業(yè)管理作為一種服務行業(yè)，作為一種沒有實體的無形商品，它的需求以及供給作用很大程度地影響著市場價格。物業(yè)管理服務的需求就是物業(yè)管理工作人員對建筑設(shè)施周圍的環(huán)境以及建筑設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施的安全性和舒適度加以維護確保其安全舒適，而消費者對這項服務中獲得的舒適感進行費用支付。物業(yè)管理服務的供給是物業(yè)管理工作人員在實際工作中降低風險的服務成本。以經(jīng)濟學的觀點出發(fā)，物業(yè)管理服務市場在某種程度上可被看為一個存在著激烈競爭的市場結(jié)構(gòu)。但是具體從實際的生活方面來講，物業(yè)管理服務市場與其他競爭激烈的市場結(jié)構(gòu)又是不同的。以下，我們結(jié)合經(jīng)濟學的原理對物業(yè)管理市場進行全面的分析。

1.1 物業(yè)管理服務具有公共性

物業(yè)管理服務存在著公共性的特點，通俗地解釋為，物業(yè)管理部門能夠?qū)λ撠熃ㄖ飪?nèi)的所有業(yè)主提供相同的服務，而每一位業(yè)主在享受此項服務時不會影響到其他業(yè)主對此項服務的享用。當物業(yè)管理服務部門為業(yè)主提供物業(yè)管理服務之后，業(yè)主能夠獲得更多利益的同時，整個小區(qū)內(nèi)的安全性和舒適度也更加有所保障。當然，在物業(yè)管理服務部門提供給業(yè)主服務的時候是需要人們投入一定的成本的。

1.2 物業(yè)管理市場存在著信息不對稱的現(xiàn)象

在物業(yè)管理部門提供給業(yè)主物業(yè)管理服務的過程之中，業(yè)主、物業(yè)管理服務提供方、政府部門，這三者之間存在著明顯的信息不對稱現(xiàn)象。如果此類現(xiàn)象長時間地出現(xiàn)，很容易會產(chǎn)生三方間出現(xiàn)逆向選擇的現(xiàn)象，從而大大降低物業(yè)管理服務的質(zhì)量及水平。

1.3 物業(yè)管理市場有著外部性的特征

如果物業(yè)管理服務部門或工作人員在為業(yè)主提供服務的途中存在著物業(yè)環(huán)境或者質(zhì)量上的問題，定然會極大地降低業(yè)主的生活質(zhì)量及生活水平。因此，為了達到業(yè)主的需求，為業(yè)主提供一個更安全舒適的生活環(huán)境，大部分的物業(yè)管理部門通常采用的方式是增加對其的成本投入，在此點上就表現(xiàn)出了物業(yè)管理市場的外部性特征。如果物業(yè)管理服務部門或人員沒有辦法確保自身的服務質(zhì)量，在很大程度上會導致物業(yè)環(huán)境質(zhì)量問題的出現(xiàn)，那么就會呈現(xiàn)為負面的外部性特征，相反，如果有著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，不僅會提高物業(yè)管理的服務水平，同時還能夠為業(yè)主及小區(qū)甚至社會做出一定的貢獻。

通過以上三方面的分析，我們可以看出目前的物業(yè)管理市場已經(jīng)存在著市場失靈的情況，因此物業(yè)管理部門及政府必須對此加強重視。物業(yè)管理市場相關(guān)工作人員要針對失靈情況進行全面的分析，針對問題，政府采用一定的措施進行干預和管制，進一步提高整體的物業(yè)管理及服務質(zhì)量，盡可能滿足業(yè)主的各項需求。

2 理論分析矯正物業(yè)管理市場失靈的措施

2.1 市場化觀點

市場化觀點中將價格在資源配置中的信息作用凸顯得很明顯，它試圖把市場引入公共物品的生產(chǎn)，但獲得價格信號并非毫無成本，這種成本會阻礙公共物品的市場化生產(chǎn)。于是，公共物品的私人生產(chǎn)有兩條途徑：一是降低這種成本；二是如何引入市場因素。

2.2 政府管制

通常情況下，在人們的理解中政府管制就是政府對市場進行的干預和管理。政府對物業(yè)管理市場進行的管制方法主要有三種：第一，直接干預市場配置機制的管制；

第二，通過影響消費者決策而影響市場均衡的管制；

第三，通過干擾廠商決策從而影響市場均衡的管制。

3 政府對物業(yè)管理市場進行干預的措施及方法

針對物業(yè)管理市場失靈這一問題，解決方式可以參照以下兩種：

3.1 進一步完善和健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系

擁有一套完善、健全的法律發(fā)揮體系不僅可以為政府在對物業(yè)管理服務進行干預管理的工作中提供一定的法律依據(jù)，同時還能夠為物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主提供法律上的保護。因法律法規(guī)有著強制性的特點，一旦觸犯法律法規(guī)必然會受到嚴懲，因此能夠很好地約束市場的各個主體，確保市場的規(guī)范程度。

3.2 加強物業(yè)管理服務的標準體系建設(shè)

標準承載者技術(shù)層面和制度方面兩方面的含義，它是南權(quán)威組織機構(gòu)頒發(fā)的具有約束力的正式文件。采用先進的國際標準或發(fā)達國家家標準，加快本國標準的修訂和制定，加強物業(yè)管理服務標準體系的建設(shè)，推進標準化進程，既是物業(yè)管理企業(yè)身份維護的制度，又能夠通過此途徑來降低交易的費用。

4 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)對策

4.1 對物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模進行更加合理的規(guī)劃

在物業(yè)管理工作開展執(zhí)行的過程中會存在著一定的規(guī)模經(jīng)濟現(xiàn)象，針對此問題可以對以往以單個園區(qū)作為物業(yè)管理基本單位的傳統(tǒng)模式進行改革，充分地發(fā)揮政府部門的干預作用，對物業(yè)管理區(qū)域重新進行整合和規(guī)劃，使得物業(yè)管理企業(yè)能夠在給業(yè)主提供良好服務的前提下獲取一定的利益值，更加有動力、有激情地開展物業(yè)管理工作。

4.2 加強對物業(yè)管理部門和物業(yè)管理工作人員培訓

物業(yè)管理工作人員的來源主要有兩方面：一種是內(nèi)部的供給，另一種是通過外部招聘的方式。為了確保能夠給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務，確保管轄園區(qū)的安全性及舒適度，必須要加強對其的專業(yè)培訓，提高他們的專業(yè)技能及綜合素質(zhì)。此外還要注重對職業(yè)道德的培訓，物業(yè)管理服務終歸是服務行業(yè)，業(yè)主的滿意是工作的最終目的，只有不斷提高服務質(zhì)量與服務意識，才能夠更好地給業(yè)主提供滿意的服務，進而提升企業(yè)的業(yè)主滿意度與知名度，進一步促進整個物業(yè)管理服務行業(yè)的整體發(fā)展。

4.3 圍繞業(yè)主需求，實行多重經(jīng)營

在很多物業(yè)企業(yè)中存在著企業(yè)虧損的情況，為了有效地改善此問題，在擁有一批專業(yè)管理人員的基礎(chǔ)上還要實行多種經(jīng)營的經(jīng)營方式。但是在實行多重經(jīng)營的時候不能毫無依據(jù)地去做，要充分地對企業(yè)的實際情況及綜合實力進行考量，制定出符合本企業(yè)的執(zhí)行策略。多種經(jīng)營的目的要明朗，將業(yè)主的需求作為根本點，圍繞此根本點一點點開展進行。隨著生活水平的提高，人們對自身的生活質(zhì)量有了更深層次的要求，進而對物業(yè)服務的質(zhì)量也做出了更多更加嚴格的要求。因此，物業(yè)管理部門也要不斷完善自己的服務，做到與時俱進。工作節(jié)奏的加快使得人們常常感到時間的珍貴性，更多的人們愿意用金錢來換取更多的時間，物業(yè)企業(yè)可以抓住這一特點，圍繞此點進行多種經(jīng)營，爭取做到業(yè)主不用出門就可以解決問題，這樣不僅滿足了業(yè)主的需求，同時還能夠讓企業(yè)從中獲取到一定利益，進而提升了企業(yè)的生存能力。

4.4 給業(yè)主樹立正確的物業(yè)觀

給業(yè)主樹立正確的物業(yè)觀可以從兩個方面著手進行：第一，可以充分地運用政府方面在物業(yè)管理上的引導職能，主管單位可以定期組織一系列有關(guān)物業(yè)知識的科普培訓，加深人們對物業(yè)的認識和了解。第二，物業(yè)管理服務單位可以通過自己的優(yōu)勢，著手在小區(qū)內(nèi)部開展物業(yè)知識的普及宣傳工作。物業(yè)管理服務人員能夠更加直接地面對業(yè)主，對他們所遇到的問題更加清楚，通過對各個問題的總結(jié)歸納和處理反饋，在加深業(yè)主物業(yè)知識理解程度的同時，也能夠促進自身企業(yè)物業(yè)服務質(zhì)量的提高。

5 結(jié)語

如果在物業(yè)管理服務工作中出現(xiàn)管理不當?shù)男袨?，就會產(chǎn)生物業(yè)管理市場失靈的問題，而此問題如果發(fā)生，必然會給經(jīng)濟帶來嚴重的不利影響。為了更好地做好物業(yè)管理服務工作，完善物業(yè)管理，預防或降低物業(yè)市場失靈現(xiàn)象發(fā)生的幾率，減少市場失靈產(chǎn)生的不良影響，對物業(yè)管理單位及業(yè)主的合法權(quán)益有所保障，由政府部門出面采取一定的措施進行干預是非常必要的。政府在進行干預或管理時，也需要利用市場機制，進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立信息披露制度，加強標準化體系建設(shè)，建立市場準入制度等方法進行。

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作者簡介：關(guān)大喆（1983-），男，黑龍江雙城人，中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院后勤服務中心研實員，研究方向：管理。