房地產項目風險管理研究

張文燕

摘 要：隨著我國經濟社會的快速發展，人民的物質生活水平不斷提高，對住房的需求也不斷增加，在這樣的社會背景下，房地產行業得到了前所未有的發展，在國民經濟發展占據著越來越重要的作用，房地產也成為了我國的支柱產業之一。但是，房地產行業具有綜合性、專業性、技術性等特點，其自身發展受社會環境、宏觀經濟、技術發展等多方面因素的影響，整體包括較多的不確定性，風險很高。因此，如何加強房地產項目的風險管理，也是當前房地產行業發展中亟待解決的問題。本文將房地產項目風險管理的理論與實踐相結合，對當前的風險管理方法進行了詳細的分析與研究。

關鍵詞：房地產項目；風險管理；研究

0 前言

房地產行業是一個高投入、高回報、高風險的行業，國家的宏觀政策環境、人民的收入水平、建筑技術的發展都直接影響到行業未來的發展方向。當前我國的房地產投資不斷增加，局部地區出現發展過熱的情況；并且全國空置商品房面積過高，房地產價格上漲過快；房地產行業過度依賴銀行信貸，房地產企業自身負債居高不下等。這些問題都給房地產行業的發展帶來了很多風險，在這樣的發展環境下，房地產項目的風險管理就顯得尤為重要。

1 房地產項目風險管理概述

1.1 房地產項目概述

房地產開發的概念有狹義與廣義之分狹義的房地產開發僅指土地開發，而廣義的房地產開發則包括土地開發與房屋建設的全過程。本文所要討論的即是廣義的房地產開發，包括項目方案設計、征地拆遷、房屋施工管理、竣工驗收的所有過程。房地產項目是一種影響因素眾多的施工建設項目，具有不可移動性、唯一性、投資規模大、開發周期長、開發環節涉及面廣等一系列特點，這些特點也提高了房地產項目的不確定性，增加了出現項目風險的幾率。

房地產開發的程序主要包括：（1）立項決策，通過詳細的市場調查確定項目建設的具體內容。（2）土地所有權的獲得，確定準確的建筑用地紅線圖。（3）項目建設方案的確定，建筑施工的各類前期準備工作。（4）建筑施工階段，通過專業的施工管理保證設計方案的完成。（5）房屋銷售工作，加強宣傳，及時回收資金。

1.2 房地產項目風險管理概述

房地產項目風險管理是指開發商借助科學的風險管理理論，通過先進的技術與方法對房地產項目的風險因素進行識別與評估，采用科學的方法對各類風險項目進行應對與監控的管理手段。與其他的風險管理相比，房地產項目風險管理具有不確定因素多、投資規模大、設計領域多等特點，這也極大得增加了風險管理的難度。房地產項目風險管理的主要目標是運用科學的管理控制手段，減少和預防項目風險，降低項目風險損失，保證項目的順利完成。損失前目標與損失后目標是房地產項目風險管理的兩個重要方面，分別起到預防項目風險以及降低風險損失的作用。

房地產項目風險管理的過程與其它風險管理相似，主要包括風險識別、風險分析、風險應對、風險監視和控制等。在房地產項目的風險管理中，由于房地產項目的影響因素眾多，不確定性較高，風險分析是整個管理過程中最復雜的環節，需要建立科學的風險評估與分析方法，對項目風險進行定性與定量分析。

1.3 房地產項目風險管理理論

房地產項目風險管理理論包括房地產項目風險識別、房地產項目風險評估、房地產項目風險應對、房地產項目風險監控等四個方面。

（1）房地產項目風險識別是對房地產項目風險進行分解、細化的階段，是整個風險管理的基礎，風險識別工作出現誤差就會影響到風險評估以及風險應對措施的實施；當前風險識別的依據包括項目規劃、風險管理規劃、風險類型、影響因素等。（2）房地產項目風險評估是對項目風險進行估計與評估的過程，并根據評估結果對不同的風險項目進行優先排序，以指導后續的應對及監控工作。（3）房地產項目風險應對即是對項目風險進行綜合性處理的過程，當前的風險應對通常采用風險規避、風險轉移、風險預防、風險抑制、風險自留等方式，通過科學的手段降低項目風險對項目建設的威脅，保證房地產項目的順利完成。（4）房地產項目風險監控是對項目風險的識別、評估、應對進行綜合性監督與管理的一項流程，對于風險管理目標的實現有著重要意義。風險的跟蹤報告與調查、風險的重新評估都是風險監控的重要方法。

2 案例分析

2.1 項目概述

某房地產項目為商業地產和住宅的綜合體，項目總用地面積284050平方米。可建設用地212510平方米，其中，商業用地可建設用地面積29320平方米，住宅用地可建設用地面積183190平方米。城市公共用地面積71540平方米，其中，市政道路用地36920平方米，城市公共綠化用地34620平方米。本項目地塊基本呈四邊形，如圖1。本項目總投資12.1億元，投資回收期為3.4年，總投資收益率13.79%。

2.2 項目的風險識別

通過對本項目是市場分析、政策分析以及經濟分析，結合房地產項目風險識別的方法與步驟，本項目所采用的風險識別方法主要包括以下幾個步驟：（1）聯系財務部、項目部、后勤部、建設部、風險管理部等各個部門主要負責人，結合企業在房地產項目中的經驗，探討工程項目可能出現的風險類型，總結出市場風險、政治風險、自然風險、財務風險、管理風險、技術風險等幾大類，提高應對項目風險的能力。（2）進行周邊項目的風險調研和評估，對周邊的生態環境、交通環境、商業環境等有充分的預估和了解，對該項目周邊的房地產項目進行調研，避免房地產項目的惡性競爭和同質化現象。（3）通過郵件調查的方式，以選擇題和問答題的形式進行風險調研。（4）通過電子郵件的形式咨詢相關學者與專家，包括高校研究人員、經驗豐富的房地產開發項目經理以及房地產行業的項目投資人等。（5）結合專家的咨詢結果對郵件調研的數據進行分析整理，列出初步的風險清單，并交由專家確定最終的風險清單。最終的項目風險清單如圖2所示。endprint

2.3 項目的風險評估

通過灰色系統理論以及模糊層次分析法對該項目的風險進行評估。通過灰色關聯分析法對項目敏感性進行分析，結果表明，在銷售價格、建筑成本、土地成本等三個因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對項目的總體風險進行評估，對各個風險的權重進行精確判定，最終得出16個風險因素的權重排序，資金支付是該房地產項目的最大風險。具體權重計算結果見表1。

2.4 項目風險的應對及監控

對項目風險的應對措施主要包括以下幾個方面：（1）加強財務風險控制，明確不應過度負債，通過應急資金支持應急計劃項目；區別對待長期負債與短期負債，提前銷售時間，加快資金回收；加強前期手續風險預防工作，各部門之間加強溝通與協調。（2）采用合理招標優化設計方案，弱化項目設計變更風險；引入限額設計，根據投資預算確定設計限額，加強成本控制；完善設計變更審查機制，制定詳細的工程造價分析表。（3）建立完善的項目管理機制，保證各個階段的流暢運行；嚴格控制工期，避免拖延工期而產生的風險；在工程承包合同中加入嚴格的工程進度條款，合理轉化工期風險。（4）加強質量監督管理，嚴格審查承包商與分包商的專業資質；建立完善的施工現場質量監理體制，保證施工質量與效率；形成專業的人員培訓制度，不斷優化施工隊伍；加快高新技術的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴格控制安全事故風險，以安全生產為第一要務；制定詳細的監督計劃書，明確施工各方職責，層層把關，做好安全監督工作；注意其他風險因素的控制，對地下環境資料、地質勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設的不確定性。

3 結語

房地產項目具有周期長、投資高、涉及環節復雜等特點，加之當前多數房地產企業專業管理水平的不足，進一步增加了項目開放過程中的風險。本文在分析了房地產項目風險管理概況的基礎上，借助項目實例，對風險管理的流程及方法進行了研究，進一步證明了房地產項目風險管理的重要性。在實際的房地產項目風險管理工作中，必須建立專業的風險管理體系，對項目開發全過程的風險因素進行全面分析，從而形成系統的風險控制方法，保證房地產項目的效益最大化，對房地產行業的健康、穩定發展有著重要意義。

參考文獻：

[1]劉紹明，房地產項目風險管理及防范措施研究[J]，管理與財富，2009（9）.

[2]晏國菀，朱丹宏.觀調控下的房地產業風險實證分析[J].重慶大學學報（社會科學版），2010（11）.

[3]古雨.從中美兩國房地產行業看兩國經濟模式[J].商場現代化，2012（9）.

[4]王有志.現代工程項目風險管理理論與實踐[M].中國水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現代項目管理評估[M].機械工業出版社，2008.endprint

2.3 項目的風險評估

通過灰色系統理論以及模糊層次分析法對該項目的風險進行評估。通過灰色關聯分析法對項目敏感性進行分析，結果表明，在銷售價格、建筑成本、土地成本等三個因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對項目的總體風險進行評估，對各個風險的權重進行精確判定，最終得出16個風險因素的權重排序，資金支付是該房地產項目的最大風險。具體權重計算結果見表1。

2.4 項目風險的應對及監控

對項目風險的應對措施主要包括以下幾個方面：（1）加強財務風險控制，明確不應過度負債，通過應急資金支持應急計劃項目；區別對待長期負債與短期負債，提前銷售時間，加快資金回收；加強前期手續風險預防工作，各部門之間加強溝通與協調。（2）采用合理招標優化設計方案，弱化項目設計變更風險；引入限額設計，根據投資預算確定設計限額，加強成本控制；完善設計變更審查機制，制定詳細的工程造價分析表。（3）建立完善的項目管理機制，保證各個階段的流暢運行；嚴格控制工期，避免拖延工期而產生的風險；在工程承包合同中加入嚴格的工程進度條款，合理轉化工期風險。（4）加強質量監督管理，嚴格審查承包商與分包商的專業資質；建立完善的施工現場質量監理體制，保證施工質量與效率；形成專業的人員培訓制度，不斷優化施工隊伍；加快高新技術的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴格控制安全事故風險，以安全生產為第一要務；制定詳細的監督計劃書，明確施工各方職責，層層把關，做好安全監督工作；注意其他風險因素的控制，對地下環境資料、地質勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設的不確定性。

3 結語

房地產項目具有周期長、投資高、涉及環節復雜等特點，加之當前多數房地產企業專業管理水平的不足，進一步增加了項目開放過程中的風險。本文在分析了房地產項目風險管理概況的基礎上，借助項目實例，對風險管理的流程及方法進行了研究，進一步證明了房地產項目風險管理的重要性。在實際的房地產項目風險管理工作中，必須建立專業的風險管理體系，對項目開發全過程的風險因素進行全面分析，從而形成系統的風險控制方法，保證房地產項目的效益最大化，對房地產行業的健康、穩定發展有著重要意義。

參考文獻：

[1]劉紹明，房地產項目風險管理及防范措施研究[J]，管理與財富，2009（9）.

[2]晏國菀，朱丹宏.觀調控下的房地產業風險實證分析[J].重慶大學學報（社會科學版），2010（11）.

[3]古雨.從中美兩國房地產行業看兩國經濟模式[J].商場現代化，2012（9）.

[4]王有志.現代工程項目風險管理理論與實踐[M].中國水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現代項目管理評估[M].機械工業出版社，2008.endprint

2.3 項目的風險評估

通過灰色系統理論以及模糊層次分析法對該項目的風險進行評估。通過灰色關聯分析法對項目敏感性進行分析，結果表明，在銷售價格、建筑成本、土地成本等三個因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對項目的總體風險進行評估，對各個風險的權重進行精確判定，最終得出16個風險因素的權重排序，資金支付是該房地產項目的最大風險。具體權重計算結果見表1。

2.4 項目風險的應對及監控

對項目風險的應對措施主要包括以下幾個方面：（1）加強財務風險控制，明確不應過度負債，通過應急資金支持應急計劃項目；區別對待長期負債與短期負債，提前銷售時間，加快資金回收；加強前期手續風險預防工作，各部門之間加強溝通與協調。（2）采用合理招標優化設計方案，弱化項目設計變更風險；引入限額設計，根據投資預算確定設計限額，加強成本控制；完善設計變更審查機制，制定詳細的工程造價分析表。（3）建立完善的項目管理機制，保證各個階段的流暢運行；嚴格控制工期，避免拖延工期而產生的風險；在工程承包合同中加入嚴格的工程進度條款，合理轉化工期風險。（4）加強質量監督管理，嚴格審查承包商與分包商的專業資質；建立完善的施工現場質量監理體制，保證施工質量與效率；形成專業的人員培訓制度，不斷優化施工隊伍；加快高新技術的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴格控制安全事故風險，以安全生產為第一要務；制定詳細的監督計劃書，明確施工各方職責，層層把關，做好安全監督工作；注意其他風險因素的控制，對地下環境資料、地質勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設的不確定性。

3 結語

房地產項目具有周期長、投資高、涉及環節復雜等特點，加之當前多數房地產企業專業管理水平的不足，進一步增加了項目開放過程中的風險。本文在分析了房地產項目風險管理概況的基礎上，借助項目實例，對風險管理的流程及方法進行了研究，進一步證明了房地產項目風險管理的重要性。在實際的房地產項目風險管理工作中，必須建立專業的風險管理體系，對項目開發全過程的風險因素進行全面分析，從而形成系統的風險控制方法，保證房地產項目的效益最大化，對房地產行業的健康、穩定發展有著重要意義。

參考文獻：

[1]劉紹明，房地產項目風險管理及防范措施研究[J]，管理與財富，2009（9）.

[2]晏國菀，朱丹宏.觀調控下的房地產業風險實證分析[J].重慶大學學報（社會科學版），2010（11）.

[3]古雨.從中美兩國房地產行業看兩國經濟模式[J].商場現代化，2012（9）.

[4]王有志.現代工程項目風險管理理論與實踐[M].中國水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現代項目管理評估[M].機械工業出版社，2008.endprint