樓市調(diào)控的平衡木

梁海明

中央政府很難全面放寬樓市調(diào)控政策，而是采取“閉只眼，睜只眼”的態(tài)度應(yīng)對(duì)。

“旺季不旺”，中國(guó)樓市在今年5月出現(xiàn)了讓人意外的行情。

中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的5月價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格按月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)首次出現(xiàn)按月下跌。不但如此，在剛過(guò)去的端午節(jié)小長(zhǎng)假，成交量延續(xù)上月的跌勢(shì)，全國(guó)54個(gè)城市成交按年下滑27%，比五一假期再下降15%。

根據(jù)過(guò)往的交易情況分析，樓市在傳統(tǒng)旺季的5、6月份銷售偏弱，則全年銷售也會(huì)弱，將對(duì)全年樓市發(fā)展造成壓力。

對(duì)此，不少外資投行公開呼吁，中央應(yīng)該盡早出臺(tái)政策，避免樓市不振讓整體經(jīng)濟(jì)受影響。但對(duì)于中央政府而言，樓市調(diào)控政策不但關(guān)系經(jīng)濟(jì)，更影響社會(huì)、民生，因此，相信中央政府很難全面放寬樓市調(diào)控政策，而是采取“閉只眼，睜只眼”的態(tài)度應(yīng)對(duì)。

所謂“閉只眼”，就是對(duì)于地方政府尤其是二、三線城市推行的、沒有違反中央總的樓市調(diào)控精神、不會(huì)再抬高樓價(jià)的樓市微調(diào)政策，中央政府采取默許的態(tài)度，允許地方政府保暖房地產(chǎn)。

此舉用意主要包括：一是擔(dān)心樓價(jià)大跌，中央再出招止跌將困難重重；而且，樓價(jià)持續(xù)向下，不但會(huì)令地方政府土地收入驟減，財(cái)力捉襟見肘，更會(huì)令地方債問題惡化，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)；

二是房?jī)r(jià)暴跌意味宏觀經(jīng)濟(jì)失血。由于房地產(chǎn)與60多個(gè)產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，一旦房地產(chǎn)業(yè)受挫，數(shù)十個(gè)行業(yè)也會(huì)遭受影響，將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊。何況，房?jī)r(jià)大跌不但不會(huì)釋放消費(fèi)潛力，而是會(huì)帶來(lái)負(fù)財(cái)富效應(yīng)，可能造成家庭財(cái)富縮減和消費(fèi)萎縮，而從拖累經(jīng)濟(jì)向前。

更重要的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率僅約50%，未來(lái)20年要達(dá)到70%甚至更高的水平，則有超過(guò)1億人需要進(jìn)入城市生活，樓市剛需非常大。

參照歷史經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是歐美國(guó)家，還是中國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，在加速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)增加值均超過(guò)當(dāng)?shù)谿DP的10%。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之一，需要政府的呵護(hù)。

雖然房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，不過(guò)，中央政府對(duì)樓市還是會(huì)警惕地“睜只眼”。

所謂“睜只眼”，就是中央會(huì)嚴(yán)控樓市大方向不變，防止地方越軌，導(dǎo)致樓價(jià)反彈影響社會(huì)、民生穩(wěn)定。最為關(guān)鍵的是中央擔(dān)心地方政府一放就亂，取消樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致樓價(jià)彈升，令多年來(lái)力壓樓價(jià)的政策功虧一簣，引發(fā)社會(huì)不滿、民怨增加。

當(dāng)前中央政府已經(jīng)著手重構(gòu)樓市生態(tài)，推出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、啟動(dòng)房產(chǎn)稅立法、保障性住房和棚戶區(qū)改造等措施。樓市新生態(tài)的萌芽仍需時(shí)間觀察，在新生態(tài)暫未成型之前，更不會(huì)全面放開樓市調(diào)控政策，以免樓市新生態(tài)未成長(zhǎng)就遭扼殺。

綜上所述，如今中央政府對(duì)調(diào)控樓市出現(xiàn)了新思維，那就是調(diào)控樓市、力壓樓價(jià)的大方向仍然不會(huì)改變，同時(shí)也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。與此同時(shí)，中央政府會(huì)稍微放松政策，釋放小許空間讓地方政府盤活樓市，以降低對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。

必須注意的是，中央政府會(huì)有底線，那就是不能讓樓價(jià)大幅反彈回升，尤其是北京、上海和廣州等一線大城市，最好是樓價(jià)可緩緩下降5%—10%左右，這種降幅，無(wú)論對(duì)政府，還是對(duì)民眾、地產(chǎn)商都比較有利。

美國(guó)今年底將退出量化寬松政策，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)何種沖擊暫時(shí)未知，預(yù)料中央政府都會(huì)以“閉只眼，睜只眼”的態(tài)度，走好平衡木。endprint