房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收對地方國庫收入影響實證分析
——以周口市為例

中國人民銀行周口市中心支行課題組

（中國人民銀行周口市中心支行，河南周口466000）

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收對地方國庫收入影響實證分析
——以周口市為例

中國人民銀行周口市中心支行課題組

（中國人民銀行周口市中心支行，河南周口466000）

房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，相關(guān)稅收也成為地方政府的重要收入來源，厘清房地產(chǎn)收入變動的主要影響因素以及對財政收入的影響并制定相應(yīng)的調(diào)控措施，平衡財政收支都顯得至關(guān)重要。通過突變點檢驗和格蘭杰檢驗確定了突變的時點，分析了變化的原因，并通過回歸分析擬合了地方財政收入與房地產(chǎn)稅收的關(guān)系。對此提出了加強(qiáng)調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展以及拓寬稅源，減少財政對土地出讓的依賴等政策建議。

房地產(chǎn)；國庫收入；房地產(chǎn)稅收

我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，其稅收在地方國庫收入中所占比例穩(wěn)步提高，已經(jīng)成為地方財政收入的最重要來源。不少地方財政對房地產(chǎn)市場稅收產(chǎn)生了較強(qiáng)的依賴性，不少地方政府形成了通過出讓土地、發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大地方財力的土地財政模式。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度倚重房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而也對微觀經(jīng)濟(jì)主體的房價、地價預(yù)期產(chǎn)生重要影響。因此，厘清房地產(chǎn)收入變動的主要影響因素以及對財政收入的影響，制定相應(yīng)的調(diào)控措施、平衡財政收支都顯得至關(guān)重要。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)前期產(chǎn)生的國有土地使用權(quán)出讓收入和房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的契稅、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅等房地產(chǎn)業(yè)稅收對地方國庫收入數(shù)據(jù)的對比，利用突變點檢驗對各個數(shù)據(jù)的突變點進(jìn)行判斷，并借助格蘭杰因果關(guān)系檢驗分析各稅種的變化是否在統(tǒng)計意義上影響了地方國庫收入。

一、周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方國庫收入概況

隨著周口市房地產(chǎn)市場的活躍，土地出讓收入和各種涉房稅收對于地方財政收入的重要性日益提高。近年來，周口市房地產(chǎn)業(yè)收入（含涉房稅收和土地出讓金）占地方國庫收入的比例穩(wěn)步增加（見圖1）。從圖1可以看出，2006年該比例僅為30%，此后一路飆升，到2011年增加到46%，而2014年上半年周口市房地產(chǎn)市場“逆市上揚”[1]，帶動該比例創(chuàng)出54%的新高。從近幾年的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)業(yè)稅收對地方財政收入具有舉足輕重的作用，對周口地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也越來越大。因而，地方政府既要加強(qiáng)房價調(diào)控又要兼顧地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

圖1 周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財政收入比例走勢圖

二、周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方國庫收入的實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及預(yù)處理

房地產(chǎn)行業(yè)稅收涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅及契稅等。本文把和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收作為總體稅收規(guī)模，定義為房地產(chǎn)業(yè)稅收，把金額較大、對其影響較多的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅和契稅兩個稅種作為變量重點進(jìn)行分析。文中搜集了2006年1月份至2014年6月份的周口市國有土地使用權(quán)出讓收入、地方國庫收入、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收作為分析指標(biāo)。其中：地方國庫收入記為DFCZ，統(tǒng)計口徑與國庫收支統(tǒng)計報表中一般預(yù)算收入小計一致，不包括基金收入與調(diào)撥收入；國有土地使用權(quán)出讓收入記為TDCR；房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費記為FCS，其中，房產(chǎn)營業(yè)稅記為YYS，契稅記為QS。由于數(shù)據(jù)具有較強(qiáng)的季節(jié)性，本文通過EVIEWS5.0運用X-11方法對以上變量數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)性處理，然后對季節(jié)調(diào)整后的時間序列取對數(shù)后如圖2。

圖2 周口市地方國庫收入、房產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)讓收入發(fā)展趨勢圖

（二）變量平穩(wěn)性檢驗

時間序列數(shù)據(jù)往往是不平穩(wěn)的，含有趨勢特征，直接對其建模會導(dǎo)致偽回歸。因此，本文首先采用ADF檢驗方法對模型所涉各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。ADF檢驗的最優(yōu)滯后階數(shù)的選取按照AIC準(zhǔn)則確定。檢驗結(jié)果：在99%的顯著性水平下，所研究的序列均為單位根過程（檢驗結(jié)果略），數(shù)據(jù)可能含有時間趨勢。

（三）突變點的確定

僅靠單位根檢驗可能造成不恰當(dāng)?shù)暮雎越Y(jié)構(gòu)突變可能導(dǎo)致對模型的誤判。對結(jié)構(gòu)突變的檢驗有外生性結(jié)構(gòu)突變點檢驗和內(nèi)生結(jié)構(gòu)性突變點檢驗。外生性結(jié)構(gòu)突變點檢驗難以充分利用數(shù)據(jù)本身包含的信息，因此本文參考許兆春[2]的研究方法，采用內(nèi)生性檢驗方法。在實際操作中，本文采用滾動回歸法。

滾動回歸法通過子樣本計算統(tǒng)計量的值，子樣本的容量保持一個定值，從{} 1,2,…,k, { } 2,3,…,k+1,…,一直到子樣本{ } T-k+1,T-k+2,…,T。建議k=0.3T。每個子樣本按

用上式做單位根檢驗。用其中最小的ADF值與臨界值做比較檢驗單位根。H0∶ρ=0，存在單位根。如果有某個時點的ADF值小于臨界值，說明原序列存在結(jié)構(gòu)突變。

經(jīng)檢驗，ADF檢驗式滯后項的階數(shù)為1即可消除自相關(guān)，所以以下檢驗中均取P=1。檢驗結(jié)果見表1。我們將結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)調(diào)控政策分析出現(xiàn)突變點的原因。

表1 含有結(jié)構(gòu)突變點檢驗結(jié)果（滾動法）

由表1顯示，2009年7月前后均顯示比較穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，但于該點發(fā)生了突變。分析其原因，可能是受國際金融環(huán)境變換影響，各個行業(yè)發(fā)展受阻，相關(guān)稅種繳納有所減少，特別是房地產(chǎn)行業(yè)稅收下降明顯。

周口市國有土地使用權(quán)出讓收入在2008年1月呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)突變，主要是受當(dāng)時國際金融危機(jī)發(fā)酵影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨于謹(jǐn)慎，擴(kuò)張意愿降低，減少了對土地囤積的需求，影響了土地出讓規(guī)模。隨后，宏觀調(diào)控政策逐漸放松了對該行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控，轉(zhuǎn)向為側(cè)重扶植態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)再次步入擴(kuò)張期。隨著對土地需求的增加帶動國有土地使用權(quán)出讓收入的增加。加上受到土地出讓價格、數(shù)量雙增的影響，周口市新設(shè)立的行政區(qū)域土地出讓規(guī)模龐大，多重影響出現(xiàn)了周口市國有土地使用權(quán)出讓收入急劇增長的結(jié)果。但隨著4月份國家多次重申堅持嚴(yán)格的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，該項收入又隨之下降。2013年以后，樓市“拐點”論頻現(xiàn)，但周口作為農(nóng)業(yè)地區(qū)的中心城市，住房剛性需求比重大，因而價格堅挺，土地交易平穩(wěn)。

2007年8月之前，周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模一直處于低位徘徊。2007年8月之后，隨著周邊房地產(chǎn)熱潮，周口房地產(chǎn)市場由冷轉(zhuǎn)熱，各種涉房稅收隨之提高。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上，2008年，周口市房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)突變。從增長速度來看，2008年發(fā)生突變點之前，增速較低；隨后，擬合直線的斜率明顯增大，充分說明了增速提高幅度較大，可以判斷，2008年是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)啟動的時刻。之后，周口房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，即使2008年金融危機(jī)也未改變該行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

契稅的稅基除房產(chǎn)銷售額外還包括了土地出讓環(huán)節(jié)的契稅，更多反映的是房產(chǎn)和地產(chǎn)市場的共同走勢，但由于房產(chǎn)契稅到辦理房產(chǎn)證階段才產(chǎn)生，所以具有一定的滯后性。總的看來，由于周口屬于農(nóng)業(yè)區(qū)，城市化進(jìn)程不斷加快，人口眾多，對住房具有剛性需求。這些決定了周口市房地產(chǎn)現(xiàn)房、期房市場波動達(dá)不到引起數(shù)據(jù)突變的程度。所以，契稅收入未出現(xiàn)突變，運行比較平穩(wěn)。

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅于2011年3月出現(xiàn)突變，其后增速急劇提高。新國八條的公布實施，對一線城市的房價調(diào)控效果比較明顯，很多城市紛紛出臺措施，部分購買力被“擠出”，轉(zhuǎn)向二線三線城市，導(dǎo)致后者的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，交易量增加。另外，建業(yè)等省內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)視野向周口市區(qū)以及下轄縣市延伸，提高了住房品質(zhì)，同時推高了房價，帶火了縣級市場。例如，建業(yè)住宅集團(tuán)公司和淮陽縣人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，投資50億元人民幣，進(jìn)軍縣級市場，隨即該縣房價就有明顯上漲。

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

為防止經(jīng)濟(jì)序列出現(xiàn)偽相關(guān),需要對TDCR、AMPFCS、IOPQS和YYS是否是DFCZ的變化原因進(jìn)行考察,采用格蘭杰因果檢驗來分析。稅收變動對于地方財政收入的影響是顯而易見的，但這種影響是否達(dá)到了統(tǒng)計意義上的因果關(guān)系還有待確定。因此，我們對本文所研究的變量做格蘭杰因果關(guān)系檢驗。格蘭杰因果是指，Y稱為X的“格蘭杰原因”當(dāng)且僅當(dāng)如果利用Y的過去值比不用它時能夠更好地來預(yù)測X。簡言之，如果變量Y能夠有效地幫助預(yù)測X那么就稱Y為X的“格蘭杰原因”。

表2 格蘭杰因果檢驗結(jié)果

本文的目的在于分析分量對總量的沖擊，因而表2只給出了部分的格蘭杰原因的檢驗結(jié)果。結(jié)果顯示：在10%的置信水平上，房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)營業(yè)稅是地方收入的格蘭杰原因。隨著周口市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其為地方政府創(chuàng)造的收入已占重要地位，其變動足以影響財政收入的規(guī)模。因此，地方政府在制定政策時，難免重點考慮收入下降的影響。房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅的變動不僅在統(tǒng)計意義上影響房地產(chǎn)稅收，還影響地方國庫收入。因此，可以把房地產(chǎn)營業(yè)稅作為觀察房地產(chǎn)收入對國庫收入影響的重要因素。

（五）回歸分析

根據(jù)格蘭杰因果關(guān)系檢驗結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)營業(yè)稅與地方國庫收入間存在統(tǒng)計意義上的因果關(guān)系，因而，本文對其進(jìn)行回歸分析（由于房地產(chǎn)營業(yè)稅是房地產(chǎn)稅的子項，為避免多重共線性我們僅用房地產(chǎn)稅收）。為了提高擬合的精確程度，我們以周口市地方財政收入突變時間為分界點對DFCZ、QS和YYS進(jìn)行分段回歸分析并和不分段的結(jié)果加以比較。

首先，在假定無結(jié)構(gòu)突變影響下，對地方國庫收入、土地出讓金TDCR和房產(chǎn)稅收FCS各變量，通過EVIEWS5.0采用普通最小二乘法估計，得到回歸方程如下：

土地出讓收入、房地產(chǎn)稅每增加一個百分點，地方財政收入分別增加0.17個和0.34個百分點。兩者相加占比超過了地方財政收入的半壁江山，因而，地方政府重視房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展有深刻的經(jīng)濟(jì)根源。

以周口市地方國庫收入的突變時點為界限，我們分別對上述的變量進(jìn)行普通最小二乘法估計。2006年1月—2009年7月的回歸方程是：

此階段，土地出讓收入變動對財政收入的影響已經(jīng)較大，該項收入增加1個百分點，財政收入增收0.11個百分點，土地財政格局初露端倪。而房地產(chǎn)稅收對財政收入影響更大，其每變動一個百分點，財政收入同向變動0.31個百分點。

可以看出，周口市土地財政趨勢進(jìn)一步增強(qiáng)，土地出讓收入對地方財政的貢獻(xiàn)度提高。土地出讓收入每增加1%可以拉動財政收入增長0.12%。但房地產(chǎn)稅收的地位顯著下降，其對財政的拉動作用較前一階段下降了0.06個百分點。

由此，可以得出以下結(jié)論：

一是周口作為欠發(fā)達(dá)的四線城市，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模小、房產(chǎn)價格處于低位、受關(guān)注程度不高。2007年8月前后這一情況開始改變。其后，隨著市場啟動，與之有關(guān)的國有土地使用權(quán)出讓收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收增加，該行業(yè)受到重視。該時點可以作為房地產(chǎn)市場從未開發(fā)狀態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定、快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)的轉(zhuǎn)換標(biāo)志。

二是土地市場對經(jīng)濟(jì)環(huán)境反應(yīng)最為靈敏。土地開發(fā)企業(yè)對于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢把握較為主動和準(zhǔn)確，因而其變動具有風(fēng)向標(biāo)作用。所以，國際金融危機(jī)的爆發(fā)，周口市國有土地使用權(quán)出讓收入于2008年1月最先出現(xiàn)突變。因此，通過觀測它的反應(yīng)可以較好預(yù)測未來涉房稅收以及地方國庫收入的變動趨勢，對提高周口房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策的前瞻性有重要意義。

三是房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅對地方國庫收入影響較大。作為交易環(huán)節(jié)的重要稅收，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅與房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對于房地產(chǎn)業(yè)稅收收入和地方國庫收入均具有舉足輕重的作用，對市場波動反應(yīng)敏感。因而，宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控是否適度，可以通過觀察房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅得以驗證。營業(yè)稅于數(shù)據(jù)序列末開始逆向變化，說明新的房地產(chǎn)政策從緊已經(jīng)發(fā)揮作用了，如果下降過快過猛，有可能會影響地方國庫收入，并可能不利于周口市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

四是土地財政趨勢增強(qiáng)，但房地產(chǎn)稅收對地方國庫收入的影響降低。隨著地方工業(yè)的較快發(fā)展，地方可控稅源逐漸增多，地方財政對房地產(chǎn)的依賴程度相對降低。

三、政策建議

（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

一是加強(qiáng)土地流通市場的管理。推進(jìn)以市場方式配置土地資源，堅決遏制開發(fā)商大量囤地、拖延開發(fā)以及哄抬地價等行為，建立多層次的住房保障體系，滿足中低收入群體的住房需求。二是加強(qiáng)對土地出讓管理，提高地方財政的自主性。在嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓行為管理制度的同時，確保各項費用及時足額繳入國庫。同時，中央財政可以加大專項轉(zhuǎn)移支付力度，有效緩解地方財政過分依賴土地收入的局面，支持地方城市建設(shè)。三是正確引導(dǎo)市場預(yù)期，防控風(fēng)險。政府應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資和價格變化，加強(qiáng)引導(dǎo)住房投資，特別要監(jiān)控國際熱錢非法行為，增強(qiáng)風(fēng)險防范，確保本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（二）強(qiáng)化管理，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，確保國庫收入穩(wěn)定

一是加強(qiáng)稅務(wù)征收工作，簡化現(xiàn)行稅制。房地產(chǎn)業(yè)稅種較多，征收主體多元化，存在一定的逃避稅和偷漏稅空間。有關(guān)部門要抓好稅源基礎(chǔ)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的稅費成本規(guī)范化、法制化和明晰化。二是科學(xué)開展納稅評估。完善房地產(chǎn)開發(fā)主體納稅評估辦法，發(fā)展評估市場，逐步建立數(shù)據(jù)庫，完善成本核算，加強(qiáng)稅收評估，杜絕房地產(chǎn)稅收的滴、跑、漏。三是加大稽查力度，重點檢查房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模和進(jìn)度，確保涉房稅收占比較大的房地產(chǎn)營業(yè)稅及時足額入庫。

（三）加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)測，提高風(fēng)險防控能力

一是要綜合利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對土地出讓金收支情況的監(jiān)測，為相關(guān)部門調(diào)控和更好地維持收支平衡決策提供有參考價值的信息。二是要引導(dǎo)開發(fā)商投資建設(shè)小戶型住房，保障性住房，滿足“剛需”人群的需求，合理挖掘房地產(chǎn)低端市場。對關(guān)乎民生的保障房項目，金融部門應(yīng)積極給予合理信貸支持。三是要對于個人住房消費信貸條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，有效控制投機(jī)需求，確保不出現(xiàn)大面積房貸違約。四是要加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)與購房的統(tǒng)計登記制度，合理確定資金流入流出節(jié)奏。

（四）培植稅源，降低政府對土地財政的依賴

一方面逐步擺脫國庫收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，逐步降低地方財政對土地、房產(chǎn)稅收的比重。另一方面，優(yōu)化稅源結(jié)構(gòu)，尋求新的稅源增長點，像周口這樣的農(nóng)業(yè)大市盡快擺脫地方財政對重點企業(yè)（如蓮花集團(tuán)等）以及重要行業(yè)的依賴。緊緊抓住我國調(diào)結(jié)構(gòu)的契機(jī)，走多渠道發(fā)展經(jīng)濟(jì)的路子，著重發(fā)展新興服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)。通過多層次產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)地方財政收入穩(wěn)定、持續(xù)增長。

[1]佚名.周口房產(chǎn)上半年“逆勢上揚”.新浪樂居網(wǎng)[EB/OL].http://zhoukou.house.sina.com.cn/news/ 2014-07-30/.

[2]許兆春.利率市場化對銀行利差的沖擊研究——以河南省為例[J].金融發(fā)展研究，2014，（2）：42-45.

（責(zé)任編輯：賈偉）

1003-4625（2014）10-0051-04中圖分類號：F832.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

2014-08-27

課題主持人：郭河彬（1967-），男，河南虞城人，高級經(jīng)濟(jì)師；課題組成員：韓予（1970-），女，安徽定遠(yuǎn)人，會計師；仵瑞（1980-），女，河南鄲城人，會計師，課題執(zhí)筆；曾丹旖（1986-），女，河南淮陽人，助理經(jīng)濟(jì)師；夏振洲（1975-），男，河南周口人，經(jīng)濟(jì)師；郭樹強(qiáng)（1982-），男，河南周口人，經(jīng)濟(jì)師；吳繼靈（1985-），女，河南周口人，經(jīng)濟(jì)師。