試論長沙市梅溪湖開發區的土地價值

康葉紅+唐云松

摘 要：從土地的功能價值系統構成分析，土地具有經濟價值、生態價值和社會價值等3個構成要素。梅溪湖位于湖南省長沙“兩型社會”綜合配套改革試驗區的大河西先導區。梅溪湖開發區土地蘊涵巨大的經濟價值、良好的生態價值和強大的社會價值，并且在未來的發展趨勢上，其土地價值具有明顯的增長態勢。

關鍵詞：梅溪湖；土地價值；評價；增長

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）17-0077-02

土地價值問題，是中國土地經濟理論界爭論較多，分歧較大且至今尚未有統一理念的基本理論問題。對長沙梅溪湖開發區的土地價值進行分析評價，必須建立在土地價值理論基礎上。

一、土地價值理論概述

關于土地價值理論，中國存在土地無價值論、全價值論、土地收益論、土地商品價值論、效應價值論、使用價值論、二元價值論等觀點。

以馬克思的勞動價值論分析，無價值而有價格的純自然土地具有“虛假的社會價值”，已經人類勞動投入的土地是由土地物質和土地資本構成 [1]。主張土地價值二元論的學者，把土地物質稱為自然土地，把土地資本稱為人工土地，認為“土地有自然土地和人工土地所構成，前者無價值而后者有價值，二者組成統一的整體”[2]。如今，絕大部分土地都是經過人工開發過的，既包括原生的作為自然資源的土地部分，又包括經過人工開發的人工部分，這種土地可稱為經濟土地，是現實的經濟資源[3]。

所謂土地價值，是指進入人類社會后，人類經過長期與自然的相互作用而沉淀凝結在土地或土地產品中的一般人類勞動。而且土地價值具有歷史增積累性、外部性、增長性和空間差異性等特殊性質[4]。

二、長沙梅溪湖開發區概況

2007年12月14日，國家發展和改革委員會下發了《國家發展改革委關于批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革實驗區的通知》。該《通知》批準長沙、株洲、湘潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革實驗區。長沙市決定在河西的大片區域建設“兩型社會”綜合配套改革試驗區的先導區。梅溪湖位于湖南省長沙大河西先導區，岳麓山西面，西二環至三環之間，原本屬于岳麓山的桃花嶺景區。2007年，長沙市投資200億元啟動梅溪湖綜合開發項目。梅溪湖綜合開發項目是集防洪、生態產業、文化旅游和高檔住宅開發于一體的綜合型項目。規劃范圍北起龍王港路，南接桃花嶺景區界線、東起二環線、西至岳麓區與望城縣界線，總規劃面積18.05平方公里，該地主要為耕地、園地及山林地，場地整體地形呈南北高、中間低的態勢。區內擁有長沙市區最大的湖泊3 000畝梅溪湖，4 360畝岳麓山支脈桃花嶺等，在城市自然精華處盡顯山水洲城之經典。以湖泊為核心，環湖布置國際研發中心、國際商務中心、國際文化藝術中心、國際居住中心。政府將此區域定位為長沙未來新的城市中心，并要將梅溪湖建設成“國際服務區、科技創新城”。

三、長沙梅溪湖開發區的土地價值評價

（一） 土地價值結構評價

在土地與人類活動的長期相互作用中，土地系統逐步演變為人工控制的經濟系統與土地自然生態系統藕合的復合系統，即土地生態經濟系統[5]。因此，土地不是單一屬性的物理商品，具有物理、生態、社會和經濟等功能屬性的指向。在土地的功能價值系統構成中，土地至少具有經濟價值、生態價值和社會價值德等3個構成要素[6]。長沙梅溪湖開發區的土地價值也可以從這3個方面進行評價。

1.土地經濟價值評價

土地的經濟價值強調土地作為一種稀缺性生產要素參與人類經濟系統的運行的資產特性。不管是在農業社會時代、工業時代還是知識經濟時代，土地都參于整個社會生存和穩定的根基構建、GDP 貢獻、經濟生產系統運轉，是最重要的自然資源要素[7]。

梅溪湖的開發“以基礎設施帶動產業發展、以環境整治帶動新城建設、以政府投資帶動社會投資”。中興房產投資600億元，2011年，梅溪湖創新科技研發中心、國際文化藝術中心以及國際CBD三大引擎全面啟動。其中，國際CBD是長沙未來最高端、最先進的城市綜合體，將成為城市未來最具價值的綜合性地標。梅溪湖的開發過程的各種投入，都轉移到梅溪湖開發區的土地價值中，形成土地經濟價值的重要組成部分。而作為產業定位為“湖南省先行先試區、長株潭產業轉型示范引領區、長沙高新產業核心聚集區”的大河西先導區，目標定位是力爭到2020年把先導區建設成為“兩型社會”綜合配套改革的示范區，科技進步對經濟增長的貢獻率達70%以上，高新技術產業總產值達4 000億元以上。梅溪湖作為大河西先導區的重點開發區，其土地經濟價值不容小覷。

2.土地生態價值評價

土地的生態價值強調土地作為自然系統的結構要素參與自然生態循環、生態調節，具有涵養水份、調節氣候、維持生物多樣性、調節生態平衡等生態功能。土地既具有經濟功能又具有生態功能，從長遠來看其中生態功能更為重要。以生態文明理念為指導，走“在保護中發展，在發展中保護”土地資源利用之路 [8]。

梅溪湖新城以“生態體系+城市規劃”的建設思路，制定了《梅溪湖新城綠色建筑設計導則》、《梅溪湖新城綠色施工導則》等專項導則，執行國家綠色星級標準建筑，二星及三星以上綠色建筑比例不低于30%，構建了一套完善的綠色交通體系。一是水環境建設方面。龍王港河道綜合整治工程，該項目新開河道5.18公里，寬70米，河道兩側綠化面積達9.3萬平米，水質達到IV類，防洪能力提升到了200年一遇；肖河整治工程，長2.78公里，寬30米，河道兩側綠化面積約7萬平米；梅溪湖湖泊，湖面面積達3 000畝。另外還有湖泊的景觀工程（包括節慶島、立體花卉和公共景觀雕塑等）。二是生態公園建設方面。整個梅溪湖綠化面積共達8 500多畝，其中，桃花嶺山體公園面積約4 360畝，梅嶺公園面積約450畝，體育公園面積約67畝，人工濕地公園面積約105畝。endprint

2012年11月19日，國家住房和城鄉建設部已批準長沙大河西先導區梅溪湖新城為國家綠色生態示范城區。梅溪湖新城作為湖南省省唯一推薦的項目，躋身全國首批5個綠色生態示范城區，便是梅溪湖土地生態價值的最佳肯定。

3.土地社會價值評價

土地的社會價值強調指土地具有提升人類社會生活品質、知識增量、穩定社會秩序等的功能。

梅溪湖開發區的街道文明建設取得了良好的成果：交通接軌城市化，鋪就鄉村文明路；基礎教育城市化，開啟文明一扇窗；文娛健身城市化，引導生活新方式；人居環境城市化，打造都市新村莊；創評活動城市化，倡導文明新風尚[9]。梅溪湖國際新城總建筑面積約1 000萬平方米，以“造城”的恢弘手筆，最大程度地展現人、自然、城市三者的和諧交融。引入國際領先的城市營運理念，致力創建環保節能的低碳城市，將成為提升城市形象和城市化進程中一道光輝的里程碑，并為未來中國城市建設、區域運營樹立全新典范。梅溪湖開發區不僅提升人類社會生活品質、知識增量、穩定社會秩序，更有可能引領中國城市未來發展模式。

（二） 土地價值增長評價

農地城市流轉是在城市發展過程中，隨著城市規模的擴大，城市土地需求量增大，城市土地需求者通過經濟的手段或者行政的手段將城市附近農村土地轉變為城市土地，以滿足城市土地需求的過程，主要集中于城鄉生態經濟交錯區[10]。作為城市邊緣農業土地價值有兩部分組成：一個是與農業土地地租有關的土地價值，另一個是可預見的土地轉變成城市用地后未來土地地租增值所帶來的價值。城市化過程中，一方面，隨著城市區域范圍的擴大以及基礎設施的完善，土地價值不斷增加；另一方面，隨著土地用途轉變和重新開發，也導致土地價值增加。重新分區、城市擴張過程中區位優勢的變化、公共基礎設施和社區服務的提升、城市人口的增長以及私人對土地投資的增加也會改變土地價值。

梅溪湖開發區，將圍繞建設“梅溪湖國際服務及科技創新中心”這一戰略目標，通過6—8年的建設，建設成為一個生態環境友好、配套設施齊全、地標建筑突出、產業特色明顯的具有國際水準的高端城市功能區。作為長沙生態綠色新城的先鋒，未來梅溪湖新城將大量使用低碳的基礎設施，同時以公共交通為導向進行土地開發，區域內將構筑地鐵、地面公交、片區輕軌、沿湖公交行走帶四大系統。很明顯，未來的梅溪湖將在城市擴張過程中得到明顯的區位優勢，周邊公共基礎設施和社區服務也將明顯提升，而整個長沙市也將面臨重新分區，政府將此區域定位為長沙未來新的城市中心，并要將梅溪湖建設成“國際服務區、科技創新城”。據此，預計梅溪湖開發區的土地價值，將保持良好的增長態勢。

參考文獻：

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[2] 周誠.土地經濟學原理[M].北京：商務印書館，2003.

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[4] 段正良，張維然，葉振飛.論土地價值的內涵、來源及其特殊性[J].同濟大學學報：社會科學版，2004，（2）.

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[7] 黃中顯.土地生態價值和經濟價值的法律協調[J].理論月刊，2009，（9）.

[8] 劉晟成.城市空間拓展應重視土地的生態價值——天津濱海新區土地資源集約利用和保護的研究[C]//城市規劃和科學發

展——2009中國城市規劃年會論文集，2009.

[9] 胡艷輝.“兩型”社會進程中拓展區農民城市融入與文明建設研究——以長沙市岳麓區梅溪湖街道為例[J].湖南社會科學，2010，（4）.

[10] 張安錄.城鄉生態經濟交錯區農地城市流轉與土地價值增值研究[J].華中農業大學學報：社會科學版，1999，（4）.

[責任編輯 仲 琪]endprint