房地產金融風險分析及防范措施研究

李睿銘

摘 要：房地產金融風險直接影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展。況且當前房地產業已成為國民經濟的支柱產業，故房地產金融風險對整個金融業和國民經濟的穩定和發展已是至關重要的。因此，對房地產金融風險分析和風險防范方面作一些分析及研究，是有重要現實意義的。基于此，闡述我國房地產金融風險的成因，并基于經濟理論和市場實際操作提出防范風險的措施，以便為房地產金融發展提供指導，有效防范并化解房地產金融風險，以期為房地產行業和金融行業以及相關利益主體提供參考。

關鍵詞：房地產金融；金融風險；防范措施

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）17-0033-03

引言

房地產金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產金融是指房地產資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，即為房地產業及相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中又以房地產資金融通業務為主。

一、房地產金融風險的概念及分類

（一）房地產金融風險的概念

房地產金融風險是指商業銀行為房地產行業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而承擔經濟損失的可能性。

（二）房地產金融風險的分類

1.信用風險

信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。

2.流動性風險

由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。

4.資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理有關。

5.利率風險

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。

7.匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。

8.其他風險

房地產金融中還有其他風險，如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險，業務操作中其他失誤帶來的操作風險，業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產資金轉賬結算中的風險、房地產保險中的風險、房地產信托中的風險等。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產市場利益主體的不同利益訴求

我國特殊的國情決定房地產市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產行業實現市場化之后，房地產價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業銀行不僅為房地產開發商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產市場中各方利益主體的博弈決定了房地產金融風險。

（二）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

（三）房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款

我國市場發展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業銀行制度體系尚不完善，而房地產開發資金集中依靠商業銀行貸款，這無疑使得房地產金融風險雙倍增加。我國商業銀行關于房地產的信貸形式主要有房地產開發貸款、建筑企業貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產市場運行中的各個環節中存在的風險都與商業銀行信貸密切相關，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，一旦此環節中出現危機必然為房地產金融帶來巨大的風險，因此，房地產資金來源多元化是降低房地產金融風險的重要舉措。endprint

（四）房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系

缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。

（五）個人住房信貸存在的違約風險

自我國商業銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產率都有所下降，有效的改善了我國商業銀行的資產質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優化資產的主要途徑大力發展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。

三、房地產金融風險的防范措施

（一）建立有效的市場約束機制

在市場經濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現收益與風險的對稱。

（二）商業銀行應加強自身管理

一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度和規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。

（三）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道是為了將集中在商業銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產業風險的市場化融資。目前適合我國房地產融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產開發商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產金融體系中，房地產開發融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創新各種房地產金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數化證券等。這樣在房地產金融市場上投資者對證券化金融資產的自主購買，有效地實現房地產金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現房地產金融分析的逐級化解。

（四）建立個人信用制度

我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現信貸危機受到的經濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監控評估機制一體化的系統制度，從經濟法律的角度開發個人和企業的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規行為的發生。

（五）完善相關法律體系

建立和完善與金融市場和房地產市場相關的法律體系，加強國家的宏觀調控能力，減少金融風險，為房地產業融資及個人信貸創造良好的法律基礎。加強房地產融資的相關制度，針對當前在資金融通、籌集、借貸等各環節運作中常發生的問題，修改現有的法律法規，以最終落實房地產信貸的法律地位。

綜上所述，隨著房地產與金融行業的密切合作，房地產融資渠道多元化成為防范和化解風險的有效方法，房地產資金來源除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍國內房地產市場，外資銀行、外來資金也逐漸成為中國房地產業新的源泉。同時，商業銀行的經營改革應該將可能存在的信貸危機納入參考范圍。此外，各級政府應積極平衡房地產各個利益主體的利益訴求，在尊重市場規律的基礎上把握宏觀調控政策，使得我國房地產金融市場步入一個快速、健康、持續的發展階段。

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[責任編輯 李 可]endprint