淺述我國房地產市場發展的非均衡表現

吳思思

摘要：1998年住房制度改革取消福利分房后，住房的市場化制度得以完善，我國房地產業迅速躍入了商品住宅時代，并在有利的政治、經濟環境下得以迅速發展。但我國正處于經濟轉軌期，且市場本身發展時間較短，市場體系很不健全，配套的法律、制度、機制有待完善，科學規范的宏觀調控體系尚未形成，加之房地產產品的不可移動性、產品差異性等市場要素特有屬性，房地產市場在供求總量、供求結構、區域化等方面呈現出非均衡發展狀態。可以通過探索我國房地產市場的非均衡現象，以求針對房地產市場存在的問題，為宏觀調控政策提供一定的依據。

關鍵詞：供求非均衡，市場結構，區域化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0028-32 收稿日期：2014-07-25

1 總量非均衡

短缺與過剩并存的市場現狀形成了當前我國房地產市場的矛盾焦點。一方面，投機需求與剛性需求合力助推房價高漲，高房價使得大量潛在需求不能有效釋放，市場有效需求不足。另一方面，現代城市所帶來的土地及地域空間變化，以及居民消費結構升級對住宅需求提出更高的要求，隱含著對新增房產的巨大需求。供求總量分析選取2002年至2012年房屋竣工面積及商品房銷售面積分別代表我國房地產市場的供給和需求狀況，相關數據整理后見表1。由表1可知，我國房地產供應及銷售情況總體呈上升趨勢，增長比率均有較大的波動，銷售增長比率在2008年出現負增長，2011年反彈至45.15%的高增長率后，2010年以來增長幅度逐步減小至1.78%。

城鎮住房制度改革以來，房地產市場迅猛發展，在全國范圍內上演著房地產開發投資過熱的局面，表1中供給面積并沒有考慮房地產存量（積壓面積）的存在，因此市場實際供給面積將遠高于該數值，市場有效供給高于有效需求。由于房地產產品兼具消費品與投資品的雙重屬性，民間投資資本渠道狹窄，投資者存在非理性預期，民間資本涌入市場，投機性因素帶來了有效需求的迅速擴張，市場當年有效供給已不能滿足需求總量，市場存量房進入逐年被消耗狀態。2008年金融危機沖擊國民經濟，造成當年商品房銷售市場萎靡。2009年，股市避險資金流入房市，創造了歷年來房產交易量的巔峰時期。2010年后，中央實行嚴格調控政策，“國十條”、“新國五條”、“新國八條”相繼出臺，限購、20%差額征稅、差別化信貸等政策的實施，有效抑制了市場投機性需求的野蠻生長，市場交易量增長比率顯著下滑，市場供不應求的局面得到一定的緩解。

2 結構非均衡

房地產市場的結構非均衡主要表現在產品結構和市場層次兩個方面。一般將房地產產品按用途分為住宅、辦公樓、商業用房，以及工業廠房等其他用房四大類，而住宅又可細分為普通商品住宅、經濟適用房、高檔公寓別墅等。我國房地產產品結構長期存在著高檔公寓別墅開發過度、中小戶型住宅及保障性住房供應不足等問題。表2選取銷售面積比重、投資額比重和新開發面積比重來說明住宅以及高檔公寓別墅住宅產品的市場投資開發情況。住宅作為房地產核心市場，占商品房總銷售面積比重浮動在90%上下，但其投資開發比重卻長期低于該水平，且受近年來土地價格大幅度上漲影響，在住宅所占投資額比重不變的情況下，新開發面積比重呈下降趨勢，住宅市場有效供給減少，供不應求矛盾突出。而商品住宅內部高檔別墅公寓開發比例不合理的現象則在近幾年得到了改善，房地產商在高額利潤驅動下投資開發高檔公寓別墅的熱情自2008年金融危機及嚴格調控政策后得到有效控制，各大開發商的市場謀略轉為以價換量，推出了迎合中低收入家庭的中小房源。但經濟適用房市場開發力度仍顯不足，由于利潤空間差異，房地產開發商更傾向于開發商品住宅。

在房地產市場層次結構方面，我國房地產二手房市場發展緩慢，新增住房市場和二手房（存量房）市場呈現出非均衡發展狀態。通常以二手房市場的活躍度，即二手房市場交易量與新增住房交易量的比例，來表示該市場發育程度。從國外經驗來看，對于一個成熟的住宅市場，其二手房市場的活躍度為6，這一數值遠高于我國水平。以市場發育相對成熟的一線城市為例，2012年北京、上海、廣州、深圳4個城市的二手房市場活躍度分別是1、1.46、0.63、1.63，這在很大程度上得益于二手房市場高達6%的交易稅率。目前我國房產稅以開發和流轉階段為主、保有環節為輔的非合理結構，使得人們保有房地產意識增強，影響了存量房地產的正常流轉，加劇了房地產市場結構性供需矛盾。與二手房市場狀況完全不同，游離于合法性市場之外的小產權房市場則呈現另一番景象。據國土部門不完全統計，截至2007年上半年，全國小產權房面積已達66億平方米，或占全國住房面積四成以上。盡管小產權房建設程序違法，建成后不得上市交易，亦不得取得房產證，但其相較于商品住宅的低廉房價仍然使其成為城市低收入群體和新入城人群的優選，體外循環、政府打壓和交易興旺形成了小產權房市場的主要特征。

3 區域非均衡

商品房作為一種依賴于地理位置的不可移動商品，其商品屬性與依附于空間之上的經濟社會活動水平和人文因素存在密切的聯系，因而商品房市場是一個地區性市場，地區間市場發展規律存在較大差別。表3選取東中西部地區較為代表性的一線、二線城市相關數據來反映我國房地產市場區域性差異情況。2012年，我國房地產市場開發投資仍然保持一定的增速增長，但東中西部地區均表現出不同程度的差異性。總的來說，房地產開發投資仍然集中在土地供應量小、人口基數大的一線城市，而土地供應量大、人口基數相對較小的二線城市投資并不火熱。從市場供求關系來看，北京、上海等東部一線城市和部分沿海二線城市有效需求顯現一定程度的飽和，多數中西部二線城市供不應求矛盾仍然突出，而西寧、銀川等部分西部二線城市則呈現供過于求狀態。這主要由于近年來嚴格調控政策的設計重點偏向東部及沿海城市，調控措施取得一定的成效，而中西部地區對于政策的傳導存在一定的時差。與此同時，一些中西部經濟不很發達的二三線城市房價盲目跟隨經濟發達地區非理性上漲，致使市場成交量萎縮，房屋空置率增加，部分地區甚至出現“空城”現象。商品房銷售均價和房價收入比均呈“東中西”遞減走勢，區域分化明顯。中西部地區銷售均價均低于全國平均水平（8144元），而北京、上海等一線城市則高出全國平均水平2倍之多。剔除可售型保障性住房后，全國30個大中城市中，房價收入比排名靠前的均為東部城市，前15位中僅太原和南寧為中西部城市。endprint

4 結語

我國房地產市場供求非均衡發展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結果，一方面歸因于房地產市場本身的地域性以及其自身發展過程中體制機制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預期、社會傳統心理因素及消費觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機因素泛濫，有效緩解了調控地區市場的供需矛盾，對于調整市場結構、避免東中西部地區市場差距進一步加大發揮了一定的成效。針對目前我國房地產市場在供給總量、供給結構、區域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進房地產市場的穩定發展，今后調控政策需要作出相應的回應：一是要建立市場調控長效機制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協調市場利益關系。改革財稅體制，保證地方事權與財權的對等化，充分發揮中央與地方雙向積極性；在消費者、投資商、開發商、代理商、銀行和監管方等主體間建立有效的利益平衡機制和市場監督機制，規范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規范有序的市場環境。實施不動產統一登記制度，建立全國聯網的房地產市場信息系統，全面掌握全國房地產基本情況，分區域設立房地產調控標準與預警系統、對不同對象實施差別化的調控政策。四是調整有效供求關系。在改善供給方面，加強房地產開發行為的管理和引導，促進土地的集約化利用；在調整需求方面，遏制房地產投機行為，加大保障性住房供應，并探索小產權房市場規范的理論和現實路徑，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

參考文獻：

1.凱恩斯：就業利息和貨幣通論.商務印書館.1963

2.布萊恩·摩根：貨幣學派與凱恩斯學派.商務印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發展我國二手房市場的建議.中國房地產金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟.西安市二手房市場現狀及存在問題分析.西安建筑科技大學學報（社會科學版）.2014.2

5.路滿屏.區位經濟理論探析.揚州大學學報（人文社會科學版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

李求軍/責任編輯endprint

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我國房地產市場供求非均衡發展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結果，一方面歸因于房地產市場本身的地域性以及其自身發展過程中體制機制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預期、社會傳統心理因素及消費觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機因素泛濫，有效緩解了調控地區市場的供需矛盾，對于調整市場結構、避免東中西部地區市場差距進一步加大發揮了一定的成效。針對目前我國房地產市場在供給總量、供給結構、區域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進房地產市場的穩定發展，今后調控政策需要作出相應的回應：一是要建立市場調控長效機制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協調市場利益關系。改革財稅體制，保證地方事權與財權的對等化，充分發揮中央與地方雙向積極性；在消費者、投資商、開發商、代理商、銀行和監管方等主體間建立有效的利益平衡機制和市場監督機制，規范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規范有序的市場環境。實施不動產統一登記制度，建立全國聯網的房地產市場信息系統，全面掌握全國房地產基本情況，分區域設立房地產調控標準與預警系統、對不同對象實施差別化的調控政策。四是調整有效供求關系。在改善供給方面，加強房地產開發行為的管理和引導，促進土地的集約化利用；在調整需求方面，遏制房地產投機行為，加大保障性住房供應，并探索小產權房市場規范的理論和現實路徑，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

參考文獻：

1.凱恩斯：就業利息和貨幣通論.商務印書館.1963

2.布萊恩·摩根：貨幣學派與凱恩斯學派.商務印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發展我國二手房市場的建議.中國房地產金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟.西安市二手房市場現狀及存在問題分析.西安建筑科技大學學報（社會科學版）.2014.2

5.路滿屏.區位經濟理論探析.揚州大學學報（人文社會科學版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

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我國房地產市場供求非均衡發展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結果，一方面歸因于房地產市場本身的地域性以及其自身發展過程中體制機制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預期、社會傳統心理因素及消費觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機因素泛濫，有效緩解了調控地區市場的供需矛盾，對于調整市場結構、避免東中西部地區市場差距進一步加大發揮了一定的成效。針對目前我國房地產市場在供給總量、供給結構、區域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進房地產市場的穩定發展，今后調控政策需要作出相應的回應：一是要建立市場調控長效機制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協調市場利益關系。改革財稅體制，保證地方事權與財權的對等化，充分發揮中央與地方雙向積極性；在消費者、投資商、開發商、代理商、銀行和監管方等主體間建立有效的利益平衡機制和市場監督機制，規范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規范有序的市場環境。實施不動產統一登記制度，建立全國聯網的房地產市場信息系統，全面掌握全國房地產基本情況，分區域設立房地產調控標準與預警系統、對不同對象實施差別化的調控政策。四是調整有效供求關系。在改善供給方面，加強房地產開發行為的管理和引導，促進土地的集約化利用；在調整需求方面，遏制房地產投機行為，加大保障性住房供應，并探索小產權房市場規范的理論和現實路徑，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

參考文獻：

1.凱恩斯：就業利息和貨幣通論.商務印書館.1963

2.布萊恩·摩根：貨幣學派與凱恩斯學派.商務印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發展我國二手房市場的建議.中國房地產金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟.西安市二手房市場現狀及存在問題分析.西安建筑科技大學學報（社會科學版）.2014.2

5.路滿屏.區位經濟理論探析.揚州大學學報（人文社會科學版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

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