中國(guó)房地產(chǎn)亟待整體設(shè)計(jì)

李揚(yáng)

核心提示：在被賦予新含義的城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須設(shè)計(jì)一個(gè)總體藍(lán)圖，不能搞一刀切。

城鎮(zhèn)化這樣一個(gè)曾經(jīng)被渲染的話題，現(xiàn)在被放在城鄉(xiāng)一體化的框架下展開(kāi)，是因?yàn)樵瓉?lái)的城鎮(zhèn)化實(shí)際上是開(kāi)發(fā)區(qū)化，產(chǎn)生了很多弊端。中國(guó)人多地少，粗放式的城鎮(zhèn)化是絕對(duì)不能再繼續(xù)下去的。所以，城鎮(zhèn)化必須調(diào)整到城鄉(xiāng)一體化的框架下，必須討論土地利用的效率問(wèn)題，必須考慮經(jīng)濟(jì)資源的集中。

黨的十八屆三中全會(huì)討論的城鎮(zhèn)化，亮點(diǎn)是重新揭示并且定義了土地這個(gè)要素。中國(guó)社科院有九個(gè)研究所到各地調(diào)查城鎮(zhèn)化，調(diào)查結(jié)果豐富多彩，但有一個(gè)共同點(diǎn)，就是獲得了土地權(quán)利的農(nóng)民不再愿意用放棄土地權(quán)利的方式變成城里人。土地要素揭示出來(lái)之后，鄉(xiāng)下人和城里人之間的比較利益發(fā)生了根本性的傾斜，農(nóng)民突然意識(shí)到自己比城里人多了一些東西，并不愿意變成城里人。

在這種情況下，城鎮(zhèn)化就被賦予了另外的含義，一是面向所有國(guó)民的公共服務(wù)均等化；二是以提高土地效率、提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率為目標(biāo)。于是，房地產(chǎn)問(wèn)題就會(huì)順理成章地提出來(lái)。

過(guò)去常說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有十年、二十年黃金時(shí)期的主要論據(jù)，是中國(guó)的城鎮(zhèn)化還會(huì)推行十年到二十年，每年會(huì)有一千多萬(wàn)人到城里買房子，這是所謂剛性需求的主要根據(jù)。可一旦農(nóng)民不像我們所想的那樣放棄土地變成城里人，這個(gè)剛性需求就虛空了。

十年九調(diào)控，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)自從設(shè)立以來(lái)，已經(jīng)接近經(jīng)歷一個(gè)完整的周期了，大家回頭看看會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)高度區(qū)域化的市場(chǎng)，在北京看的房和在縣城看的房完全不是一回事。因此，一個(gè)政策不可能在北京制定，在全國(guó)一刀切地去執(zhí)行，目前就有很多地方的限購(gòu)政策已經(jīng)在松動(dòng)。所以，因地制宜，采取不同的發(fā)展戰(zhàn)略和不同的調(diào)控政策才是正途。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，我們更大的擔(dān)心是它對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面影響。對(duì)于貸款者而言，房?jī)r(jià)如果跌了，會(huì)不會(huì)使得原來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成不良資產(chǎn)，會(huì)不會(huì)使得原來(lái)的不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大？這就涉及到整個(gè)貸款結(jié)構(gòu)中，所謂的止損保障體系問(wèn)題。

中國(guó)的房子大致首付30%以上才可獲得金融支持，商業(yè)銀行和客戶談判的時(shí)候，一定還會(huì)在案板底下隱藏一些止損指標(biāo)，最終人們購(gòu)買住房實(shí)際得到的貸款，也就是銀行真正付出的錢大概也只有購(gòu)房款的一半多一點(diǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)要跌到一半多一點(diǎn)的水平，金融系統(tǒng)才會(huì)出現(xiàn)真正的損失。所以我們可以樂(lè)觀地說(shuō)，現(xiàn)在離止損線還較遠(yuǎn)。

基于這個(gè)基礎(chǔ)，我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在調(diào)整，但是還不會(huì)形成對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于城鎮(zhèn)化政策調(diào)整乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)妥設(shè)計(jì)、緩慢應(yīng)對(duì)，而不應(yīng)張皇失措地刺激和處理。現(xiàn)在到了必須設(shè)計(jì)一個(gè)總體的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)圖的時(shí)候了。（支點(diǎn)雜志2014年9月刊）

（根據(jù)作者在2014中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力夏季峰會(huì)上的發(fā)言整理）endprint