房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題與對策

□文/李露

（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院遼寧·大連）

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題與對策

□文/李露

（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院遼寧·大連）

近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資總額占國內(nèi)收入(GDP)比例越來越高，但目前我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非正常的繁榮。本文在對資本結(jié)構(gòu)影響因素分析的基礎(chǔ)上，探討房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題，并提出解決對策。

房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；影響因素；對策

收錄日期：2014年6月18日

一、資本結(jié)構(gòu)影響因素

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心問題。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種長期資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，尤其是指長期的股權(quán)資本與債權(quán)資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)影響因素主要有以下幾個方面：

(一)償債能力。雖然債權(quán)人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔助性措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產(chǎn)生項目投資所需的現(xiàn)金，其總資產(chǎn)負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產(chǎn)負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產(chǎn)負債率也就越低。

(二)經(jīng)營能力。經(jīng)營能力與資產(chǎn)負債率負相關(guān)。當房地產(chǎn)公司經(jīng)營能力較強時，速動資產(chǎn)較多，企業(yè)經(jīng)營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業(yè)經(jīng)營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業(yè)的經(jīng)營能力反映公司對資產(chǎn)有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉(zhuǎn)越快，運用資產(chǎn)取得收益的能力越強，對企業(yè)長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營能力強，也會減少債權(quán)人的風險憂患，提高公司債務融資的可能性并降低融資成本。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化息息相關(guān)，運行存在周期性變動，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力的要求較高，而企業(yè)經(jīng)營能力又會直接影響公司的資產(chǎn)負債率。一旦房地產(chǎn)公司的入市時機和投資方向出現(xiàn)偏差，就可能導致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業(yè)的債務壓力，經(jīng)營風險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風險能力就越強，也就更傾向于利用債務融資產(chǎn)生正的財務杠桿效應。

(三)盈利能力。盈利能力與資產(chǎn)負債率負相關(guān)，但顯著性不強。一是當前我國市場經(jīng)濟不太完善，法律制度不夠健全。企業(yè)與銀行、政府、其他相關(guān)利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款，能否獲得經(jīng)營資本，從而促使企業(yè)的規(guī)模增長，增加市場對該企業(yè)經(jīng)營的信心；二是目前國內(nèi)商品房需求量很大，而我國房地產(chǎn)公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現(xiàn)實基本相符。因此，由于我國房地產(chǎn)上市公司盈利方式和負債性質(zhì)的原因，盈利能力對資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。

(四)企業(yè)規(guī)模。企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負債比率正相關(guān)，其原因主要是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司，在其各種債務融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定。規(guī)模大的企業(yè)使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，絕大多數(shù)是購房者的定金和預付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的主要問題

(一)融資結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)理論與實踐表明，企業(yè)應以內(nèi)源融資為主。然而，近十年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)則以外源融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)在實現(xiàn)盈利增長的同時并沒有伴隨現(xiàn)金的流入。企業(yè)自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業(yè)后續(xù)發(fā)展資金的內(nèi)部融通。雖然外源融資比重大有利于企業(yè)在短時期內(nèi)擴大企業(yè)規(guī)模，同時也加大了企業(yè)的財務風險。

（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負擔。而且房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一使得資產(chǎn)負債率偏高。隨著經(jīng)濟形勢和行業(yè)需求的變化，用以調(diào)控形勢的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的沖擊。

（三）資產(chǎn)負債率偏高。資產(chǎn)負債率是指公司年末的負債總額同資產(chǎn)總額的比率。表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權(quán)人資金進行經(jīng)營活動能力的指標，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。我國大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營風險較大。這個比率對于債權(quán)人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔有限責任，而一旦公司破產(chǎn)清算時，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標過高，債權(quán)人可能遭受損失。

（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業(yè)通過債券融資難度較大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足，其主要原因是我國對企業(yè)發(fā)行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應的政策導向，企業(yè)從銀行貸款相對容易，所以也導致我國房地產(chǎn)企業(yè)債務中債券比重極小。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的債務融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預售貨款，而預售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中約占不足1%的比例。

三、解決對策

(一)擴大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌。加速企業(yè)整合，擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)品牌效應。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、形象差的問題，使得企業(yè)防范風險能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業(yè)由于資金上的限制使得企業(yè)內(nèi)部融資比例也偏少。所以，擴大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌是關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)企業(yè)如果希望獲得較大的開發(fā)項目，其實力、資質(zhì)都是有明確要求的，規(guī)模小、形象差的企業(yè)很難得到好的發(fā)展機會，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌實現(xiàn)形象經(jīng)營；其次，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金要求比較高，企業(yè)項目開發(fā)時間較長，在項目開發(fā)過程有可能出現(xiàn)各種風險，規(guī)模小、形象差的企業(yè)沒有能力預測風險，不能很好地防御風險；最后，規(guī)模小、形象差的企業(yè)融資比較困難，融資規(guī)模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擴大規(guī)模、創(chuàng)立良好的品牌形象。提高企業(yè)規(guī)模就要加速行業(yè)整合，加速低質(zhì)企業(yè)破產(chǎn)，加大行業(yè)間的兼并，通過整合減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，擴大企業(yè)規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益。通過行業(yè)整合使企業(yè)信用度提升，使更多企業(yè)具有發(fā)行企業(yè)債券，再融資的能力。

(二)擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應改善企業(yè)償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產(chǎn)業(yè)進行項目開發(fā)一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項目融資方式。

(三)降低資產(chǎn)負債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業(yè)，可以通過適度的財務杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業(yè)運用激進的財務杠桿，甚至超出企業(yè)可承受范圍，一旦投資項目出現(xiàn)問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應會加劇企業(yè)風險，使企業(yè)陷入財務困境。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，資產(chǎn)負債率過高易引發(fā)信用危機，引起經(jīng)營風險。提高企業(yè)的償債能力，擴大企業(yè)規(guī)模，都有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)應該從改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)入手，改善融資結(jié)構(gòu)的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協(xié)調(diào)；③提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，使內(nèi)部融資成為企業(yè)融資的重要手段；④實現(xiàn)多渠道融資，降低企業(yè)對于銀行的依賴程度。

(四)提高風險控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)處在一個不斷變化的經(jīng)營環(huán)境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經(jīng)營風險。負債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大企業(yè)的財務風險，威脅其償債能力和股東權(quán)益，嚴重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對的債務鏈中導致破產(chǎn)或被兼并。所以，應加強企業(yè)經(jīng)營風險和財務風險的控制，積極應對國家宏觀環(huán)境的變化，防范風險。提高風險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風險；加強現(xiàn)金流量控制管理；完善資金管理系統(tǒng)；加強全面預算的管理和考核等。

（五）提高資產(chǎn)盈利水平，強化企業(yè)自我積累能力。企業(yè)一般采取的融資順序是：內(nèi)部融資、債務融資、發(fā)行股票。即企業(yè)總是盡可能地利用內(nèi)部積累資金來投資，其次是進行債務融資，直到因債務融資導致企業(yè)可能發(fā)生財務危機時，最后才考慮發(fā)行股票。因此，企業(yè)應優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。企業(yè)資產(chǎn)盈利水平低下、缺乏效率是導致企業(yè)債務不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，增強內(nèi)部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業(yè)的自我積累。

［1］王凱，唐飛熊.房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值分析[J].當代經(jīng)濟，2010.2.

［2］邱樂.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量評價及影響因素分析[D].西安:西安石油大學，2010.

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