保障性住房融資問題研究綜述

□文/蔡靈芝

（九江學院會計學院 江西·九江）

近年來，保障性住房建設規模不斷擴大，融資問題成為保障性住房建設能否順利完成的關鍵環節。越來越多的學者和機構開始關注保障房的融資問題，研究者從不同角度對其展開研究，本文對國內保障性住房融資問題的研究文獻進行綜述，梳理思想脈絡，展現研究成果。

一、保障性住房融資制度的缺陷及對策研究

楊紹萍（2012）分析了我國保障房建設的金融支持存在的問題，主要表現在:融資渠道狹窄，以銀行信貸為主；金融工具和金融品種單一，住房信貸風險分擔和轉移機制不健全；公租房融資存在困難；政策性住房金融體系尚未建立；住房金融市場發育程度較低，抵押、評估、擔保、保險、中介等發展滯后。陳怡（2011）分析指出當前住房保障金融支持中存在的問題主要是:保障性住房市場融資體制不完善，風險分擔體系尚未形成，融資渠道少，住房抵押貸款證券化剛剛起步，多元化的融資格局遠未形成，專業化的住房抵押貸款機構、投資機構、擔保機構發展緩慢。而解決問題的建議是:明確保障性住房金融支持政策；建立政策性住房金融機構；拓寬保障性住房資金來源；優化住房公積金制度；開拓多元化融資渠道；開發適合中低收入階層的貸款工具；豐富保障性住房承貸主體，積極探索多種融資模式。人民銀行岳陽支行課題組（2009）總結了境外金融支持保障性住房建設經驗的基礎上，提出應該:制定戰略規劃和完善法律法規、設立專門的保障性住房金融機構、扶持和引導銀行支持保障性住房項目、嘗試對保障性住房項目證券化融資、允許地方發行保障性住房信托基金、發展流通市場增強住房抵押貸款流動性。

二、保障性住房傳統融資方式的研究

除了政府財政資金，國內保障性住房利用傳統融資方式主要有:利用住房公積金支持保障性住房貸款、利用地方政府融資平臺發行債券。彭瑞雪（2011）對住房公積金支持保障性住房建設項目貸款的必要性和可行性進行分析，并分析存在的問題:缺乏法律依據、管理主體性質不當、風險控制薄弱，提出改善建議。然而，利用閑置住房公積金貸款支持保障住房建設是受到質疑的，張世涵（2009）從法律、所有權關系和風險角度對質疑的觀點進行了總結，認為應該完善住房公積金的管理體制、運行機制、在實施過程中注意資金和項目貸款風險的防范。

保障性住房利用債券融資方面，2011年6月，國家發改委發文允許符合條件的地方政府投融資平臺公司和從事保障性住房建設項目的其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。路君平（2011）提出要充分發揮債券市場的功能，籌集保障房建設資金，同時也要加強對用于保障房建設債務的監管，采取措施有效防范與化解風險。

保障性住房利用保險資金融資方面，路君平（2011）提出可以吸引保險資金參與支持保障房建設，可以實現保險業在有效防范風險的基礎上獲得穩定的投資收益與保證保障房建設有可持續性的資金來源的雙贏。保險資金投資保障性住房還面臨一些挑戰，張艷、劉麗華（2011）認為保障性住房的收益率較低、缺乏必要的具體實施規定指導保險資金合理運用于保障房建設、缺乏必要的投資路徑和模式，要構建保險資金參與保障性住房建設的長效機制，應該制定優惠政策、建立起良好的制度環境、建立保險資金投資保障性住房的BOT模式。

三、保障性住房創新性融資方式的研究

目前，創新性融資方式研究和實踐主要有:抵押貸款證券化、房地產投資信托基金（REITs）、BOT、公私合營模式（PPP）等項目融資方式。巴曙松（2010）提出四種融資創新方式，包括房地產信托投資基金、房地產證券化、創新房地產租賃方式和發行住房建設公債。

在 REITs領域，雷蕙、宇羅華（2008）通過借鑒美國廉租房REITS成功經驗，提出了未來我國發展廉租房REITs運作模式框架的構想設計；李靜靜（2011）分析了保障性住房REITs在我國運用的可能性及條件，總結了保障性住房REITs的運作模式，分析了我國發展保障性住房REITs存在的問題并提出解決對策；張巍、楊瑩（2010）總結了廉租房REITs模式得以順利運行所應必備條件。

在BOT等項目融資方面，李德正（2010）探索引進BOT等融資模式以此吸引社會資本進入公共租賃房的建設，在國家法律政策、市場經濟的需要及可提供的金融環境等方面對其進行了可行性分析，提出了公共租賃住房的BOT運作方式和實施構架圖。

在PPP融資模式方面，蓋國鳳（2013）首先分析了保障房融資和建設過程中的利益相關者關系，設計了基于PPP模式的保障性住房融資建設體系，對利益相關者的利益取向和實現過程進行分析。方周妮、王靜（2009）對中國保障性住房項目采用PPP模式進行內部、外部條件分析，分析其采用PPP模式開發的可行性。在此基礎上根據經濟適用房與廉租房的不同特點探索具體操作形式。為了達到合作雙贏的初衷，還應具備清晰的市場準入機制、合理的激勵約束機制、公平的風險分擔機制、有效的政府監管機制。

四、保障性住房融資模式研究

在一些研究中，有的把某一種具體的融資方式作為融資模式，實際上融資模式是指各種不同融資方式的組合，一種融資模式通常以某種或幾種融資方式為主，其余方式為輔，使各種融資方式在組合方式中能夠共同發揮作用。融資模式選用是否得當，直接關系到保障性住房建設能否順利實施。唐麗麗（2013）認為經濟因素、保障性住房項目因素、融資成本及融資效率和技術因素，是保障性住房融資模式構建的主要影響因素。

趙鵬（2010）、孫文娟（2011）、謝恒、周雯珺（2012）總結了國外保障性住房的融資模式，美國保障性住房從70年代以后逐漸傾向于通過提供貸款補貼鼓勵和引導私人機構參與公共住房開發與建設。英國保障性住房的融資模式也由原來的完全政府財政支持轉變為政府主導、多元化融資和多方參與的融資模式，住房協會作為保障性住房的主要提供者，它的資金來源包括政府部門的公共資金資助、地方政府補貼、運營存量公共住房的收入以及金融機構、私人投資部門提供貸款以及其他融資方式等。新加坡建屋發展局負責公共組屋的規劃設計、建造運營，主要的資金來源是政府的建屋發展貸款以及各項運營補貼，中央公積金貸款，租金和出售組屋取得的收入。

楊大楷、張爍（2011）總結了重慶保障性住房“1+3”的融資模式，“1”即財政投入，“3”即銀行貸款、保險公司、社保基金等渠道籌集。唐麗麗（2013）歸納了我國保障性住房3種融資模式:財政撥款為主的融資模式、政府專門機構融資模式和投融資平臺融資模式。其中，投融資平臺融資模式以政府組建的國有投融資平臺如城市建設投資公司等為核心，采取多種融資方式，負責保障性住房的開發建設等管理工作。

五、保障性住房融資風險的研究

保障性住房融資風險也是融資過程中重要的問題，林鐵鋼（2012）分析了目前的保障房建設融資渠道面臨著各種可能的風險，財政資金渠道面臨穩定性風險，債務類融資渠道面臨信用風險，社會資金渠道面臨法律風險，金融渠道面臨信用風險和市場風險，并提出防范保障性住房融資風險的思路。陳杰（2010）認為盈利性差、風險性高的保障性住房建設融資需要有專門的獨立的擔保機制給予配合和支持，以控制風險和轉移風險，否則將很難可持續發展，應設立覆蓋各類保障性住房的擔保基金或擔保體系，從而促進保障性住房建設融資的多元化渠道和良性發展。

［1］楊紹萍.金融支持保障性住房建設商業可持續問題研究［J］.投資研究，2012.5.

［2］陳怡.我國保障性住房金融支持研究［D］.浙江大學，2011.

［3］中國人民銀行岳陽市中心支行課題組.境外金融支持保障性住房建設的做法與啟示［J］.金融發展評論，2010.9.

［4］彭瑞雪.利用住房公積金支持保障性住房建設問題研究［D］.東北財經大學，2011.

［5］張世涵.住房公積金支持保障性住房項目貸款之我見［J］.現代財經，2009.12.

［6］路君平，糜云.我國保障房的發展現狀與融資渠道探析［J］.經濟理論和實踐，2011.11.

［7］張艷，劉麗華.保險資金參與保障性住房建設的長效機制研究［J］.經濟問題探索，2011.9.

［8］雷蕙，宇羅華.關于REITs在廉租房融資運用中的探討［J］.市場論壇，2008.12.

［9］李靜靜、杜靜.REITs在保障性住房融資中的運用［J］.中國房地產，2011.3.

［10］張巍，楊瑩.REITs在我國城鎮廉租房建設中的運作模式研究［J］.建筑經濟，2010.7.

［11］李德正.淺析利用BOT融資方式建設公共租賃住房［J］.經濟與社會發展，2010.8.

［12］蓋國鳳，丁莉.基于PPP模式的保障性住房建設體系［J］.財經問題研究，2013.10.

［13］方周妮，王靜.公共住房項目PPP模式研究［J］.建筑管理現代化，2009.4.

［14］唐麗麗.我國城鎮保障性住房融資模式研究［D］.山西財經大學，2013.

［15］楊大楷，張爍.我國保障性住房融資模式探究［J］.農村金融研究，2011.10.

［16］孫文娟.我國保障性住房融資模式研究［D］.東北財經大學，2011.