論房地產開發中的成本控制

竇錦凱

摘要：本文針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成。重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費等主要措施來有效實現平抑商品房價格過高之目的。

關鍵詞：開發成本；合理利潤空間；平抑房價

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）07-0217-02

一、房地產開發中的主要成本構成

（一）土地費用

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占25%，并有進一步上升的趨勢。

（二）前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過10%。

（三）建筑安裝工程費

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等。它在整個成本構成中所占比例相對較大。從目前情況看，約占整個成本的30%左右。

（四）市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。

（五）管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

（六）貸款利息

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

（七）稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，市政配套費，人防費，煤氣、水、電增容費，開發管理費等。在目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~20%左右。

（八）其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

二、房地產價格居高不下的主要原因

（一）土地供應價格上升

從2003年四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，各地方政府抓緊土地儲備。這些措施的施行，使建設用地日趨緊張。全國新一輪房地產圈地熱潮不但未縮相反更趨高漲，地價更是一路上漲。有些城市在此過程中都暫停一段時間的土地交易，土地供不應求導致炒地盛行。許多人看到炒地炒樓有利可圖便投身其中，形成新的需求，使土地供應壓力更大，造成惡性循環。

（二）政府行政性收費項目繁多，費用偏重

導致房價居高不下的原因之一，房地產開發企業承擔的行政性收費過重。從各級政府對房地產的收費項目看，不但繁多而且混亂。據建設部房地產稅費聯合調查統計，1996年北京、上海、廣州三城市稅費占商品房價格比重分別為18%，15.7%和24%。其中廣州市1985年有關房地產稅費僅五項，到1995年增至85項，其中80%以上為地方政府或部門規定的行政性收費項目。1995，1996年國家計委和財政部聯合發文，后經國務院批準雖然取消了48項不合理收費項目，但房地產企業仍然面對沉重的行政收費。

（三）房地產開發企業稅賦偏重

房地產開發企業按收入額的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的3%交納印花稅，按實現利潤總額的25%交納企業所得稅，按營業收入的1%預征土地增值稅，按交易額的3%~5%交納契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業稅收負擔可達到12%~14%。

（四）融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下

房地產開發企業一般具有項目運作周期長，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。按10萬平方米居住小區計算，前期購地，交配套費，辦開工手續所需啟動資金約需16 000萬元到38 000萬元，按目前商品房預售管理辦法規定，只有交齊土地出讓金，并且投資額達25%以上才可預售，按央行規定，商品房只有達到主體封頂才可發放按揭貸款。這些規定雖然可避免一定的風險，但對流動資金不足的企業，只能是自古華山一條路——貸款。企業需承擔貸款利息巨大。

（五）建材價格波動，帶動建安成本提高

建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲，建材價格的上漲，直接推動了建安成本的提高，如果說幾年前建安造價普通住宅在850~1250元/M2之間，那麼現在的框架鋼混結構住宅可達1350~1850元/M2之間，漲幅每平方米達到500元。

三、如何行之有效地控制房地產開發中的成本

（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價

1.規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經營性土地領域退出。

2.加強政府調控，力求土地供需總量平衡。避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。

3.逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規模限制，而使大量土地集中到少數資金實力雄厚的開發商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回政策，以保持足量的開發用地規模，平抑過高的地價。

（二）加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度

各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續征收和變相征收。對現有收費項目，適當調低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發建設成本，減輕購房者負擔。

（三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用

對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續轉嫁到開發商頭上，對確需應由開發商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經營加重開發企業負擔。

（四）適當降低稅收負擔

依法納稅是每個企業應盡的義務，適當的稅收政策，會對某一行業的健康發展起到積極促進作用。房地產行業也不利外。政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如適當降低企業營業稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產業成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。

（五）開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用

金融資本同產業資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發展商品經濟的共同規律。房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產業輔以支持，如發行住房投資基金，企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，適當放寬對房地產開發企業信貸要求，增加信貸規模，降低中長期貸款利率水平等。

總之，房地產成本決定房地產價格，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。應當講控制房地產開發成本是政府在不斷推出經濟適用房以平抑房價的另一重要殺手锏，這將對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。

參考文獻：

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［責任編輯：王鑫］