關于國際公共住房金融的比較與經驗教訓

白英英

摘要：我國公共住房金融的建立與發展，相較于發達國家，還是比較短暫的，美國在上世紀三十年代就開始了公共住房金融的發展，而我國在上世紀九十年代才開始逐步建立，我們要根據自身的國情，學習借鑒發達國家的先進經驗，同時也要研究其不足，從中獲得經驗教訓。

關鍵詞：公共住房金融；中央公積金制度；公積金制度

中圖分類號：F832文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）07-0030-01

住房金融是指關于住房建造與購買而進行的一系列的經濟活動。在實踐中，住房金融包括住房金融法律法規、住房金融管理體系、住房金融機構、住房金融工具、住房金融市場等一系列要素。住房金融，是順應住房的建造與消費應用而生，其為住房的生產與消費進行融資。對于一般市民來說，住房的價值量巨大，單靠居民的自有儲蓄很難一次性付清，居民無法實現安居，國家則難以實現長期的穩定。住房金融是在市場經濟下，隨著經濟社會的發展，是政治經濟發展的產物，其將隨著政治經濟的發展而不斷發展。不同的國家關于住房金融有不同的政策。

一、典型國家公共住房金融的發展

（一）新加坡中央公積金制度

新加坡中央公積金制度于1955年建立，其實行強制儲蓄，且對其限制使用。新加坡中央公積金制度相對來說是一項較成熟、較全面的社會保障制度。中央公積金可用于雇員的養老、撫恤遺屬、購買私人住房，以及后期可用于醫療保險。公積金會員可以動用公積金儲蓄購買住宅的首期付款，同時可以用公積金作為購房后每月還貸之用，現在首付只需房款的10%，公積金可以用作首付的5%，之后的月供也可以通過公積金來支付,會員的公積金儲蓄按雇員工資的一定比例繳納，由雇員和雇主共同承擔，公積金和利息一同存入雇員名下，但雇員不能隨意支配，由新加坡公積金局統一管理，其利率根據市場及銀行利率變化而變化，每年確定一次。新加坡的公積金為雇員購買住房提供主要的信貸支持，是其購買住房的主要力量。同時新加坡的公積金也是住房建設的主要投資來源，是住房市場的主導力量。

新加坡中央公積金促進了新加坡住房經濟的迅速發展，但也存在著一些問題：首先，其本質是一種個人儲蓄，無法體現現代社會保障的互濟與互助；其次，公積金儲蓄依會員的收入水平而定，易造成個人儲蓄金額的兩極分化；再次，對于公積金的過度儲蓄會使人們的消費能力下降，在一定程度上也影響了經濟的發展；最后，強制性的社會保障，抑制了其他社會保障方式的發展，社會保障方式單一，則社會保障風險也較高。

（二）日本住宅金融公庫

日本住宅金融公庫于1950年成立，由國土交通省及財務省監管。專門為普通居民的住房建設、住房購買提供長期低利率的貸款，并向日本住宅公團提供長期低息貸款，支持公共租賃住宅建設。

日本住宅金融公庫的主要資金來源是政府財政投資貸款計劃，該項目的資金來源是郵政儲蓄、退休基金和郵政人壽保險、政府保證債券、工業投資專項基金。日本住宅金融公庫的資金不是直接來源于公共財政收入，而是將特定政府信貸項目的資金通過信托基金局，從郵政儲蓄金系統等中獲得。日本住宅金融公庫每年的貸款量和住房建造量由財政投資貸款計劃決定，其預算每年要在國會醞釀總預算法案期間遞交給國會。在財政投資貸款計劃的年度總額度中，撥給日本住宅金融公庫的資金一般占20%左右。除此之外，日本住宅金融公庫也通過發行特種債券增加融資。日本住宅金融公庫提供的貸款長期占日本住房貸款總額的25%～35%。是日本住房貸款市場份額最高的單個金融機構。

二、國際公共住房金融發展的經驗教訓

綜述各國住房金融的現狀與發展，我們可以得出幾點經驗教訓。

（一）公共住房金融，政府要遵循市場的基礎性作用

公共住房金融體系是在市場經濟條件下產生，是市場經濟發展的產物，是國家住房金融體系的一個組成部分，服從市場對資源配置的基礎性作用，對其起輔助作用。不能代替市場機制的作用。

（二）公共住房金融，政府要對住房市場進行積極的、正面的干預

市場配置資源，則難免會出現市場失靈，公共住房金融即是為了避免這一現象。本身住房是一件特殊的商品，其價值量巨大，完全依靠市場機制無法滿足人們對住房的需求，在任何一個現代經濟國家，都有公共住房金融的體現。美國被認為是經濟最自由的國家，但美國政府對住房市場的干預也是公共住房金融的典型代表。上世紀三十年代即建立了聯邦住房貸款銀行體系和聯邦住房貸款保險體系。在2008年更是將“房利美和房地美”國有化，都是其公共住房金融的充分體現。

（三）各國要結合自身的國情，建立適合本國國情的公共住房金融政策

各國的公共住房金融政策都不同，主要源于各國經濟發展的程度不同，由于歷史條件的不同，住房情況也不同，各國的住房金融都有其特色，要結合自身的國情，借鑒其適合本國住房市場的金融政策。

（四）公共住房金融在體現其公共性的基礎上，要充分考慮其經濟意義

雖說公共住房金融體現的是社會公正和社會公益，但由于有財政資金的投入，就要考慮對資金效率的追求，要在社會效益和社會公益的基礎上，考慮其經濟意義。要不斷適應變化著的市場，隨著住房市場的發展而不斷發展，對住房市場起到積極的促進作用，實現人們的安居樂業，從而促進了社會的穩定。

參考文獻：

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［責任編輯：金永紅］