EVA評價體系在房地產開發企業實際運用中的問題與對策

郭蕾

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，傳統會計指標因為難以揭示房地產企業本質動因，已經不能滿足企業發展的要求，EVA指標的應用對傳統指標具有的缺憾予以彌補，將價值管理和業績評價相結合，使業績考核更科學、系統。本文從EVA評價體系在我國的發展和運用現狀為切入點，對存在的問題和實際應用中的對策進行研究分析。

關鍵詞：EVA評價體系 房地產開發企業 問題 對策

一、引言

EVA（Economic Value Added）就是經濟增加值，是美國滕思特公司在進行注冊后，制定的以經濟增加值為前提的財務管理和激勵、決策體系。房地產企業運用企業業績指標種類較多，基本是以會計計算利潤的財務指標為主體。企業核算成本比較復雜，且容易受到房地產行業的波動影響。為了滿足市場發展，提高競爭能力，運用EVA體系和科學管理方式是特別有必要的。

二、房地產行業運用EVA評價體系的優勢分析

（一）房地產開發企業的業績能夠通過EVA反映

在房地產開發企業中，所有收益都需要利用一部分資金，而占用的這部分資金需要付出一定的“成本”。而房地產開發企業中，其資金渠道通常都是憑借債權人和股東兩方面來實現，從過去傳統會計的工作中，我們發現存在的弊端較大，傳統會計對于資本成本的確認，往往只重視債權人部分的資本成本，而股東那部分缺沒有得到合理的確認。而EVA則充分考慮了債務成本以及股權成本，讓房地產開發企業的真實業績得到客觀的反映。

（二）EVA能夠有效阻止房地產開發企業進行盲目的擴張

從當前的發展形勢來看，房地產開發企業的規模在逐年擴大，大量的資本進入了市場。一旦房地產開發企業引入EVA指標之后，就要對資本成本進行充分和足夠的思考，認真衡量投入與產出之間的關系。這樣一來，房地產開發企業所采用的增發股票融資等傳統方式就可以得到一定程度的遏制，資產得到合理的優化與配置，企業綜合競爭力有所上升。

（三）運用EVA評價體系便于不同規模房企的對比

通常而言，房企規模差異較大，不同規模企業之間，股權融資比例存在較大的差異性，運用EVA評價體系，將其視為衡量企業經營績效的標準之一，能夠有效解決不同規模企業因為資金規模不同而產生凈利潤差異的問題，體現出大企業和小企業之間的可比性和公平性。

三、房地產開發企業運用EVA評價體系存在的主要問題

（一）EVA難以避免經營者的短視行為

盡管EVA在計算的過程中要將企業的長期價值創造能力考慮在內，進而得出一個較為合適的資本報酬率，但是，EVA本質上還是與短期指標掛鉤，與部分管理者的短視行為無法脫節。在我國，不少房地產開發商出于避免由長周期所引發的不確定性的目的，通常就會利用短期的EVA考核指標來創造即期經濟利益，這時候利用EVA評價體系就會不利于企業的長期發展，這也是其一大弊端之一。

（二）EVA指標與其他指標的聯系不夠

從本質上來說，EVA只是屬于一種會計估計值，因此其也存在著一定的缺陷。不少房地產開發商為了完善企業內部的管理手段，過分追求企業在社會上的地位和形象，便把大部分精力投放于EVA考核中，對企業進行大幅度的改革，因為EVA與其他相關聯的指標聯系度不夠，房地產開發企業一味追求EVA上的數據，缺乏必要的輔助指標進行補充說明，容易導致EVA指標變動的深層次原因得不到解釋，企業的發展趨勢也變得更加模糊。企業本該擁有的優勢沒有得到有效的發揮，劣勢也容易被忽略，整體競爭力有所下降。

（三）評價指標自身存在一定的局限性

在實際運用和操作過程中，EVA這種評價指標有其自身系統的局限性。特別對于房地產開發企業來說，國家也沒有出臺一個標準化、統一化的政策，造成管理缺失和制度不完善等問題的出現；同時，EVA在計算時需要對調整方式和調整項進行明確，實施中對財務數據予以調整，EVA應用中平穩過渡和相互連接是比較嚴重的難題。

四、EVA評價體系在實際應用中的對策

（一）嚴格編制全面預算，解決經營者行為短視問題

房地產開發企業編制全面預算應當遵循自上而下的原則，充分將收入與成本考慮在內，企業應當結合自身的水平對EVA目標值進行合理化的分解，對于每一項指標賦值并做出重點分解。對于一些周期長、不確定因素較大的項目，房地產開發企業不應該一票否定，要將目光放寬，通過建立健全的全面預算機制來解決經營者行為短視的問題。

（二）重視與EVA相關的指標體系構建

盡管企業的業績主要通過財務指標反映出來，但是從長遠的角度來說，非財務指標對于一個企業的健康發展也產生其不能忽視的影響。就房地產開發企業來說，其市場占有率、同行業競爭中的優劣勢和開發項目的可行性等等都與非財務指標有直接或者間接的關聯。因此，筆者建議不能僅僅只重視EVA指標，還應當將其他相關聯的指標考慮在內，共同構建兩套指標體系，并運用于企業業績的評價中。

（三）根據國家政策適時對指標進行調整

房地產開發企業屬于一種典型的市場導向型產業，受到國家政策，市場上供需要求變動的因素，都應當納入到EVA評價體系中。就公司組織結構而言，筆者建議開設專門研究EVA的部門和工作人員，時刻關心市場變動和國家政策的變更，及時做出對公司整體平均資金成本計算依據的調整，確保EVA考核具有高度準確性。

五、結束語

現在企業管理已經進入價值管理時代，其目標為價值最大化。EVA體系在國際上應用以及其自身特點說明，其能夠提升企業管理。對EVA加深理解，客觀評價其具有的優缺點，按照房地產開發企業特征和實際情況完善和優化EVA評價體系，以得到資本利用和經濟增值的最大化，增加股東收益提升企業價值，對企業長期進步和發展起到重要推動作用。

參考文獻：

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