淺談對中國地價持續上漲的認識

陳娜

摘要：在我國不同地區、不同用地類型，地價情況不盡相同。近年來，中國地價持續上漲，是什么原因導致其如此快速的增長，地價上漲又給社會帶來了什么利弊，如何正確看待地價上漲利與弊的辯證關系，值得思考與分析。

關鍵字：地價上漲；差異；原因；利與弊的辯證關系

地價指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前土地不得買賣，人們通常所講的地價，是出讓或轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質是一次性收取的若干年的地租。

在市場經濟的條件下，地價不但關系國家收益，也起著調節土地資源配備的作用，偏高的地價嚴重阻礙社會經濟的發展、人民生活水平的提高，而偏低的地價則造成國有資產的流失和土地資源的浪費，因此合理的地價能為社會經濟發展提供良好的保障。

一、地價差異分析

（一） 不同地區地價的差異

改革開放以來，國家重點發展東部沿海地區，內陸發展相對滯后，華東地區作為我國主要經濟發展區，無論在國內的影響力還是國外的影響力上，都比其他地區大得多，故地價在良好的地理區位與經濟發展的雙重作用下，高于國家平均水平。

（二）不同用地類型地價的差異

土地進行開發利用主要分為商業用地、工業用地及居住用地三種類型，不同類型用地的地價存在差異。根據2010年全國地價統計數據，商業用地、居住用地、工業用地的地價分別為6536元/平方米、5766元/平方米、772元/平方米。商業用地用于建設商業用房屋；居住用地包括住宅用地、居住小區等的公共服務設施用地、道路用地及綠地，其社會功能是保障公民的生存問題；而工業用地包括獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等。

二、全國地價變化趨勢

根據全國六大地區從2001年到2010年的綜合地價及用地類型地價變化數據（見圖1）可知：地價總體是呈上升趨勢，且每年都會在上一年的基礎上持續增長，同時在2004年，2007年以及2009年出現了三個峰值。總體來看，近九年來的地價變化與經濟的發展和國家的調控有一定的關系。另外居住用地的地價相比變化較大，一定程度上反映了我國房價與地價之間的關系。

圖1全國2001-2010年地價變化趨勢

三、地價上漲原因分析

地價上漲是多重因素共同制約的結果，總結如下：

（一）基于地租地價理論分析

根據馬克思主義地租理論：地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年數的地租，兩者的關系為：地價=地租/平均利息率；而在現實生活中的，土地歸集體所有，在進行轉讓與出讓的過程中，實質上是一定年限使用權的交換，因此地價與地租、年利率和使用年限的變化有密切關系。

（二）基于市場供求關系分析

土地是最基本的生產要素，其價格受到供給與需求的直接影響。從供給的角度看，土地由國家壟斷管理，大量的土地儲備需要在國家政府的同意下方可有使用的權利，因此土地的供給不是人為意愿主觀的實現，而是與土地使用者的資金、管理模式、生產力等方面有關，一定程度上造成了土地的稀缺；從需求的角度看，國家要發展，城市要進步，需要有土地作為保障，然而土地供不應求的現實問題，也會導致土地投資商開始投機，持續抬高地價。總的來說，這與土地的壟斷控制及供求不足有重要關系。

（三）基于土地所處區位分析

我國國土面積有960萬平方公里，但自然環境、人文環境、歷史發展、現代化進程的不同，土地的價值也存在相當大的差異。沿海平原地區，擁有得天獨厚的優勢地形和交通運輸條件，土地開發利用充分，中西部地區隨著西部大開發政策的落實，近年來也成為人口遷入集中地，因此一定程度上導致地價上漲。

四、地價上漲利弊分析

地價持續上漲，對社會發展和人民生活造成不同程度的影響，其中既有有利的一面也有不利的一面。

（一）有利的影響

地價上漲是國民經濟快速發展也是國家綜合國力提升的標志，地價上漲有利于國家GDP的增長，適當的提高地價，能一定程度上有選擇性的開發利用土地，避免土地的過度浪費，提高財政機關的財政收入，增加國家金融儲備，為社會創造更大的經濟效益。

（二）不利的影響

土地作為基本的生產要素，過高的地價直接導致房價進一步上漲，給人民生活造成極大威脅，致使不少人淪為“房奴”；地價上漲，導致“地王”的大量涌現，房地產市場的過度膨脹，不少老百姓將大量資金流向房地產，加劇貨幣通貨膨脹，一旦房地產事業出現危機，國民的財產安全將受到極大威脅；地價上漲導致貧富差距的進一步加大，給國家實現共同富裕的目標造成阻礙。

五、正確認識地價上漲造成的不利影響

針對地價上漲造成的不利影響，國家需從最基本的供求關系著手，加強國家土地宏觀調控，合理規劃土地、管理土地、出讓土地、引導民眾正確認識土地價值、控制大規模房地產開發造成的高房價問題；其次積極完善不合理的土地管理制度，用規范化、強制化的管理模式正確有效的管理國家土地；最后對財政部門的管理政策進行調整與優化，避免過渡依賴土地收入現象，對相關政府部門的工作進行有效監管，避免腐敗現象。

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