房地產(chǎn)鍍金時代結(jié)束了嗎？

南文

“黃金時代”—這是很多房地產(chǎn)商或利益相關(guān)者對過去十多年中國房地產(chǎn)業(yè)的描述。但在更多人眼里，這是一個“鍍金時代”，伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，金光閃閃的表象下，同時產(chǎn)生了投機盛行、暴發(fā)戶眾、官商勾結(jié)腐敗嚴(yán)重、人心恐慌諸多現(xiàn)象。無論如何，今天的房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生變化：隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的推進，更多的人開始看跌房地產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)大鱷馮侖退出了這個行業(yè)，萬科在不斷調(diào)整方向，大量房地產(chǎn)企業(yè)開始收縮，二三線的中小企業(yè)在冬寒中瑟瑟發(fā)抖，不斷地倒下。房地產(chǎn)業(yè)的全盛時期已成過去。

但是，正當(dāng)人們以為房地產(chǎn)業(yè)走向沉寂已成定局的時候，9月30日，政府又出手救市了：3套限貸令取消，2套房貸大放松，針對外地人的限貸令取消，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)定向投放房貸。這次央行的四大措施，被認為力度之大超出預(yù)期。

在此之前，今年政府已多次釋放救市信號，各地更早已紛紛解除“限購令”以刺激樓市，在媒體報道中，甚至出現(xiàn)“北上廣深”成為限購孤島這樣令人啼笑皆非的說法。但并沒能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢。這一次，同樣很難力挽狂瀾，更多的可能是為房地產(chǎn)的平穩(wěn)著陸，增加了穩(wěn)定系數(shù)。

從供求關(guān)系的根本性改變，中國城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)來看，預(yù)言中國房地產(chǎn)業(yè)的衰落還為時過早。但是，以今時今日房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“低迷”態(tài)勢來看，轉(zhuǎn)折已然明顯。對鍍金時代的遠去，肯定有人是會留戀無比，但再一次的刺激政策，改變不了整體走勢，不過是給房地產(chǎn)的鍍金時代，在結(jié)束的時候，留一條難看的長尾。強大的剛需依然存在，只是，一部分人的暴富時代正在遠去。

從投資低迷到購房心理預(yù)期的低迷，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。投資下滑、庫存化壓力大、企業(yè)贏利水平下降，是三大特征。中國房地產(chǎn)業(yè)的形象代言人王石說：“黃金時代已經(jīng)過去。”

根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續(xù)7個月下滑。

1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。

自2012年4月以來，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲。其中，與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

同時，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。其中，溫州新房去化周期達到47個月。

根據(jù)統(tǒng)計局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加了約190%。

而在這些庫存化數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，還沒有包括大量在建或建成仍沒有進行分配的棚改區(qū)和經(jīng)適房。

在企業(yè)層面上，截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財務(wù)報告。根據(jù)統(tǒng)計，2014年上半年營收合計2917億元，同比增長6.8%；凈利潤合計367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，除保利地產(chǎn)凈利潤同比增長12.19%，其余3家房企凈利潤悉數(shù)下滑。

滬市146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負數(shù)，房企現(xiàn)金流狀態(tài)呈進一步惡化態(tài)勢。前些年，擴大土地儲備是導(dǎo)致現(xiàn)金凈流出的主要原因，但今年的半年報顯示，相當(dāng)數(shù)量的房企都放緩了拿地節(jié)奏，這意味著資金壓力主要來源于回款難。

房地產(chǎn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”成為一個讓人有些意外的新名詞，在過去的十多年中，從來只有其他行業(yè)企業(yè)“不務(wù)正業(yè)”地進軍房地產(chǎn)，副業(yè)的利潤甚至遠遠大于主業(yè)，在鍍金時代里，國企利用政策和資源優(yōu)勢不斷涌入地產(chǎn)業(yè)，并在國資委三令五申之下，也不愿退出地產(chǎn)業(yè)。何曾見過房地產(chǎn)企業(yè)談轉(zhuǎn)型？

現(xiàn)在，部分企業(yè)卻在撤出地產(chǎn)業(yè)，而更具有代表意義的是，房地產(chǎn)企業(yè)開始多元化，恒大在大賣糧油礦泉水，萬達開始做電商，綠地投資地鐵開發(fā)，還有一大波企業(yè)已經(jīng)不光賣房子，紛紛提出要做“城市運營商”、“城市服務(wù)商”，萬科則感慨“轉(zhuǎn)型難”。

轉(zhuǎn)型困難，意味著原有的模式需要改變。

打折促銷，降價沖量，棄房斷供，對于許多購房者來說，在2008年到2013年間，這樣的情景是幾乎絕跡的。

雖然城市的郊區(qū)盤打折促銷的情況在一線城市現(xiàn)在變得隨處可見，大部分城市已放開限購，不過，從目前情況來看，并非出現(xiàn)房地產(chǎn)商和地方政府所樂觀的需求“井噴”，限購政策對于地產(chǎn)業(yè)的刺激效應(yīng)已經(jīng)弱化。

原因主要在于，長達近兩年的限購政策已經(jīng)在很大程度上改變了購房者的心理預(yù)期，而心理預(yù)期是影響房價的重要因素。

央行日前發(fā)布第三季度居民儲戶調(diào)查報告顯示，居民投資房地產(chǎn)的熱情繼續(xù)下降，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個百分點。

那么，旺盛需求的時代真的過去了嗎？房地產(chǎn)會陷入“無水之源”嗎？從數(shù)據(jù)來看，并非如此。

2000～2013年，我國城鎮(zhèn)化率從36.3%提高到53.7%，年均提高了1.3個百分點，城鎮(zhèn)人口由4.8億增長到7.3億，其間城鎮(zhèn)人口增長了2.5億，平均每年約有2000萬農(nóng)村人口進城。雖然中國經(jīng)濟增長從兩位數(shù)下降到目前的7%～8%之間，但是城鎮(zhèn)化速度減緩的幅度還不十分明顯。

雖然統(tǒng)計上的城鎮(zhèn)化率2013年為53.7%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為36%，其間有17.7個百分點的差距，涉及2.5億非戶籍人口在城里就業(yè)，這部分人仍然是未來購房需求的主力軍。

在過去的十幾年中，房子毫無疑問是一種短缺品，支撐中國房地產(chǎn)市場不斷紅火，價格不斷走高，有著堅實的剛性需求。但急劇而不斷擴大的需求，在高房價面前被壓抑了，支撐房價不斷飆高的是投資需求。也因此當(dāng)政府實施了史上最嚴(yán)格的限購令之后，地產(chǎn)市場迅速降溫，而去庫存壓力的增強，去化周期的加長，來源于投資需求的被擠出。

旺盛的投資需求是推動房價快速上漲的主要推手，因此，現(xiàn)在的價格放緩實為題中之義。

只要恐慌性的心理一消失，回歸理性之后的市場就不可能再重現(xiàn)大起大落，在過去的多年中，政府和開發(fā)商，投資客聯(lián)系制造了一種恐慌：土地供應(yīng)緊張，房價上漲預(yù)期不斷。

這種恐慌的結(jié)果是，房奴大量出現(xiàn)，人人唯恐今天不買，明天就再也買不起了，“一房窮三代”，上一代支援下一代，農(nóng)村支援城市的購房現(xiàn)象大量存在。

當(dāng)購房者被掏空半生積蓄的同時，成就的正好是地方政府、官員和開發(fā)商、投資者的“鍍金時代”。

綜合國家統(tǒng)計局、財政部、國土資源部公告，2003～2013年，中國住宅均價漲幅145%，中心城市商品房價格平均漲幅更達220%；全國主要城市居住地價漲幅達332%，土地財政收入從0.54萬億增長到2.85萬億，占地方財政收入的一半；僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達10倍有余。

而據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院共同發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)百強企業(yè)10年來的營業(yè)收入已增長了近18倍，10年復(fù)合增長率達到38.7%，凈利潤均值則增長了近26倍。

隨著房地產(chǎn)市場的低迷，關(guān)于取消限購的呼聲此起彼伏，事實上，到目前為止，全國已有42個城市陸續(xù)取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個城市仍在堅持限購。

也因此出現(xiàn)北上廣深成限購孤島的說法，但這幾個一線城市的房地產(chǎn)是成交量最大，房價最高的區(qū)域，不是孤島，而是主根據(jù)地。

但即使從目前取消限購的效果來看，并不能成為“拯救”的良方，心理預(yù)期已經(jīng)形成，泡沫削減的過程還在持續(xù)，處于預(yù)期下降通道中的房價，投資者不可能貿(mào)然進入，賺錢的時候，都是狂熱的，不掙錢的時候，人的理性才顯現(xiàn)出來。

目前限購松綁可分為三類：一是，全面取消限購政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過信貸政策微刺激；三是未作任何松動，如北上廣深四個一線城市。整體來看，限購松綁僅在少數(shù)城市起到激發(fā)需求、帶動成交的作用，多數(shù)城市的市場未有明顯波動。

更為關(guān)鍵的是，銀行對房貸的謹慎，2008年之后的貨幣開閘政策帶來的產(chǎn)能過剩，地方政府債臺高筑，呆壞賬風(fēng)險，讓銀行的信貸政策不可能再大幅增加，股市的低迷也不可能再為地產(chǎn)公司提供更多的資金輸血。更為重要的是，中央政府對于經(jīng)濟增長方式的思路轉(zhuǎn)變，讓市場回歸理性，重振實體經(jīng)濟的決心已形成。房地產(chǎn)市場今天的低迷，不是經(jīng)濟周期的起伏，而是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果，即使政府和銀行放開限購限貸，“救市”效果也將非常有限。

開發(fā)商利用很少的資金，就能撬動開發(fā)貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產(chǎn)投資，地方政府利用土地儲備，撬動平臺貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業(yè)盈利，金融高杠桿的運作導(dǎo)致不斷的泡沫累積，這樣的時代過去了。

在這樣的大背景下，有人依然在呼吁政府要退出市場干預(yù)，放開限購限貸，但他們忽略了房地產(chǎn)業(yè)的鍍金時代里政府是如何深入介入其中的，限購限貸只不過是對過往的矯正。宏觀調(diào)控一不能任由市場投機者大行其道，二要堅決扼制地方政府的公司化。如果放任市場利益者共同制造泡沫的沖動，不僅是泡沫破滅后慘淡，更是社會心理和社會結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重撕裂。