豪“賭”橫琴

吳丹

“這一片今年開盤的時候，每平方米3萬是底線，估計還要往上漲。2008年，這里房子均價每平方才5000多元。”土生土長的橫琴人懷石指著離澳門關口不遠的一片住宅區感嘆。

珠海橫琴的地理位置得天獨厚，與澳門三島隔河相望，但是澳門自回歸后游客人數和消費均屢創新高，卻沒有多少能留在橫琴，澳門學者稱之為“橫琴沉寂的十年”。

今非昔比。自從2009年國務院正式批準實施的《橫琴總體發展規劃》為一直定位不清的橫琴定了調，毗鄰澳門的遼闊地域優勢終于開始體現。

銀河娛樂、澳門博彩、美高梅和信德集團等眾多實力雄厚的澳門博彩集團都向橫琴示好，動輒上百億的投資漸現雛形。而長隆集團號稱首期投資200億元的橫琴項目在年初試業，珠海龍頭房企華發集團旗下的珠海市首個大型商業綜合體也將開業。

在2009年之前，關于橫琴未來的定位和發展有過多輪猜想和演變，如何以106平方公里的橫琴來延伸近30平方公里的澳門，同時也成就珠海自身？對于那些正在橫琴島上大展拳腳的珠海本土企業，以及外來商業力量而言，都是一個充滿風險的商業旅程。

今年年初，珠海橫琴長隆國際海洋度假區旗下的海洋公園、馬戲團和酒店終于開始試業，這比原計劃推遲了兩年多時間。但園內還有很多設施尚未完善，負責其中一個施工隊的懷石稱之為“趕鴨子上架”。

橫琴長隆無疑是長隆集團充滿野心的大項目，其一期工程號稱投資額達200億元，預計整個度假區全面落成后每年將吸引超過2000萬名游客。集團早在2008年就購買了項目地塊，但在負責一線建設的懷石眼里，開發的過程并不太平：“工程建建停停，聽上頭說既有拆遷的問題，也有資金不到位的問題，有時還拖欠我們工資。他們最早說2011年就能開業，你看現在都拖到2014年了。”

幸好開業的成績還不錯，長隆對外公布的數據顯示，馬年春節7天長假共接待游客50萬人次，平均每天游客超過4.6萬人。盡管有游客抱怨目前園內設施尚未完善，接近300元的門票定價也太高，但長隆利用橫琴毗鄰澳門的優勢還是吸引了不少游客。長隆最聰明的地方，在于比別的財閥更早嗅到了橫琴的商機。

澳門博彩業近年來一枝獨秀，也為橫琴提供了不可多得的機遇。澳門官方公布的最新數據顯示，今年2月賭場營收大幅攀升40%至380億澳門元（合47.5億美元），再創歷史新高，春節前往澳門的游客則超過77萬，同比增長23%。然而極其單一的業態已經不能滿足澳門游客的需求，捉襟見肘的土地現狀也令澳門的幾個博彩集團無法施展拳腳，將發展大型綜合旅游區的宏圖投向珠海橫琴，似乎是目前最可行的方案。

包括賭王何鴻燊旗下的澳博和信德等博彩集團都覬覦橫琴的機會，但銀河娛樂是目前走得最快的一個。銀河娛樂主席呂志和在接受《二十一世紀商業評論》（下稱《21CBR》）記者咨詢時表示，已經和橫琴新區簽訂框架合作協議，初步投資金額預計將達100億元人民幣。一向敢想敢做的呂志和希望，將橫琴的非博彩項目建設成馬爾代夫式的超級豪華度假村，走國際最高端的度假村路線：“橫琴相對于澳門最適合低密度的休閑度假，兩者完全可以互補。未來澳門可以帶動橫琴，橫琴的廣闊能令澳門再上一層樓。”

不過呂志和也意識到橫琴的水質和馬爾代夫尚有一定差距，不排除會像當年從東南亞搬運350噸白沙在澳門銀娛鋪出4000平方米人工沙灘的做法：“解決方案先保密，橫琴的自然環境有其優勢也有缺點。怎么揚長避短，就要看各人自己的本事。”

港珠澳大橋將于2016年通車，呂志和希望橫琴項目能趕在通車前開幕，“如果澳門和珠海能夠 24小時通關就更好了。”

雖然目前橫琴的地價在腰纏萬貫的博彩公司看來并非不可接受，但最早入駐的長隆顯然占了個大便宜。長隆多次購買橫琴新區的土地。最早一次在2008年，面積超過130萬平方米的富祥灣地價僅為每平方米94.5元。2010年底，長隆再次以每平方米94.5元的價格買下38.83萬平方米的土地。第三塊地則在2011年5月獲得，合樓面地價每平方米2000元。

目前長隆在橫琴土地儲備達370多萬平方米，是名符其實的“大地主”。與之相比，香港信德集團在2013年年中花了7.21億元拍下橫琴一塊23834平方米的土地，平均每平方米價格超過3萬元。外界對于價差方面的疑慮，長隆不予置評。

而橫琴的投資門檻也早已今非昔比。橫琴新區管理委員會成員向《21CBR》記者提供了一份《產業項目準入目錄》，其中列明，如果要投資休閑旅游類別，項目母公司必須具備4A級以上休閑旅游類項目開發建設和運營的能力，投資強度要達到1.5億元人民幣每平方米（計算容積率的建筑面積），稅收要達到每年每萬平方米0.25億元。如果要投資商務服務和金融服務，項目母公司則必須滿足世界500強、中國500強或者香港上市公司100強其中一項。這樣的投資要求意味著只有小部分尖端企業能拿到入場券，但管委會透露目前收到的投資意向書仍與日俱增。

除了鼓勵和招徠外資，珠海政府希望在這場大干快上的“澳門后花園”建設中，本土企業也能受益。在今年年初公布的珠海市政府工作報告中，2014年珠海政府的工作重點之一就是推進經濟發展提質提速。其中明確提到政府將積極擴大消費需求，推動華發商都、富華里、心海州等主城區商業綜合體投入運營。本土商業綜合體今年率先開業，如何找準定位，與澳門香港展開差異化競爭，充分考驗著操盤者們的智商。

在與《21CBR》記者長達兩個多小時的采訪中，珠海華發購物中心經營有限公司總經理陳玉軍的手機來電不停。華發商都總投資額達20.6億元，總面積18萬平方米。作為這個珠海目前規模最大的商業綜合體的操盤者和直接負責人，今年33歲的他壓力不小。

整個綜合體由珠海當地龍頭房地產商華發股份負責開發經營。作為此前以住宅開發為主的華發股份在商業地產版圖上的開山之作，華發商都被寄予厚望。對于客流定位，陳玉軍預計將由珠海本地人、澳門及各地游客三分天下。對于珠海本地的消費實力，陳玉軍沒有一點擔憂：“珠海的人均GDP超過10萬元，在廣東省除了廣州和深圳就排第三。”

華發商都計劃在今年五一黃金周前后開業，除了當地常住人口，從四面八方洶涌而至的游客也是這個綜合體巨無霸的目標對象。珠海拱北海關的年進出境游客已超過1億人次，是全國第一大口岸。陳玉軍面對的最大挑戰，是如何對綜合體的業態和品牌進行準確定位，與澳門、香港展開差異化競爭。

澳門與香港的購物天堂的美譽早已盛名在外，相對極低的稅費加上匯率優勢，對中國游客是巨大的吸引。對于這一點，陳玉軍有非常深入的思考：“我們的招商并沒有定位太多最高端的奢侈品牌，做澳門的后花園，而不是復制澳門。我們的定位是輕奢的概念，引進大牌的二線，比如CK、ARMANI下的年輕品牌ARMANI JEANS等等。”

在將“澳門后花園”作用最大化的指導思想下，華發商都專門挑選了很多澳門沒有或者由于土地限制操作不了的業態，“巨”和“趣”的消費體驗被擺在首位。比如，項目與中影達成協議，建設中影的華南旗艦店，設立10個頂配影廳，其中DMAX（比IMAX更先進的巨幕影院技術）巨幕影廳近286平方米，能達到這種觀影效果的影廳目前在澳門幾乎沒有。

華發商都開發的另一個澳門沒有的業態就是兒童體驗館。陳玉軍計劃把體驗館做成華南做大最齊全的兒童體驗區：“整個區域覆蓋童裝、兒童樂園、母嬰會所甚至早教機構等，囊括日本、韓國和香港等品牌，包括HELLO KITTY的體驗店也是澳門沒有的。其實澳門的業態太單一了，主要是博彩，不適合兒童參與，一定程度上也限制了其客源。我的策略是充分發掘像影院和兒童區這些適合全家的活動，這樣不單是游客，連澳門本地家庭也可以吸引過來。”

便利的交通銜接也是陳玉軍關注的重點，他在華發商都與珠海到澳門、香港的所有口岸都布置了接駁大巴，并通過獎勵方式鼓勵的士司機多帶客人來，提供“像澳門博彩業那樣專業的服務”。同時珠海政府也在交通上予以支持，專門為華發商都開辟公交路線。

布局和愿望都是美好的，實際能收獲的利潤還是未知數。珠海的機會已在面前，搶先進入的“地主”、政府鼎力支持的地頭蛇、資金雄厚的博彩外企，誰能成為最大的贏家？