孫宏斌的“綠城時(shí)代”

不久前出爐的國(guó)內(nèi)樓市最大一筆并購(gòu)案：融創(chuàng)中國(guó)宣布以63億港元的代價(jià)，收購(gòu)綠城中國(guó)24.313％的股份。收購(gòu)?fù)瓿珊螅趧?chuàng)與九龍倉(cāng)將并列為綠城第一大股東，這意味著宋衛(wèi)平時(shí)代謝幕，融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌正式入主綠城。

年輕時(shí)曾與柳傳志反目，創(chuàng)業(yè)后叫板王石卻一敗涂地，再創(chuàng)業(yè)三次IPO夭折，孫宏斌曾如此總結(jié)自己的坎坷經(jīng)歷，“我有時(shí)候覺(jué)得我自己挺幸運(yùn)的，我犯錯(cuò)誤的時(shí)候都在我年輕的時(shí)候。”

融創(chuàng)速度加綠城品質(zhì)

5月23日下午，杭州黃龍飯店。宋衛(wèi)平和孫宏斌一前一后走進(jìn)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。他們一個(gè)輕松含笑，一個(gè)略微拘謹(jǐn)。就在19個(gè)小時(shí)之前，融創(chuàng)收購(gòu)綠城的消息正式公布：孫宏斌收購(gòu)宋衛(wèi)平、壽柏年和夏一波共24.313％的股份，與九龍倉(cāng)并列為第一大股東。

這一場(chǎng)頗有“謝幕”意味的發(fā)布會(huì)，卻沒(méi)有想象中的悲情。

宋衛(wèi)平當(dāng)天狀態(tài)很好，即便面對(duì)各種犀利問(wèn)題依然輕松化解，還不時(shí)主動(dòng)與記者開(kāi)起玩笑。但在此前數(shù)月，宋衛(wèi)平并不輕松，“接班人”讓其苦覓許久，其中不乏央企主動(dòng)求緣，挑剔的老宋幾波挑選，最終還是中意孫宏斌。

宋衛(wèi)平回憶當(dāng)時(shí)與孫溝通的情景：“我們直接問(wèn)老孫，我們下定決心了，你要不要，如果你要的話，我們就給你；如果你不要的話，我們就去尋求其他公司或國(guó)際財(cái)團(tuán)和資本。”

孫宏斌的回答十分直接，他說(shuō)要，當(dāng)然要。“老孫這一點(diǎn)還是非常棒的。”選中孫宏斌，是由于宋在這兩年多的合作中，看到了孫身上獨(dú)特的東西：魄力、執(zhí)行力和管理效率。

兩年來(lái)，這兩位男人的惺惺相惜一直被媒體津津樂(lè)道。

2012年的1月，融創(chuàng)在綠城危險(xiǎn)的時(shí)候拉了一把，融創(chuàng)以5100萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)了綠城一項(xiàng)目51％的股權(quán)。5個(gè)月后，兩個(gè)人的牽手正式開(kāi)始，上海融綠平臺(tái)上線一一這也成為宋衛(wèi)平對(duì)孫宏斌認(rèn)可的最為現(xiàn)實(shí)的依據(jù)：2014年一季度，上海融綠以44.26億元的銷售額成為上海銷冠。

能打動(dòng)文人老宋的不僅僅是生硬的數(shù)字。據(jù)接近綠城的人透露，孫宏斌的等待曾令許多人動(dòng)容——這可以視為一種真誠(chéng)，對(duì)宋衛(wèi)平的誠(chéng)意與對(duì)綠城品牌的虔誠(chéng)。綠城很多人都親眼見(jiàn)到孫宏斌像其他人一樣，等在宋衛(wèi)平的門口，這時(shí)候綠城員工多少會(huì)有些尷尬，“人家也是老板啊”。但孫宏斌則會(huì)沖他們笑笑，然后一支又一支地抽煙，繼續(xù)等待。

現(xiàn)在，宋衛(wèi)平也會(huì)跟別人講起關(guān)于孫宏斌的很多段子，比如孫宏斌會(huì)蹲到桌子上唱歌，唱的是“怒放的生命”；年輕時(shí)騎車七天七夜到大連看望準(zhǔn)丈母娘，“老孫的這種瘋勁是做事非常重要的東西，而我們只有他的三分之一或者四分之一。”

宋衛(wèi)平謝幕，孫宏斌入主。用孫宏斌的話說(shuō)，盡管被綠城選中是一件驕傲的事，但也是件大難事。為此，他整整糾結(jié)了一晚上。占據(jù)他大腦的是兩大必須面對(duì)的挑戰(zhàn)：一是綠城的管理，二是綠城的產(chǎn)品。

“收購(gòu)綠城面對(duì)的第一個(gè)挑戰(zhàn)是綠城的項(xiàng)目，城市比融創(chuàng)多很多，管理難度很大。”孫宏斌說(shuō)。目前綠城進(jìn)駐了100個(gè)城市，而融創(chuàng)集中聚焦在京津滬渝杭5個(gè)城市板塊。

思考一晚上后，孫宏斌給出了他的應(yīng)對(duì)辦法，就是將管理分為三大塊：以浙江、山東、上海為中心的三大片區(qū)，“這就占了90％，所以(管理)也沒(méi)有那么難。”

而孫宏斌的另外一個(gè)挑戰(zhàn)是保證綠城的“身”。在他看來(lái)，宋衛(wèi)平已經(jīng)把綠城產(chǎn)品做到了極致，不管誰(shuí)再接手都會(huì)面臨很多挑戰(zhàn)。

這時(shí)候他得學(xué)會(huì)平衡，平衡綠城品牌重力和市場(chǎng)壓力一一這恰恰是宋衛(wèi)平最為看重的地方：“他(孫宏斌)既能造出靠譜的房子，又能把銷售做得很好。”事實(shí)也證明，孫宏斌帶領(lǐng)下的融創(chuàng)近年來(lái)快速成長(zhǎng)，成為地產(chǎn)界少有的開(kāi)發(fā)高端住宅卻能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的房企。

在孫宏斌的判斷中，綠城的問(wèn)題是l萬(wàn)元的房子跟10萬(wàn)元的房子是一樣的，反而小業(yè)主不一定有機(jī)會(huì)住到綠城的房子，在這種情況下，如果能在產(chǎn)品和市場(chǎng)之間做一個(gè)平衡，“可能日子會(huì)好過(guò)一點(diǎn)”。

不過(guò)，對(duì)于已有的綠城產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，宋留給孫的價(jià)格調(diào)整空間并沒(méi)有多少。孫宏斌的想法是，大多數(shù)項(xiàng)目都不會(huì)降價(jià)促銷，但也不排除個(gè)別項(xiàng)目會(huì)做適當(dāng)調(diào)整。

當(dāng)然，孫宏斌的管理?yè)?dān)子還不止這些。他一方面要完成宋衛(wèi)平的托付，安置好綠城的5000名員工，另一方面還要順應(yīng)市場(chǎng)，保證工作效率。融創(chuàng)速度加上綠城品質(zhì)，這看起來(lái)近乎絕配，但要讓這兩家完全不同打法的公司真正融合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)并產(chǎn)生“1+1大于2”的化學(xué)效應(yīng)，再次考驗(yàn)著孫宏斌的管理智慧。

“犯錯(cuò)都是在年輕的時(shí)候”

既有的游戲規(guī)則是，在追求美好事物的過(guò)程中，有得必有失。孫宏斌也并不是總能得到他想要的。

聯(lián)想控股董事局主席柳傳志和他的幾次談話，不經(jīng)意預(yù)言了他此后十幾年的命運(yùn)軌跡。孫宏斌20多歲時(shí)在聯(lián)想公司已經(jīng)一鳴驚人——憑借過(guò)人的商業(yè)天賦和挑戰(zhàn)權(quán)威的蠻勁成為聯(lián)想少壯派的領(lǐng)袖，但后來(lái)他與柳反目成仇，并進(jìn)了監(jiān)獄。

事后，雙方盡釋前嫌，柳在其出獄后以50萬(wàn)元助其創(chuàng)業(yè)。孫宏斌說(shuō)，“柳總在我眼中一直是一個(gè)長(zhǎng)者、導(dǎo)師，從某種意義上說(shuō)，是柳傳志造就了我。”

柳傳志在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，入獄數(shù)年，對(duì)一般人的打擊會(huì)很大，但孫宏斌意志不消沉，一直要求上進(jìn)，“孫宏斌應(yīng)該是一個(gè)很好的年輕人的榜樣，年輕人很難說(shuō)不犯錯(cuò)誤，但我們看到他很快又站起來(lái)了。”

1994年孫宏斌創(chuàng)建順馳，以房地產(chǎn)中介所進(jìn)入地產(chǎn)界。1996年，順馳集團(tuán)開(kāi)始開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。雖然這家公司最終并未如其名稱一般“順馳”，卻也曾經(jīng)做過(guò)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的“大哥大”。

與大多數(shù)人通常對(duì)失敗避之不及不同，老孫從來(lái)不避諱談及順馳，并稱那是一段激情燃燒的歲月。

順馳當(dāng)年確實(shí)曾經(jīng)創(chuàng)下了不起的業(yè)績(jī)，銷售額從2001年1個(gè)億增加到2004年的127個(gè)億，登上了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售冠軍。彼時(shí)順馳的核心是高周轉(zhuǎn)，并將之發(fā)揮到極致。然而滾動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的

“十個(gè)鍋七個(gè)蓋”局面，這些激進(jìn)的做法，也為順馳日后的倒下埋下伏筆。endprint

彼時(shí)地產(chǎn)江湖上的大佬對(duì)于順馳的做法并不看好。

2003年，孫宏斌當(dāng)著地產(chǎn)元老王石的面直言不諱，力爭(zhēng)全國(guó)第一，趕超萬(wàn)科。王石拋出一句話：“你不可能三年之內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科，超常發(fā)展違背了規(guī)律，九死一生。”

2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，孫宏斌再次提出，“今年我們一直在調(diào)整自己的目標(biāo)，要達(dá)到100個(gè)億，其實(shí)，根據(jù)我們最后一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達(dá)到120個(gè)億。”王石立刻回?fù)舴Q：“睜著眼說(shuō)瞎話。這是吹牛!”

柳傳志也托人向?qū)O宏斌傳話：小孫太急了，做企業(yè)不能跑，而且在擴(kuò)張時(shí)一定要注意資金鏈，有些話也不能說(shuō)得太滿了。

正是因?yàn)閷?duì)于地王的追逐，老孫也因此落下了“激進(jìn)”的口實(shí)。

最終順馳遭遇資金鏈斷裂，這個(gè)

“地產(chǎn)狂人”提出以速度擊垮一切競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，卻戲劇性地被速度擊垮。13年間，土地儲(chǔ)備740萬(wàn)平方米，市值超過(guò)150億元，卻倒在了黎明的前夜。在與大洋彼岸的投行大鱷摩根士丹利的苛刻投資談判無(wú)果而終將近一年之后，高傲的孫宏斌不得不承認(rèn)自己在順馳的“失敗”，最終，曾令他榮耀加冕的順馳，易手香港商人單偉豹。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾到過(guò)孫宏斌在美國(guó)的家中。孫宏斌夫人跟她說(shuō)了一句：“順馳是孫宏斌心中永遠(yuǎn)的痛。”

賣掉順馳后很長(zhǎng)一段時(shí)間，孫宏斌在下屬面前掩飾了自己的失落。2006年底的一天，孫宏斌和兩個(gè)朋友在北京吃飯，席間孫宏斌突然提議到KTV唱歌。整個(gè)晚上，他就唱了兩首歌，一首是崔健的《一無(wú)所有》，另一首，還是崔健的《一無(wú)所有》。

2007年初，招商銀行年終答謝會(huì)上，身處艱難時(shí)光的孫宏斌又遇到了柳傳志。這位老字輩創(chuàng)業(yè)者再一次認(rèn)真地對(duì)他講：“你做企業(yè)別的都挺好，就是有一點(diǎn)，太急躁了。如果把心態(tài)穩(wěn)一穩(wěn)，我相信你能再次起來(lái)。”

這次柳傳志的話奏效了。在從公眾視野中銷聲匿跡3年后，2010年10月7日，四度闖關(guān)的孫宏斌終于站在了香港聯(lián)交所。并無(wú)悲壯之意，只是融資26億港幣已顯勉強(qiáng)。此次上市之際，地產(chǎn)行業(yè)正面臨“限購(gòu)令”的出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境比之2008年更為惡化。“孫宏斌的堅(jiān)韌意志和成功欲望可能是其成功上市的關(guān)鍵。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

從2004年順馳闖關(guān)失敗，到2010年融創(chuàng)IP0成功，6年光陰仿佛彈指間。“我已經(jīng)不愿意再說(shuō)順馳的事了。”孫宏斌說(shuō)。“我有時(shí)候覺(jué)得我自己挺幸運(yùn)的，我犯錯(cuò)誤的時(shí)候都在我年輕的時(shí)候。”孫宏斌對(duì)自己的坎坷經(jīng)歷如是總結(jié)。

孫宏斌曾在融創(chuàng)內(nèi)部有過(guò)一次發(fā)言，這次發(fā)言被融創(chuàng)內(nèi)刊整理并部分發(fā)表。“人原本生活得很好，原本可以不冒險(xiǎn)，但因?yàn)檫x擇了夢(mèng)想而遭受到困苦和失敗。雖然中國(guó)人講求成王敗寇，但為了夢(mèng)想和理想而拼搏，即使沒(méi)有成功也值得所有人尊重，因?yàn)檫@個(gè)世界就是靠這些有夢(mèng)想的人去推動(dòng)的。”

63億港元。買到了什么

世事難料，曾經(jīng)“賣身”的孫宏斌如今也成了別人的“白衣騎士”。

在此次收購(gòu)事項(xiàng)披露前，融創(chuàng)和綠城是眾所周知的合作關(guān)系。當(dāng)年綠城被指處于資金鏈斷裂邊緣時(shí)，老孫多次公開(kāi)發(fā)言表示支持，并從不吝惜對(duì)于宋衛(wèi)平及其企業(yè)的溢美之詞。

“我真的很喜歡宋衛(wèi)平”，“綠城的產(chǎn)品是最好的”，“綠城肯定沒(méi)問(wèn)題，渡過(guò)難關(guān)的綠城會(huì)更優(yōu)秀。”

融創(chuàng)亦于201 2年人股綠城，并同綠城開(kāi)展了深入合作。事實(shí)上，融創(chuàng)的品質(zhì)發(fā)展經(jīng)歷了兩次“爬坡”。第一次始于西山壹號(hào)院，融創(chuàng)自此確立了“高端精品”戰(zhàn)略，而第二次則始于與綠城的合作。

“這個(gè)合作雙方都大氣包容，發(fā)揮了雙方的優(yōu)勢(shì)，做到了一加一等于三，是企業(yè)間合作不可復(fù)制的典范，應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)商學(xué)院教材。”孫宏斌雖然感性地援引宋衛(wèi)平的話如是評(píng)價(jià)雙方合作，但也非常清楚，這個(gè)合作“本質(zhì)上還是一樁生意，雙贏是基礎(chǔ)”。

而此次孫宏斌和融創(chuàng)花費(fèi)了63億港元收購(gòu)綠城，買到了什么?

純粹從收購(gòu)的項(xiàng)目、土地價(jià)值等角度講，綠城目前土地儲(chǔ)備超過(guò)3889萬(wàn)平方米，其中11％位于杭州大本營(yíng)，33％位于杭州以外的浙江地區(qū)，5.4％位于上海，27％位于環(huán)渤海區(qū)域。

除了融創(chuàng)進(jìn)入的北京、天津、上海、重慶和杭州外，綠城有布局的主要區(qū)域和城市還包括海南、南京、長(zhǎng)沙、青島、大連等。

這對(duì)于原本以“城市深耕”為主要策略的孫宏斌來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)。“會(huì)有問(wèn)題的，問(wèn)題會(huì)很大，是特別難管的，這是個(gè)挑戰(zhàn)。”

對(duì)于產(chǎn)品，孫宏斌的一貫邏輯是：“高端精品更是剛需。”他認(rèn)為，在過(guò)去的幾年里大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在做剛需項(xiàng)目，而政府現(xiàn)在要集中力量做保障房，都是剛需類型的產(chǎn)品。相對(duì)而言，改善型產(chǎn)品則較少。因此他斷言改善型、高端物業(yè)會(huì)更有市場(chǎng)。

融創(chuàng)近年來(lái)在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控之下，固執(zhí)堅(jiān)守高端豪宅路線。卻未受到政策之累，反而獲取超常規(guī)發(fā)展。既是高端豪宅，就天然附帶追求稀缺性資源的屬性。孫宏斌在這方面，可謂做得淋漓盡致。

有關(guān)未來(lái)進(jìn)入的城市如何分配，孫宏斌表示有三個(gè)原則，第一個(gè)原則就是在各自優(yōu)勢(shì)區(qū)域各自發(fā)展，比如融創(chuàng)肯定會(huì)退出浙江和山東，綠城不進(jìn)入重慶。第二個(gè)原則是在一線城市合起來(lái)做，比如北京、上海等。第三個(gè)原則，在深圳、廣州、廈門、福州、南京等南方城市，均以綠城為主做，融創(chuàng)入股。

正如孫宏斌自己所說(shuō)的，更為值錢的是“綠城”這一品牌的價(jià)值。“其實(shí)大家都知道綠城的品牌價(jià)值就值200億，我們這次交易的價(jià)值相當(dāng)于200億，相當(dāng)于我們就買了一個(gè)品牌，土地跟房子都白送了。”

在宋衛(wèi)平的精心維護(hù)下，“綠城”作為一個(gè)代表著“品質(zhì)”和“高端”的品牌，一直維持著最良好的口碑，相比仁恒、星河灣、方興等開(kāi)發(fā)商，規(guī)模和分布范圍也最大。

一方面，打上“綠城”標(biāo)志的項(xiàng)目都能獲得高品牌溢價(jià)；另一方面，在如今的市場(chǎng)情況下，想培育出和綠城一樣的品牌，可以說(shuō)幾乎“不可能”。

綠城誕生，恰是在中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的前10年：周轉(zhuǎn)可以緩慢，地價(jià)占用的資金成本不高，政策環(huán)境相對(duì)寬松。綠城可以有足夠的時(shí)間去做出高品質(zhì)的產(chǎn)品，同時(shí)也有足夠的客戶群作為購(gòu)買力。

縱觀目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，選擇完全走高端路線的開(kāi)發(fā)商少之又少，能把高端作出規(guī)模的幾乎沒(méi)有，只有少數(shù)的外資開(kāi)發(fā)商和央企能“扛得起”高端項(xiàng)目緩慢的周轉(zhuǎn)速度。

從這一角度來(lái)看，孫宏斌的花銷完全值得，惟一的挑戰(zhàn)是未來(lái)能否維護(hù)好這個(gè)品牌。

從宋衛(wèi)平的表態(tài)來(lái)看，綠城原有的團(tuán)隊(duì)和人員還是會(huì)一如既往地待在綠城，團(tuán)隊(duì)不會(huì)有所改變，因此品質(zhì)不會(huì)有變化。

“反正是綠城造的房子，不管以前造的，現(xiàn)在造的，將來(lái)造的，我全部負(fù)責(zé)任。”宋衛(wèi)平的發(fā)言，以及本人并未賣光股權(quán)，也是給綠城員工和“綠粉”吃了一粒定心丸。

不過(guò)，宋衛(wèi)平接下來(lái)的工作重點(diǎn)將放在“代建、養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)上，精力必定會(huì)被分散，而對(duì)于人才也會(huì)有所需求。屆時(shí)，孫宏斌需要更注重品質(zhì)把控，并且穩(wěn)住原有團(tuán)隊(duì)一一對(duì)他的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

(本刊編輯綜合整理)endprint