“以房養(yǎng)老”看上去很美？

醞釀了10年，“以房養(yǎng)老”一直雷聲大雨點小，6月23日，靴子終于落地。當天，保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），決定從7月1日起，在京滬廣漢四個城市開始“以房養(yǎng)老”試點，試點為期兩年。60周歲以上擁有完全獨立房產(chǎn)權的老人，可以將房子抵押給保險公司，繼續(xù)擁有居住權的同時，按照合約領取養(yǎng)老金直至身故。身故后，保險公司獲得房屋處置權。

但很多人對“以房養(yǎng)老”并不看好。與傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的沖突，加上房地產(chǎn)市場的風險、房屋所在土地使用權的70年大限以及子女的遺產(chǎn)繼承權等復雜問題，人們質疑，這種住房反向抵押貸款的方式，是否真的能給老年人的晚年生活提供切實保障？

巨大的養(yǎng)老需求

這份《意見》的出臺是對去年國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的落地回應，也是指導“以房養(yǎng)老”保險的首份全國性文件。

之所以選擇這四座城市進行試點，保監(jiān)會人身險監(jiān)管部人士透露，主要考慮這幾個城市房地產(chǎn)市場容量較大、老齡化步伐快等原因，而與此同時，以房養(yǎng)老是新生事物，還需要不斷探索、總結、完善。

上海市民政局、上海市老齡辦、上海市統(tǒng)計局在4月聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，上海市1432萬戶籍人口中，60歲及以上老年人口達387萬人，占總人口的27.1%。

另據(jù)統(tǒng)計，上海市戶籍以老年人為戶主的家庭，84%擁有自己的住房。在老齡化嚴重的上海，“以房養(yǎng)老”若得以推廣，將極大緩解政府的公共治理壓力。

如何讓適合的老年群體能夠實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，在上海，其統(tǒng)計部門之前也做過一些調(diào)研。

2013年9月，國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊公布的一項調(diào)查結果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機構養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。

但出人意料的是，調(diào)查報告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。

在上海，擁有自己住房的老年人是一個很高的比例，2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場購置的，31%是房改房或保障房。

上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院陳杰表示，通過2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到2013年上海房產(chǎn)單價平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個總價值將在2.5萬億元左右。

另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養(yǎng)老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠家庭成員贍養(yǎng)為主，而依靠財產(chǎn)性收入為主的基本為零。所以，這是個巨大的市場。

從全國來看，六普數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上占8.87%，中國已經(jīng)是老齡化社會。計劃生育政策實施30年后，“4+2+1”模式已經(jīng)成為主流的中國家庭結構。單靠家庭力量養(yǎng)老，負擔太重，因此必須探索新的方法。

與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈

緩解獨生子女一代壓力、將不動產(chǎn)變身可支配財產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。

暨南大學輿情研究中心近日開展的關于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市民對最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認知度和認同度都是最高的，機構養(yǎng)老的認知度次之，其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥式”養(yǎng)老。

搜狐網(wǎng)近日發(fā)起“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”；74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。這一結果與羊城晚報今年4月發(fā)起的同題調(diào)查不謀而合。在羊城晚報的調(diào)查中，八成投票網(wǎng)友不愿“以房養(yǎng)老”。這部分人群中，55.4%的網(wǎng)友認為，房子應該作為遺產(chǎn)留給下一代，而27.7%的人擔憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

財經(jīng)評論員余豐慧認為，現(xiàn)階段在中國推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)——住房，最后被銀行、保險等金融機構收走，最終一無所有，與傳統(tǒng)思想觀念碰撞較為激烈，大多數(shù)老人難以接受。

陳杰表示，“以房養(yǎng)老，尤其是反向按揭模式，面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價不確定因素的風險等，難以適用大多數(shù)老年人，只能是對公共養(yǎng)老的補充，美國發(fā)展了20多年，選擇‘反向住房按揭也就50多萬戶。”

“所以，這更是一項房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟增長政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。”陳杰說。

在美國，

“住房反向抵押貸款”只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，是在國家養(yǎng)老體系之外一種自愿選擇的養(yǎng)老方式。作為一種“非主流”的養(yǎng)老方式，因為風險高、老年人缺乏足夠的金融知識，經(jīng)常遇到欺詐、貸款交易的費用高、借款合同條款嚴苛等因素，并不受美國老人待見。據(jù)統(tǒng)計，自1989年實施以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，只占符合“住房反向抵押貸款”對象總數(shù)的1%左右。

房產(chǎn)是重要的公民財產(chǎn)，而“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)又是一個比較新鮮的事物，公眾接受必然有一個漫長過程。這次試點自2014年7月1日起至2016年6月30日止，兩年時間內(nèi)，金融機構能否設計出合理的產(chǎn)品，能否改變公眾尤其是老人的觀念，還是一個未知數(shù)。

保險公司的顧慮

幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“以房養(yǎng)老”被擱置lO年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權問題。endprint

與孟曉蘇有類似觀點的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說：“產(chǎn)權到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。此類住宅可能用當下眼光看是香餑餑，但未來卻變成了燙手山芋。”

房價的起伏波動難以預料，的確是“以房養(yǎng)老”模式的最大麻煩。2008年，美國爆發(fā)金融危機后，房地產(chǎn)市場在多年的泡沫虛高后一片蕭條，抵押房產(chǎn)價值大幅縮水，機構面臨的流動性短缺等使反向抵押貸款業(yè)務面臨的風險加大。2008年后，部分金融機構不再提供“住房反向抵押貸款”，而一度流行的“財務自由計劃”也因開發(fā)商倒閉而退出市場。

不確定因素多、總體市場份額不高，對于保險公司來說，以房養(yǎng)老這塊市場有些雞肋。“‘以房養(yǎng)老保險業(yè)務對保險公司來說吸引力不大。”長期研究以房養(yǎng)老模式的浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武認為，“房地產(chǎn)價格、利率、國家政策等因素推高了保險公司的風險，如果發(fā)放的養(yǎng)老金總和超過了房產(chǎn)價格，那風險將完全由保險公司承擔。”

《意見》規(guī)定，只要滿足了已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等硬性條件，保險公司就能開展這項業(yè)務。不過，即使符合條件，保險公司對于開展這項新業(yè)務仍然保持謹慎態(tài)度。

今年年初，保監(jiān)會曾召集業(yè)內(nèi)人士召開了關于住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的研討會。據(jù)一位與會人員透露，有七家壽險公司參加了會議，保監(jiān)會向他們征求意見，并提出可以先行先試，但大家對這項保險產(chǎn)品的設計并無太大興趣。“大家雖然關注，但確實有諸多問題還需明確，不過這是國務院分配下來的任務，還必須要做。”上述與會人員透露，“因為這個業(yè)務對保險公司來說風險比較高，時間拉得相當長，另外這和養(yǎng)老保障相關的業(yè)務，利潤相對要低，所以吸引力不大。”

孟曉蘇也參加了上述由保監(jiān)會組織的內(nèi)部研討會，據(jù)上述與會人員透露，幸福人壽是會上為數(shù)不多的對“倒按揭”饒有興趣的保險公司。

一位幸福人壽內(nèi)部人士透露，幸福人壽專門成立了一個項目研究組來承擔住房反向抵押養(yǎng)老保險的相關工作。不過，幸福人壽的這款“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的并未確定面世時間。

孟曉蘇一直堅持倡導“以房養(yǎng)老”，他透露，“我們的產(chǎn)品已經(jīng)設計出來了，需要和實踐相磨合再推出。”孟曉蘇認為，這部分市場份額很小，主要適合于無子女的孤寡老人，“我們一直在積極開展這方面工作，而且已經(jīng)有老年人來咨詢我們的產(chǎn)品了”。

據(jù)了解，多家保險公司目前均沒有推出相關產(chǎn)品的打算。太平洋安泰人壽保險有限公司總經(jīng)理陶孟華表示，“中國人沒有這種習慣，不太適合中國市場，市場份額也太小了，我們目前沒有開展這項業(yè)務的打算。”“以房養(yǎng)老的內(nèi)容覆蓋很廣，‘倒按揭只是很小的一部分。”中國公益研究院養(yǎng)老研究中心主任高云霞說，“未來的風險包括房產(chǎn)估值、70年產(chǎn)權后續(xù)問題、房產(chǎn)市場波動、配套政策等，是不可預計的，所以銀行、保險公司可能不是很愿意推這個產(chǎn)品。”

亟須“中國式養(yǎng)老”

中山大學中國公益慈善研究院鐘曉慧日前撰文表示，的確需要更多方法應對老齡化浪潮，但是方法應該來自于中國老年人群體內(nèi)部。將房屋倒按揭的這種養(yǎng)老方式與房地產(chǎn)市場、金融系統(tǒng)緊密聯(lián)系，說到底是舶來品。中國建立起房地產(chǎn)市場、金融體系只有短短20年，中國老百姓對“房子”建立起產(chǎn)權和財富的概念，不超過一代人的時間。即使在美國、歐洲等地，以房養(yǎng)老的實施過程中也出現(xiàn)許多矛盾和問題。移植到中國，肯定會遇到制度、政策和文化觀念的水土不服。

鐘曉慧認為，與其花大力氣去引進所謂的先進技術和成熟經(jīng)驗，不如挖掘和扶持中國老年人自己已經(jīng)在嘗試的養(yǎng)老辦法。第一個已經(jīng)出現(xiàn)的方法就是父母給成年子女買房子。早在10年前，當時尚處中年的第一代獨生子女父母就已經(jīng)開始行動了，他們對晚年的憂患意識以及規(guī)劃能力遠高于許多政府官員和專家學者。許多父母根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況，通過付首期的方式，幫助子女在距離自己較近的地方購得極具價值的一套住房，實現(xiàn)兩代人“一碗湯距離”的居住安排。父母們比誰都明白，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”已經(jīng)不切合實際，可是完全脫離兒女心里又沒底。于是，父母們用一套房子不遠不近地把兩代人拴在一起，為兩代人的生活提供保障。現(xiàn)代經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)市場，與傳統(tǒng)的孝道文化相糅合，這是中國父母們共同選擇的“以房養(yǎng)老”方式。

第二個方法是最近幾年出現(xiàn)的微趨勢，越來越多的父母在想方設法結伴找樂子。老年生活要有質量，光有日常生活的協(xié)助和患病住院時的照顧還不夠，還得找對同路人結伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己種菜養(yǎng)魚。許多中國父母希望走出家門，獲得一種集體生活的氛圍。“上老年大學”、“跳廣場舞”、“去星光老年之家打麻將”都是活生生的例子。只是因為這種養(yǎng)老方式，以一個個小群體的形式出現(xiàn)，一直沒有被納入到養(yǎng)老的議題中作認真討論。隨著老年人逐漸開始使用智能手機和社交媒體應用，線上連接、線下結伴的情況相信會越來越普遍，形式也會越來越多樣化。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認為，國家之所以力推“以房養(yǎng)老”，其真正目的在于挖掘住房的養(yǎng)老功能，這個出發(fā)點是正確的。社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發(fā)展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子來養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”，體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。

自古以來，我國老百姓熱衷于買房置業(yè)，目前城鎮(zhèn)居民80%的財產(chǎn)是房產(chǎn)，之所以出現(xiàn)這種傾向，一個非常重要的原因就在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。2012年發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，房產(chǎn)占我國家庭總資產(chǎn)的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保“空賬”還沒有補足的情況下，不管大家承不承認，住房在未來必然還會主動或被動地承載社會保障功能，特別是養(yǎng)老保障的功能。endprint

因此，“以房養(yǎng)老”只是住房養(yǎng)老功能的一種體現(xiàn)形式、自主選擇的形式，這種產(chǎn)品在我國只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無老人”和子女無力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨立產(chǎn)權住房、且急需醫(yī)療護理而經(jīng)濟困難的情況下，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。

李宇嘉認為，盡管“以房養(yǎng)老”在我國不服水土、只適用于少數(shù)人群，但這并不能否認住房的養(yǎng)老功能，恰恰是住房的養(yǎng)老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國90%以上的老百姓都選擇居家養(yǎng)老的模式，對自己長期居住和生活的環(huán)境有一種難以割舍的依戀，這事實上是住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)。因此，對大多數(shù)老年人來說，順應中國老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老習俗，以住房和居住社區(qū)為載體，圍繞居家來設計養(yǎng)老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養(yǎng)老選擇。

資深媒體人倪金節(jié)則認為，以房養(yǎng)老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩(wěn)定和永久產(chǎn)權”三個因素。就目前的中國養(yǎng)老所面臨的形勢而言，與其糾結于如何推進以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個人養(yǎng)老發(fā)展嚴重滯后。完善好補充養(yǎng)老的體系，比目前糾結于以房養(yǎng)老如何破局更有價值。國

（本刊綜合《經(jīng)濟觀察報》、《每日經(jīng)濟新聞》、《南方都市報》、《21世紀經(jīng)濟報道》等報道）

“以房養(yǎng)老”首倡者 孟曉蘇：以房養(yǎng)老不會取代政府養(yǎng)老

“以房養(yǎng)老”被擱置10年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權問題。

需要說明的是，去年房價處于高燒狀態(tài)，雖然目前全國平均房價較去年同比有所回落，但整體趨勢依舊是在上漲。并且，保險企業(yè)不應該因為擔心房價下跌，而拒絕為有“以房養(yǎng)老”需求的老人提供服務。

2007年頒布的《中華人民共和國物權法》明確規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，這從法律上保障了住宅的長期物權。因此，保險公司已經(jīng)不再擔心房屋70年產(chǎn)權的問題。

根據(jù)老齡委的數(shù)據(jù)，中國2億老年人口中，有10%的無子女老人。這20007萬元子女老人和一些失獨老人、空巢老人，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是有需求的。但是，“以房養(yǎng)老”目前并不適用于所有老年人。所以，我寧可說它是小眾金融消費產(chǎn)品。

我曾經(jīng)計算，中國老人有7種養(yǎng)老方式，而以保險為主的“以房養(yǎng)老”，只是諸多養(yǎng)老方式中的一種。

外界對“以房養(yǎng)老”有很多不同的聲音，認為“以房養(yǎng)老”會取代國家基本養(yǎng)老，事實上這種觀點是錯誤的。“以房養(yǎng)老”只是為老人提供了更多一種養(yǎng)老方式選擇，并不會取代政府養(yǎng)老。

實際上，國外的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品都是向中低收入家庭傾斜，我認為在中國也應該是這樣。因為富人不需要抵押房產(chǎn)，而真正需要這一產(chǎn)品的是擁有房屋卻無資金的老年人。

那么，為什么說“以房養(yǎng)老”適用于具備“三高”特征的人群？這主要是考慮在試點期間，打消保險公司的顧慮。“高房價城市”、“高潛質房屋”是為了減輕保險公司的擔憂，“高素質老人”則是為了避免老人受騙。

值得說明的是，“三高”特征只適用于目前的試點階段，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品未來還是應該向中低收入家庭老人傾斜。endprint