論房地產(chǎn)在當(dāng)前形勢(shì)下的發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格分析

文｜中國(guó)科學(xué)院行政管理局 任延?xùn)|

本文試圖通過(guò)分析我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、商品房開(kāi)發(fā)量以及土地供應(yīng)量的變化、CPI的變化、局民可支配收入的變化、建設(shè)成本的變化等幾個(gè)方面，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)進(jìn)行發(fā)展預(yù)測(cè)和價(jià)格分析。

一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）城市格局分化。

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；三四線城市由于庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，供過(guò)于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯、溫州等。

筆者預(yù)測(cè)城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，同時(shí)，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，這使一線城市輻射范圍內(nèi)的三四線城市將存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（二）一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩。

盡管中國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，土地供應(yīng)量增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開(kāi)始，我國(guó)土地供應(yīng)出現(xiàn)正增長(zhǎng)。隨著土地供應(yīng)的加大房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

（三）房企利潤(rùn)率低位徘徊。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率已經(jīng)在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來(lái)越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。

二、城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

國(guó)際上曾有學(xué)者預(yù)言，中國(guó)的城鎮(zhèn)化和美國(guó)的高科技將是21世紀(jì)帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“兩大引擎”。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，不論是從發(fā)展空間還是政策基調(diào)看，城鎮(zhèn)化都是繼人口紅利、資源紅利、改革開(kāi)放的體制紅利等之后的最大紅利，是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大重要驅(qū)動(dòng)力量。

但城鎮(zhèn)化的發(fā)展并不適合所有的城市都按照本轄區(qū)的人口進(jìn)行大規(guī)模的拆建，而是應(yīng)該站在國(guó)家的高度進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，目前有許多的三四線城市如江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽(yáng)以城鎮(zhèn)化進(jìn)程為噓頭，建造了大量的商品住宅和配套商業(yè)，并導(dǎo)致該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格大幅下挫，筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)化的發(fā)展應(yīng)該從兩個(gè)方向入手：

（一）由大城市和城市群來(lái)推動(dòng)城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平的提高，城市群的形成與擴(kuò)張?jiān)诔擎?zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，這已為世界發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家實(shí)踐所證明。如英國(guó)的倫敦-伯明翰-利物浦-曼徹斯特城市群集中了該國(guó)的4個(gè)主要大城市和10多個(gè)中小城市，成為英國(guó)產(chǎn)業(yè)密集帶和經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；日本的東京、名古屋、大阪三大都市圈城市群集中了日本工業(yè)企業(yè)和就業(yè)人數(shù)的2/3，其工業(yè)產(chǎn)值占到日本全國(guó)的3/4和國(guó)民收入的2/3。

（二）城鎮(zhèn)化不僅是發(fā)展城市群，而是要實(shí)現(xiàn)大城市與小城鎮(zhèn)的協(xié)同發(fā)展。

在城市群的發(fā)展過(guò)程中，不斷提高的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及成為主體的城市文化和城市價(jià)值觀，同時(shí)不斷向農(nóng)村擴(kuò)散，使得農(nóng)村中城市特質(zhì)的增加也成為城市化的一部分。

2014年3月頒布的國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）中提到：要有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)，按照控制數(shù)量、提高質(zhì)量，節(jié)約用地、體現(xiàn)特色的要求，推動(dòng)小城鎮(zhèn)發(fā)展與疏解大城市中心城區(qū)功能相結(jié)合、與特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合、與服務(wù)“三農(nóng)”相結(jié)合。

因此，在這一大趨勢(shì)的影響下，在規(guī)劃內(nèi)的城市群特別是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和京津冀這三個(gè)世界級(jí)的城市群內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將有廣闊的前景，同時(shí)，建設(shè)特色小城鎮(zhèn)在未來(lái)也大有可為。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

我國(guó)CPI指數(shù)統(tǒng)一執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定的“八大類”體系，即指數(shù)的構(gòu)成括食品、煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通和通信、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住等八大類。我國(guó)CPI中權(quán)重最大兩類是食品娛樂(lè)，其權(quán)重達(dá)到48%。我國(guó)居住類權(quán)重低、基數(shù)低，從而使得居民實(shí)際與居住相關(guān)的費(fèi)用在快速增加，但并沒(méi)有通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出來(lái)，從而導(dǎo)致中國(guó)的CPI指數(shù)比實(shí)際的指數(shù)一直偏低。

CPI作為衡量通貨膨脹率指標(biāo)，通貨膨脹率低，利息也自然會(huì)壓在低水平上。較低的利息使大量資金通過(guò)銀行信貸或金融桿杠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格推波助瀾。

即使在這種情況下，我國(guó)近年來(lái)的CPI指數(shù)仍然同比攀升：

物價(jià)的上漲勢(shì)必影響到房地產(chǎn)價(jià)格，并通過(guò)以下兩個(gè)方面對(duì)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生影響：：

第一，它影響房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)的建筑成本等因素。

當(dāng)物價(jià)指數(shù)或通貨膨脹率提高時(shí)，建筑成本就會(huì)隨之提高進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格提高。

第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品在我國(guó)現(xiàn)階段保值與增值的特性決定了外部資金的大量流入。

當(dāng)CPI走高時(shí)，大量資金會(huì)流向相對(duì)保值的商品中去。在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)仍然是具有較強(qiáng)保值功能和升值潛力的一種商品，大量外部資金的流入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲推波助瀾。

近十幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，引起貨幣的大量發(fā)行，加上全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引起通貨膨脹。以北京房?jī)r(jià)為例，受貨幣超發(fā)等綜合因素影響，北京房?jī)r(jià)在2008年前后出現(xiàn)了快速上漲的局面。

（二）政府的土地價(jià)格與稅收。

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中, 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本也在逐年上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上漲的因素主要有以下三點(diǎn)：

一是土地成本上漲，據(jù)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),土地所占房地產(chǎn)建筑成本的比例為30%左右甚至更高。地價(jià)的持續(xù)上漲，拉高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲。

二是建筑材料上漲。近年來(lái)，房屋建筑材料隨著物價(jià)上漲價(jià)值上漲幅度較大，客觀上也影響了房?jī)r(jià)的上漲。

三是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本中，占到49.42%的是流向政府的成本構(gòu)成（含地價(jià)和總稅收）。

（三）商品房供應(yīng)量的變化

此數(shù)據(jù)顯示出我國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)量在下降可是全國(guó)商品房銷售面積卻在持續(xù)上漲，由此可以看出，商品房的市場(chǎng)供給并沒(méi)有完全跟上需求量的增加。

（四）居民可支配收入的變化

從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)不管是農(nóng)村還是城鎮(zhèn)人均收入是呈現(xiàn)每年遞增的，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)眾行業(yè)中最穩(wěn)步發(fā)展的一個(gè)行業(yè)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷提高和人口的不斷增加及人們對(duì)住房的需求的不斷提升，必將促使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最重要的兩個(gè)因素就是資金的和土地的供應(yīng)。同時(shí)，市場(chǎng)需求也是影響房地產(chǎn)的外部因素。近年來(lái)的整體市場(chǎng)價(jià)格的上漲，正是在這三個(gè)因素共同作用的結(jié)果。

在以上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的引導(dǎo)以及行業(yè)自身的價(jià)格特質(zhì)的分析，我們可以得出如下結(jié)論：

我國(guó)整體市場(chǎng)將產(chǎn)生比較大的分化，在國(guó)家發(fā)展層面的城市群核心以及輻射范圍內(nèi)的城市內(nèi)，房?jī)r(jià)仍將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并衍生出新型小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)。

在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行的態(tài)勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來(lái)房地產(chǎn)的需求將居高不下。

另外，長(zhǎng)期來(lái)看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的提升，未來(lái)的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了在最近五到十年內(nèi)房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持高位發(fā)展的態(tài)勢(shì)。