成都市保障性住房小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃研究

章利益

(西南交通大學(xué)建筑學(xué)院，四川成都611756)

2005年以來，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與住房公平，保障維護(hù)低收入者住房權(quán)益，中央發(fā)布了《穩(wěn)定房價(jià)八條意見》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》等一系列重要文件，保障性住房受到越來越多的關(guān)注，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)高峰期的到來。與其相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)，特別是公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃等，也受到更多關(guān)注與重視，可見其重要性與迫切性。在保障性住房火熱建設(shè)的同時(shí)，新建保障性住房也暴露了一些規(guī)劃建設(shè)上的問題。由于目前保障性住房小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃缺乏針對性，導(dǎo)致公共服務(wù)配套不完善、缺乏適宜性等問題，造成保障性住房居民日常生活的不便。針對探討保障性住房小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施配置并提出較為可行的策略，是急待解決的問題。

國內(nèi)外關(guān)于保障性住房小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的研究目前較少。在國外研究中，主要以國外保障性住房建設(shè)實(shí)例為代表。新加坡在保障性住房公服設(shè)施規(guī)劃時(shí)，強(qiáng)調(diào)更多地考慮就近就業(yè)以及與公共交通的結(jié)合。在國內(nèi)研究中，基本以結(jié)合實(shí)際調(diào)研，分析保障性住房居民設(shè)施需求特征，探討保障性住房公共服務(wù)設(shè)施的滿意度因子、項(xiàng)目內(nèi)容、指標(biāo)和空間布局等內(nèi)容。

筆者以保障性住房居民和保障性住房小區(qū)特殊性為依據(jù)，探究其對保障性住房公共服務(wù)設(shè)施的影響以及特殊性需求，提出相對應(yīng)的保障性住房公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃策略，在理論上完善公共服務(wù)設(shè)施配置的同時(shí)，也在實(shí)踐上為保障性住房公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)提供參考意見。

1 成都市保障性住房小區(qū)調(diào)研概況簡介

1.1 調(diào)研對象選取

由于本次研究選定的研究對象為保障性住房所構(gòu)成的獨(dú)立小區(qū)，與普通商品房共建成一個(gè)小區(qū)的保障性住房不在研究范圍，因此在抓其特殊性的時(shí)候也只針對保障性住房所構(gòu)成的獨(dú)立小區(qū)的特征。

從所屬城市方位、交房時(shí)間、保障性住房類型以及所屬行政區(qū)多角度均衡選取幾個(gè)典型的成都市保障性住房小區(qū)。從所屬城市方位角度，由于成都市各個(gè)方位所屬地域的發(fā)展都有自己鮮明的特點(diǎn)，所以在成都市東、南、西、北均勻選取(圖1)。

圖1 調(diào)研小區(qū)分布

從交房時(shí)間來考慮，2009年之前，成都市以限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房為主要住房保障形式，其保障性住房小區(qū)的特點(diǎn)不明顯。2009年之后，成都市以經(jīng)濟(jì)適用房加廉租房建成小區(qū)為住房保障形式，這段時(shí)間建設(shè)的保障性住房小區(qū)特色鮮明，且具有相似性。從保障性住房類型角度，本文中之前也提到過，限價(jià)房和公共租賃房所處的小區(qū)由于與普通商品房區(qū)別不大，所以選取近年來經(jīng)濟(jì)適用房加廉租房所組成的小區(qū)。從所屬行政區(qū)較多，盡量在各個(gè)行政區(qū)內(nèi)均衡選取。綜上各個(gè)方面因素考慮，選擇的小區(qū)見表1。

1.2 調(diào)研內(nèi)容

了解保障性人群年齡、職業(yè)、教育背景、家庭結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)收入、出行方式、工作地點(diǎn)、消費(fèi)能力與消費(fèi)習(xí)慣等居民基本信息。同時(shí)，通過訪談，了解居住人群對保障性住房小區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施使用的感受、滿意度以及特殊需求。此外，通過實(shí)地觀察等方法來了解保障性住房小區(qū)的區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)等信息。

表1 調(diào)研對象選取表

2 成都市保障性住房小區(qū)居民特征與公共服務(wù)設(shè)施配置

2.1 年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)與公共服務(wù)設(shè)施需求

經(jīng)調(diào)研，成都市保障性住房小區(qū)中年齡在60歲以上的老年人占21 %，年齡在40～60歲的人占26 %，年齡在20～39歲的人占43 %，年齡在20歲以下的人占10 %(圖2)?？偟膩碚f，成都市保障性住房小區(qū)居民老齡化趨勢明顯，特別是廉租房居民存在大量的高齡老人，這就要求更多的老年設(shè)施。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房家庭出現(xiàn)家庭核心化趨勢，由年輕小夫妻所構(gòu)成的家庭較多，因此適齡兒童的比例相對其他小區(qū)也較多，并在未來一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)增長的趨勢，導(dǎo)致對教育設(shè)施有一定需求。

2.2 經(jīng)濟(jì)收入與公共服務(wù)設(shè)施需求

圖2 成都市保障性住房小區(qū)居民年齡結(jié)構(gòu)

成都市保障性住房小區(qū)中廉租房居民中無業(yè)或失業(yè)人員無收入，靠政府低保補(bǔ)貼每個(gè)月有200元，少部分有工作的人其收入也極低，平均家庭月收入大約為500～1 000元。經(jīng)濟(jì)適用房中居民收入因人而異，但總體處于中等偏低水平，居民平均家庭月收入約處于3 000元。

經(jīng)濟(jì)收入往往決定居住生活的方式，也決定設(shè)施需求的特殊性。保障性住房小區(qū)的居民總體收入較低，廉租房大多數(shù)居民甚至處于無收入靠政府救濟(jì)金補(bǔ)助狀態(tài)。其家庭收入和消費(fèi)能力較弱，對公共服務(wù)設(shè)施配置結(jié)構(gòu)和運(yùn)營產(chǎn)生較大影響。低收入使其家庭消費(fèi)在食品花銷上所占比例最大，其次是交通、教育，而通訊、文化娛樂支出的比例明顯較低。因此，在設(shè)施需求內(nèi)容上，保障性住房居民對菜市場、小超市等設(shè)施的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于電影院、停車場、百貨商場等，總的來說，對日常生活相關(guān)的設(shè)施需求最大。在商業(yè)設(shè)施規(guī)模業(yè)態(tài)選擇上，保障性住房居民會(huì)更多地選擇業(yè)態(tài)小、較便宜便利的設(shè)施。

2.3 文化程度與公共服務(wù)設(shè)施需求

通過對成都市保障性住房小區(qū)居民教育程度的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，小學(xué)及小學(xué)以下學(xué)歷的占46 %，初中學(xué)歷的占21 %，高中學(xué)歷的占13 %，大專學(xué)歷的占12 %，本科學(xué)歷的占8 %(圖3)。總的來說，受教育程度普遍較低。保障性住房居民的文化程度及職業(yè)技能偏低，導(dǎo)致對其公共服務(wù)設(shè)施的需求層次不高，以及對地緣性就業(yè)設(shè)施的需求。成都市保障性住房居民居住在郊區(qū)，一般從事餐飲、娛樂、服務(wù)、技修類等工作，而這類工作主要集中在城市中心，造成居住與就業(yè)的空間失配，所以在增加設(shè)置就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)施，拓寬保障性住房居民就業(yè)領(lǐng)域、提高就業(yè)技能的同時(shí)，也應(yīng)考慮配套項(xiàng)目所帶來的就近就業(yè)機(jī)會(huì)。

圖3 成都市保障性住房小區(qū)居民教育程度

2.4 消費(fèi)偏好與公共服務(wù)設(shè)施需求

保障性住房居民受經(jīng)濟(jì)條件限制，使其具有特殊的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)偏好。在前期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)保障性住房居民在消費(fèi)中對食品、日用品的花費(fèi)最大，其次是教育，這些消費(fèi)習(xí)慣直接影響著保障性住房居民所需求的設(shè)施內(nèi)容設(shè)置。同時(shí)其免費(fèi)和低消費(fèi)偏好，直接影響著公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模、業(yè)態(tài)、實(shí)際功能以及設(shè)施項(xiàng)目價(jià)格高低。

2.5 出行偏好與公共服務(wù)設(shè)施需求

在保障性住房居民的出行中，公共汽車占43 %，電動(dòng)自行車占21 %，地鐵占14 %,步行占12 %，私家車占10 %。總的來說，以步行、自行車、電動(dòng)車或公交車為主要出行方式，以這些為出行方式一般出行距離不長，這些出行特點(diǎn)影響著公共服務(wù)設(shè)施的空間布置的可達(dá)性和便捷度以及公共交通設(shè)施的注重。

3 成都市保障性住房小區(qū)特殊性與公共服務(wù)設(shè)施配置

3.1 區(qū)位特征與公共服務(wù)設(shè)施配置

每個(gè)城市區(qū)位不同，則開發(fā)程度不同，出行方便程度不同，公共服務(wù)設(shè)施資源也不同。城市老城區(qū)由于公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)比較成熟，新建一個(gè)小區(qū)幾乎不需要新建太多配套設(shè)施，以利用原有的公共服務(wù)設(shè)施為主。而保障性住房小區(qū)基本位于郊區(qū)，郊區(qū)土地一部分還處于未開發(fā)狀態(tài)，其公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)也相對于老城中心較薄弱。而且由于郊區(qū)遠(yuǎn)離城市中心地區(qū)，對于位于城市中心的市級公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性較差，無法依托市中心成熟的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，郊區(qū)自身的公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展又需要較長的成長期。所以在保障性住房小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃中，應(yīng)考慮保障性住房小區(qū)所在的區(qū)位，根據(jù)其在郊區(qū)的區(qū)位事實(shí)，注重公共服務(wù)設(shè)施的完善和分期配置。目前根據(jù)現(xiàn)狀周邊條件合理配置公共服務(wù)設(shè)施以滿足居民日常的實(shí)際需求為主。

3.2 混合居住模式與公共服務(wù)設(shè)施配置

目前，成都市保障性住房小區(qū)就是采用居住混合模式，以小規(guī)模的形式融入在普通商品房居住區(qū)中。其公共服務(wù)配置要充分尊重、利用和協(xié)調(diào)居住混合這一客觀事實(shí)，實(shí)現(xiàn)與周邊普通商品房公共服務(wù)設(shè)施共用的同時(shí)，又注重滿足自身特殊的公共服務(wù)設(shè)施需求。

3.3 規(guī)模特征與公共服務(wù)設(shè)施配置

成都市保障性住房小區(qū)的規(guī)模特征既指用地規(guī)模也指人口規(guī)模，不管是用地規(guī)模還是人口規(guī)模，通過規(guī)模特征確定其屬于組團(tuán)級別。而在現(xiàn)行的居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃是主要以規(guī)模來作為配置依據(jù)的。在居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分級配置中，經(jīng)常以“組團(tuán)級——小區(qū)級——居住區(qū)級”三級來配置相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。

4 保障性住房公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃策略

4.1 設(shè)施分級的重新確定

成都市保障性住房小區(qū)雖然是獨(dú)立小區(qū)，但由于其規(guī)模相當(dāng)于傳統(tǒng)設(shè)施分級中的組團(tuán)，所以在公共服務(wù)設(shè)施分級中基本按組團(tuán)級來配置，但又因其是獨(dú)立小區(qū)，可在一些小區(qū)必備的設(shè)施上做適當(dāng)調(diào)整。如物業(yè)管理設(shè)施一般不是組團(tuán)級配置內(nèi)容，但在組團(tuán)規(guī)模太小的保障性住房小區(qū)是必備的，為體現(xiàn)這一級的特殊性，建議可將保障性住房小區(qū)這一級設(shè)為“保障性住房小區(qū)級”，人口規(guī)模約3 000～5 000人。保障性住房小區(qū)與周邊其他普通商品房小區(qū)所形成共用公共服務(wù)設(shè)施的居住街區(qū)，為原來傳統(tǒng)公共服務(wù)分級中“小區(qū)級”的服務(wù)范圍，但原來“小區(qū)級”所服務(wù)的范圍為同一個(gè)小區(qū)，而不是現(xiàn)在由多個(gè)小區(qū)居住混合所形成的街區(qū)，這一級公共服務(wù)設(shè)施更具開放性，可將其設(shè)為“開放小區(qū)級”，規(guī)模為1.5×104～3×104人。居住區(qū)級劃分方法基本與傳統(tǒng)分級劃分方法一致，該級公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)范圍與街道行政管轄范圍基本一致。所以，對保障性住房小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施分級為“居住區(qū)級——開放小區(qū)級——保障性住房小區(qū)級”三級。

4.2 配置內(nèi)容的按需分類引導(dǎo)

對于保障性住房小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置，公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目內(nèi)容應(yīng)按保障性住房小區(qū)居民需求的內(nèi)容和需求的程度分類引導(dǎo)布置，即針對這類特殊人群進(jìn)行“量體裁衣”，這樣會(huì)更合理。保障性住房居民作為一類特殊的居住群體，由于經(jīng)濟(jì)收入、文化背景、教育程度、年齡結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)，對設(shè)施內(nèi)容的需求也具有自身特點(diǎn)。其群體特征與行為特征決定了他們特殊的設(shè)施偏好與取向，優(yōu)先解決生活基本需求是他們最迫切的愿望。比如，保障性住房小區(qū)存在大量老弱病殘群體，其出行距離十分有限，而目前菜市場等生活基本需求設(shè)施往往布置離保障性住房小區(qū)較遠(yuǎn)。建議可創(chuàng)新設(shè)施便利店和菜店作為保障性住房小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)配。

4.3 服務(wù)半徑的按需修正

針對保障性住房居住群體特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)施服務(wù)半徑的修正，是實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施分異供給方式的有效手段之一，也保證了設(shè)施空間布局的可達(dá)性。不同人群其出行距離不一樣，主要與年齡、經(jīng)濟(jì)能力、出行方式等有關(guān)。比如保障性住房小區(qū)中老弱病殘群體較多，其出行距離十分有限，其較短的出行距離需要相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑的減小。比如，在商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑上，為切實(shí)的可達(dá)性和便利性，作為保障性住房小區(qū)內(nèi)部配置的便利店和菜店幾乎是零服務(wù)半徑。一些保障性住房居民所需的其他經(jīng)常性或偶爾性使用的商業(yè)設(shè)施(如藥店、超市、服裝裁縫店等)基本布置在開放小區(qū)級?？紤]到老年人出行距離基本在步行 5 min之內(nèi)，如果步行速度取 4 km/h，則設(shè)在開放小區(qū)級的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑約在 300 m之內(nèi)。

4.4 設(shè)施規(guī)模的按需調(diào)整

保障性住房居民的特殊性、構(gòu)成比例和人口規(guī)模直接關(guān)系著一些設(shè)施的規(guī)模。比如，在停車位數(shù)量配置問題上，成都市保障性住房小區(qū)居民由于經(jīng)濟(jì)收入較低，有私家車的住戶較少，因此相對于普通商品房其停車位配置標(biāo)準(zhǔn)更低。根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，普通商品房小區(qū)的停車位配比為100 m20.8個(gè)車位，保障性住房小區(qū)的停車位配比為100 m20.5個(gè)車位。雖然保障性住房小區(qū)的停車位配比已經(jīng)做針對性設(shè)置了，但是該配置標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際調(diào)研相比還有較大出入。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“西蜀瑞苑”、“西城麗景”和“紫氣東來”三個(gè)小區(qū)的停車位情況見表2，而且是現(xiàn)狀停車位還存在10 %的空置狀態(tài)。從表中各項(xiàng)得出現(xiàn)狀成都市保障性住房小區(qū)停車位配比情況，比成都市制定的標(biāo)準(zhǔn)要小，根據(jù)保障性住房小區(qū)現(xiàn)狀情況可建議設(shè)停車位配比100 m20.4個(gè)。

表2 成都市保障性住房小區(qū)停車位情況

廉租房居民具有穩(wěn)定性，其經(jīng)濟(jì)收入一般變化不大，經(jīng)濟(jì)適用房居民有可能存在經(jīng)濟(jì)收入增加的情況，以后存在買車的現(xiàn)象，也就是私家車存在增長的可能性，所以要在原有的停車位指標(biāo)上適當(dāng)增加一些彈性增長的空間。

5 總結(jié)

針對保障性住房群體合理配置公共服務(wù)設(shè)施，是保障中低收入者基本生活的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)住房公平和社會(huì)和諧的重要內(nèi)容。公共服務(wù)設(shè)施的針對性調(diào)整配置不僅要兼顧效率和公平，結(jié)合保障性住房小區(qū)實(shí)際情況，同時(shí)考慮保障性住房小區(qū)未來變化和發(fā)展要體現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的彈性規(guī)劃思路，為保障性住房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[1] 許東博，沈祖光.保障性住房公共服務(wù)設(shè)施配建指標(biāo)體系研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2012，(9)：71

[2] 何芳，李曉麗.保障性社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施供需特征及滿意度因子的實(shí)證研究[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2010，(4)：85