論小產權房規制

李梓碩

摘 要：近幾年來，在房價飛速上漲的房地產市場上，小產權房因其價格低廉受到社會的廣泛關注和青睞，雖然小產房的出現滿足了人們的住房需要，但是它的地位還是無法得到現行法律的承認。因此，小產權房問題成為亟需解決的問題，本文分析了小產權房的存在現狀，形成原因，最后提出了規制小產權房的相關措施。

關鍵詞：小產權房；土地所有權 ；規制

近幾年來，房價飛速上漲，全國幾乎所有大中型城市及其近郊都出現了小產權房，來迎合中低工薪階層的需要。但目前我國法律并未給予小產權房相應的合法地位。盡管國土資源部以及住房與建設等部門多次發布通知，要求停建、停售、停購小產權房，反復強調小產權房交易的風險，但是小產權房市場規模越來越大，屢禁不止。

一、小產權房的界定

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱鄉產權房。小產權房不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其產權不完整，無法受到法律的保護。

二、小產權房的形成原因

（一）低廉的價格符合人們的消費需求，追求高收益是目

的。我國經濟快速發展，大城市的房價上漲得非常快，遠遠超出了大多數居民的購買能力，但是國家的住房保障體系卻無法滿足需求，許多人的住房問題還是得不到解決。小產權房建設沒有土地出讓金和各種稅費，也沒有開發商的利潤截取，出售價格遠遠比商品房價格低很多，對城市工薪階層有很大的吸引力，具有價格優勢。而小產權房建設成本低，除了建安費，幾乎沒有其他費用，賣出的價格又是成本價格的幾倍，可以從中獲取巨大的收益，由此驅使著小產權房越來越壯大。

（二）城鄉土地制度和市場體制二元化。這是小產權房出現的根本體制原因。農村土地屬于集體所有，不能自由出讓，更不能自行開發房地產，而國有土地可以流轉、交易、開發、抵押，這是一種城鄉“同地不同權”的制度。城市不斷向周邊擴展，城郊的大量集體土地被政府征收，但向農民支付的土地補償款較少，但卻以高價賣出，兩者的利益分配不均，農民的利益受到嚴重侵害。但是，如果進行小產權房開發，農民就可以得到更多的經濟利益。

（三）監管不力，違法違規用地未能及時、有效的處理。從住房制度改革一直到現在，我國相關法律法規仍然沒有承認小產權房的合法性，一個小產權房樓盤從建設、開發、驗收到銷售、居住段，需要經過規劃、國土、建設、房管、消防等多個環節，這些部門應依法對其進行嚴格的監管。但是審批監管部門姑息遷就使得小產權房隊伍越來越壯大，嚴重影響了法律的嚴肅性和權威性，造成了法律的虛置。

三、小產權房的規制措施

（一）抑制房價的進一步上漲，擴大保障性住房覆蓋面。小產權房出現已經有20年了，但到現在才引起人們的重視，其根本原因在于房價漲的太快，已經遠遠超過了中低收入的承受能力，反映了我國的住房體系的不完善。我國正在加大力度建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，但是依據現行法律法規，保障性住房人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求，因此應該修改相應的法律法規，擴大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍，同時國家也應該出臺相應的措施和立法來穩定房價。

（二）建立健全集體土地建設用地使用權流轉制度。改變單一的土地供應模式，積極推進土地供應主體多元化，建立農村集體土地建設用地使用權流轉制度。首先要在法律上明確規定集體土地所有權和國家土地所有權是平等的，其次是應在立法中明確規定農村建設用地使用權作為用益物權的性質，確認其流轉的合法性，明確規定收益分配主體，建立農村集體建設用地基準地價和最低保護價。

（三）加強監管，嚴懲違法違規用地行為。政府部門要加強管理監督，理順土地行政管理體制，進一步明確主管部門，建立垂直領導，減少地方干擾，對小產權房要分類治理，新建小產權房應堅決拒絕，已經建成銷售的小產權房應及時叫停，嚴肅查處，對既存的小產權房不能簡單粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的過程很容易激化社會矛盾，影響正常的生產生活秩序和社會穩定，而且即使強行拆除了小產權房，已占用的耕地可能已受到嚴重破壞而無法復耕，可以采取其他的方式來處理既存的小產權房。而對于非法占用耕地建造小產權房的集體組織，可以要求其另行開發相對應的耕地予以彌補等。

結語：小產權房問題涉及國家的土地政策與住房政策，關乎國家耕地保護與居民利益保障，關系人民的切身利益。目前法律仍沒有給予小產權房合法性地位，但是小產權房市場正在如火如荼的進行，這成為亟待解決的問題。而解決小產權房問題需要轉變思維方式、協調好各方利益、重構相應的法律制度等。

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