我國房產稅制度改革探析

甘泉

【摘 要】 隨著上海、重慶房產稅改革試點的推進，房產稅改革將進入到深水區域。文章從我國房產稅制度體系入手，從房產稅在我國稅收體系的地位分析中探尋房產稅改革問題，從地方稅體系角度就組織地方政府收入、調節房地產市場以及房產稅制度體系本身的角度探究房產稅制度改革。

【關鍵詞】 房產稅； 地方稅體系； 房地產市場

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）23-0074-03

我國國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要中明確提出“改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅并相應取消有關收費”。“十二五”規劃在“改革和完善稅收制度”中提到“研究推進房地產稅改革。逐步健全地方稅體系，賦予省級政府適當稅政管理權限”。隨著我國經濟社會發展以及房地產市場經濟的發展，無論從稅收公平角度還是調控房地產市場的角度看，房產稅制度改革成為社會關注的熱點之一。

一、房產稅制度體系

我國房產稅經歷了房產和地產合并征收的城市房地產稅到把企業房產稅并入工商稅，再到獨立的房產稅階段。我國房產稅是一種財產性稅種，僅對城市范圍內經營性房產征稅。分稅制改革以后房產稅成為了地方稅種，成為地方財政收入的重要來源之一。同時，具有財產稅性質的房產稅也在調節財富分配促進社會公平方面起到一定作用。目前房產稅根據經營性房產的使用情況分別按照房產余值（在房產原值的基礎上扣除規定比例）和租金計算納稅。

我國房產稅主要針對城市經營用房征稅，對于農村及個人居住房屋不征稅，同時政府還規定對于特殊單位使用的房屋給予減免稅優惠。隨著我國房地產市場化改革的進一步推進，房地產市場持續升溫，房價屢創新高，為了調節房地產市場、避免房地產市場泡沫化，社會各界對于居民居住用房開征房產稅的呼聲開始出現。2011年上海、重慶率先開始房產稅改革試點，進入2013年有關房產稅試點范圍擴大的消息屢見報端。2013年8月，部分現代服務業“營改增”試點在全國范圍內推開，原有的分稅制體系面臨挑戰，加之結構性減稅對財政收入的壓力加大，構建地方稅體系迫在眉睫。作為地方稅重要來源之一的房產稅也成為新一輪分稅制改革的關鍵之一。

二、房產稅地位分析

分稅制改革后，房產稅成為地方稅種重要來源，1995—2002年房產稅收入占地方稅收入的5%左右。但是2002年以后房產稅對于地方稅的貢獻逐漸下降，2012年這一比重已跌至3%以下，說明房產稅組織地方財政收入的作用在下降。這種與房地產市場發展相脫節的情況，部分原因在于我國現行房產稅制度本身設計存在與經濟發展不相適應的問題。

以各地區情況看（見表2），2012年，浙江、天津、北京、廣東、江蘇、山東、甘肅七地的房產稅占當地稅收收入比重相對較高，均在3%以上。其中浙江最高，為3.93%；最低為江西，僅為1.62%；此外還有山西、貴州均不到2%，其余省份均在2%～3%之間。

以表2數據為基礎，以各地稅收收入（DT）為因變量，各地房產稅收入（FT）為解釋變量，建立回歸分析。分別作FT和DT，LOG（FT）和LOG（DT）散點圖1和圖2，可以看出建立LOG（DT）、LOG（FT）線性回歸較為合適。

回歸方程為：

LOG（DT）=4.16184109587+0.852408366233

*LOG（FT）

R2=0.96，說明模型擬合優度較好，各參數t值和F值均較大（見表3），均通過了顯著性檢驗，說明模型成立。

從模型看出，LOG（FT）對LOG（DT）存在正向線性關系。當LOG（FT）增加1個單位，LOG（DT）增加約0.85。即當房產稅增加1個單位，地方稅收收入增加約0.85個單位。可以看出，房產稅增減在很大程度上影響著地方稅收收入增減，它對地方稅收收入起著積極作用。這也證明在新一輪分稅制改革中將房產稅作為地方稅主體稅種是可行的，且應該進一步加強房產稅在地方稅體系中的作用，發揮其作為財產稅在組織地方財政收入和調節財富方面的積極作用。

三、房產稅制度改革分析

（一）強化房產稅組織財政收入的功能

房產稅征稅對象特殊，以坐落地址固定的不動產為對象，從這個角度看稅基相對穩定而且更加適宜地方政府征收。由于房產所在區域地價差異對房產價值的影響也很大，同時房產價值的構成十分復雜，這個程度上講對其征稅存在一定的難度且各地差異明顯，而地方政府負責征收更能發揮其效率。總的看房產稅作為地方財政收入來源由地方政府負責征收更具合理性。

根據財政部網站公布的2012年稅收結構分析數據，全年實現房產稅收入1 372.49億元，占稅收總收入的1.4%，比2011年高0.2個百分點。就各地情況看，房產稅占地方預算收入的比重差異較大。以2011年統計數據測算，房產稅占地方財政預算收入最高的是北京（達到3.31%），其次是浙江（3.15%），其他省份均未超過3%，除去未開征房產稅的西藏外最低的是江西（1.08%）。從2012年情況看，浙江以房產稅收入占地方預算收入比重3.69%位列第一，北京以3.34%的比重位列第二，其他省份均未超過3%。2008年國際金融危機以后，世界經濟進入調整階段，我國經濟由數量高增長逐步向質量強化轉變，進入到整體減稅階段。當前最大的稅制改革舉措就是“營業稅改征增值稅”，2013年8月在全國范圍選擇交通運輸業和部分現代服務業現行試點推開，直接觸及現有中央和地方分稅制體系。要進一步推開“營改增”勢必面臨新一輪分稅制改革，在取消營業稅的情況下應該積極探索更加適合地方征收的稅種，新一輪分稅制改革中應突出具有財產稅性質的房產稅在組織地方財政收入中的作用。

當前我國房產稅僅對經營性用房征稅，主要以企業保有的自用房產原值和房屋出租收取的租金為計稅依據。目前房產稅并未與我國房地產市場化改革同步，居民住房特別是市場化后高端住房未納入房產稅征收體系，限制了房產稅在組織財政收入中的作用。同時以扣除一定比例的房產原值作為計稅依據并未全面考慮土地增值的影響，這也一定程度上削弱了房產稅稅基，基于此要突出房產稅在構建新一輪分稅制中的作用必須進行房產稅制度的重新設計。

（二）改革房產稅制度，發揮其在房地產市場中的調節作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調節措施的缺乏等因素影響了我國房地產市場健康發展。具有奢侈性的房產不斷出現，針對房地產的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經濟健康發展的重要影響因素之一。由于我國房產稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產市場中的調節能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經濟發展以沉重打擊。將居民住房納入房產稅征稅體系，一方面可以發揮征稅對投機行為的抑制作用。房產稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現在房產保有環節的征稅，進而更加長遠調節房地產市場的健康發展。另一方面能夠發揮稅收在監控市場健康發展中的作用，進而降低經濟發生風險的概率。房產作為個人財產的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產稅制度設計

房產稅以房產為征稅對象，而不動產又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產稅以房產為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產稅制度設計比較復雜。建立完善的房產稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產面積和房產保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據上應改變為以市場價值為主，這樣能夠保證房產稅的征收和房產市場的發展相結合，同時針對房產稅征稅對象和稅源的脫節問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現有房產稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產相關稅種，進一步完善房產稅制度。當然房產稅制度改革也勢必需要研究具體房產稅制度設計，在計稅依據確定上需要考慮房產特性、尊重市場經濟規律。●

【參考文獻】

[1] 張德勇.進一步完善房產稅的幾個問題[J].稅務研究，2011（4）.

[2] 陳小安.房產稅的功能、作用與制度設計框架[J].稅務研究，2011（4）.

[3] 潘明星，王杰茹.財產稅屬性下房產稅改革的思考[J].財政研究，2011（8）.

[4] 劉成奎.我國房產稅稅制優化研究：基于公平與財政收入視角[J].稅務與經濟，2012（6）.

[5] 奚衛華.論我國房產稅的計稅依據[J].北京市經濟管理干部學院學報，2013（3）.

[6] 李文，陳國銳.完善房產稅征稅范圍關鍵點分析[J].會計之友，2011（9）.

（二）改革房產稅制度，發揮其在房地產市場中的調節作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調節措施的缺乏等因素影響了我國房地產市場健康發展。具有奢侈性的房產不斷出現，針對房地產的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經濟健康發展的重要影響因素之一。由于我國房產稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產市場中的調節能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經濟發展以沉重打擊。將居民住房納入房產稅征稅體系，一方面可以發揮征稅對投機行為的抑制作用。房產稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現在房產保有環節的征稅，進而更加長遠調節房地產市場的健康發展。另一方面能夠發揮稅收在監控市場健康發展中的作用，進而降低經濟發生風險的概率。房產作為個人財產的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產稅制度設計

房產稅以房產為征稅對象，而不動產又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產稅以房產為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產稅制度設計比較復雜。建立完善的房產稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產面積和房產保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據上應改變為以市場價值為主，這樣能夠保證房產稅的征收和房產市場的發展相結合，同時針對房產稅征稅對象和稅源的脫節問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現有房產稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產相關稅種，進一步完善房產稅制度。當然房產稅制度改革也勢必需要研究具體房產稅制度設計，在計稅依據確定上需要考慮房產特性、尊重市場經濟規律。●

【參考文獻】

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[4] 劉成奎.我國房產稅稅制優化研究：基于公平與財政收入視角[J].稅務與經濟，2012（6）.

[5] 奚衛華.論我國房產稅的計稅依據[J].北京市經濟管理干部學院學報，2013（3）.

[6] 李文，陳國銳.完善房產稅征稅范圍關鍵點分析[J].會計之友，2011（9）.

（二）改革房產稅制度，發揮其在房地產市場中的調節作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調節措施的缺乏等因素影響了我國房地產市場健康發展。具有奢侈性的房產不斷出現，針對房地產的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經濟健康發展的重要影響因素之一。由于我國房產稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產市場中的調節能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經濟發展以沉重打擊。將居民住房納入房產稅征稅體系，一方面可以發揮征稅對投機行為的抑制作用。房產稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現在房產保有環節的征稅，進而更加長遠調節房地產市場的健康發展。另一方面能夠發揮稅收在監控市場健康發展中的作用，進而降低經濟發生風險的概率。房產作為個人財產的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產稅制度設計

房產稅以房產為征稅對象，而不動產又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產稅以房產為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產稅制度設計比較復雜。建立完善的房產稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產面積和房產保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據上應改變為以市場價值為主，這樣能夠保證房產稅的征收和房產市場的發展相結合，同時針對房產稅征稅對象和稅源的脫節問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現有房產稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產相關稅種，進一步完善房產稅制度。當然房產稅制度改革也勢必需要研究具體房產稅制度設計，在計稅依據確定上需要考慮房產特性、尊重市場經濟規律。●

【參考文獻】

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[6] 李文，陳國銳.完善房產稅征稅范圍關鍵點分析[J].會計之友，2011（9）.