紐約置產中國買家各有盤算

近年來，中國地產開發商紛紛參與紐約大型商業地產項目。中國萬科參與投資的曼哈頓萊辛頓大道610號商業大廈已經開工。上海綠地集團已經與紐約一公司合作，共同收購后者持有的布碌侖大西洋廣場的地產項目，總投資將超過50億美元。在紐約證交所上市的中國公司鑫苑置業已在威廉斯堡購買地皮，正在修建一個216套住房的公寓項目。

中國買家 購多處地標

中國地產大亨張欣和巴西的銀行家薩夫拉是最活躍的兩名國際買家，主要是因為共同出資14億美元買下通用汽車大廈的40%股權，而該大樓估價34億美元。資料還顯示，張欣從2010年至2013年共買下兩處地產，投資額為19億美元。

白色大理石通用汽車大廈高50層，靠近中央公園的東南角，在房地產界引人注目。該大樓的面積是200萬平方英尺，每平方英尺的價格為1700美元。該大樓15萬平方英尺的零售空間因為地點好而租金高。它的頂級辦公室租客包括奢侈品制造商雅詩蘭黛等。其零售空間也很昂貴，租戶包括玩具商FAO Schwarz和蘋果公司商店。

另一項引人注目的交易是上海復星國際在2013年10月以價格7.5億美元買下曼哈頓第一大通曼哈頓廣場大廈，原屋主是摩根大通。這座60層大樓是紐約地標性的高級辦公樓之一。與張欣不同的是，復星國際全額買下這棟大樓，是這棟大樓的唯一屋主。該棟大樓位于紐約華爾街附近，與聯儲會紐約分行僅有一街之隔，位置極佳。

今年3月，北京首都開發集團以約9975萬美元購得曼哈頓中城一棟葛雷森公寓樓，該公寓樓位于東第28街上，共有17層及128套住房，面積為1萬平方米，平均每套公寓價格為78萬美元。

曼哈頓地產 吸引力大

中國企業在紐約購樓有以下原因：企業計劃轉型、分散投資風險、有效配置資產、通過國際化平衡市場風險、抄底地產市場。有的中國旅館公司來紐約購買高級旅館是為了升級，可以學習紐約旅館的管理經驗，提高自己公司的檔次，也為在中國經營高級旅館創造條件。

曼哈頓的商業地產對中國公司特有吸引力，因為曼哈頓地產價格堅挺。地產本身還在升值，比投資股市穩定。地產可以永久地傳遞下去，不像中國有使用年限。有的美國企業都存在一兩百年，最后都擁有地產。地產可以應急，如果企業經營出現困難，可以變賣地產，讓公司度過難關。地產還可做抵押貸款，若出租每月還有收入。目前，曼哈頓的商業地產的每年收益在3%至8%之間。

紐約地產的中國投資人分為以下幾類：中國的房地產開發公司最多。這些公司在中國的發展遇到瓶頸，需要分散風險。他們大部分把錢存入香港、新加坡和維京群島。這些都是資金可以自由進出的地方，可以隨時來美購樓。其次是中國的貿易公司。他們在美國有分公司，與美國有業務往來，要在美國購置地產。第三是上市公司、國有企業和私人公司，總之各行各業都有。

也有的中國企業來紐約買樓是掩蓋中國企業的經營虧損。例如，中國業務虧損后，就在美國購買大樓，然后用這棟大樓抵押貸款，再出高價買下大樓。從賬面上看，第一次買樓賺錢了，再用“賺的錢”彌補中國業務的虧損。這是玩弄金融游戲，使公司股票不會下跌。

中資銀行 做資金后盾

中國企業來美國購樓，關鍵的因素之一是有無足夠的資金以及資金何來。中企買房的資金來源不同。許多是自己拿出一部分，貸款一部分。貸款銀行也不一樣，有的是從中國銀行貸款，也有的從美國銀行貸款，也有的是從兩家銀行分別貸款。幾年前，在商業物業交易領域，最大的3到4個外國貸款機構是一些德國銀行的美國分行，但現在名列前茅的是中國銀行。

《地產交易》雜志今年2月號統計出2013年紐約市20大商業貸款機構，德國銀行排在第一位，貸款數是28筆，貸款額為50億美元。而中國銀行貸款數雖然僅有4筆，但是貸款額有14億美元，排在第12位。這個貸款額超過美國最大的政府貸款機構房利美（Fannie Mae）的12億美元。

中企開發地產 現熱潮

今年2月25日，中國最大的房地產企業萬科集團參與開發的曼哈頓萊辛頓大道610號大廈項目動工。該項目屬于商住樓，樓高61層，包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪。合作對象為紐約地產開發商RFR公司和地產管理公司海茵公司。項目建成后將于2015年秋季啟動預售，2017年交付使用，面對紐約及國際高端客戶。（編輯/唐馨）