對當代油田物業(yè)管理中存在的問題與對策初探

凡利 （遼河石油勘探局于樓公用事業(yè)處 遼寧 盤錦 124120）

對當代油田物業(yè)管理中存在的問題與對策初探

凡利 （遼河石油勘探局于樓公用事業(yè)處 遼寧 盤錦 124120）

隨著21世紀人類對居住條件的新需求，物業(yè)管理也是機遇和挑戰(zhàn)并存。在新的歷史條件下，積極探索適合油田物業(yè)自身發(fā)展的管理模式，致力于提高現(xiàn)代經(jīng)營管理水平與服務(wù)質(zhì)量。本文將主要分析物業(yè)管理中存在的問題，就未來管理及發(fā)展的對策，對油田的物業(yè)管理做一探索。

油田物業(yè)；管理改革；服務(wù)至上

高標準的物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)是城市服務(wù)功能完善的重要標志，也已經(jīng)引起了社會各界的廣泛重視并逐步接納和完善物業(yè)的服務(wù)。《物業(yè)管理條例》自公布實施以來，對小區(qū)的規(guī)范化管理提出了量化的標準，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平也有了依據(jù)和標準。然而，在當前的服務(wù)轉(zhuǎn)型期間，作為物業(yè)管理重要組成部分的油田物業(yè)管理，卻面臨著較大的困境和挑戰(zhàn)。

一、關(guān)于油田物業(yè)管理的困境問題

石油系統(tǒng)由于財力比較雄厚不差錢，對物業(yè)管理水平的規(guī)范和提高，按說具有得天獨厚的優(yōu)勢，然而從計劃經(jīng)濟時代延續(xù)下來的傳統(tǒng)，使得油田各礦區(qū)的生產(chǎn)布局都是以生產(chǎn)為中心，對后勤服務(wù)普遍重視不夠，因而也就普遍落后。對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雖然大多數(shù)人認同和支持，但受舊有思想觀念的慣性影響，覺得服務(wù)工作無關(guān)緊要，而且國營企業(yè)的職工去干這個服務(wù)工作覺得有些掉價。過去在建設(shè)油田的時候，主要立足于滿足起碼居住的需求，配套方面除學校、醫(yī)院、幼兒園和老年活動場所外，對改善和提高居住生活質(zhì)量的其他配套設(shè)施重視不夠、普遍缺乏，經(jīng)營用房更不在考慮之列，所以，工作要順利開展起來困難是多方面的。同時，在政策的配套支持方面，不論是國家還是所在的地方政府都不夠具體，缺乏可操作性，像一些生活服務(wù)的經(jīng)營權(quán)、空閑房屋與閑置設(shè)備的租賃權(quán)等都界定不清。改制以后，生產(chǎn)一線人員精簡，大量富余人員都壓到了服務(wù)部門，油田的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅靠微利的日常服務(wù)項目，確實難以為繼，如果石油主業(yè)一旦不支持就幾乎無法生存下去。因此，迫切期望盡快增加經(jīng)營性服務(wù)項目，增強企業(yè)的造血功能，以期獲取更大的收益，形成良性循環(huán)。這一部分項目也正是居民日常生活中有需求的，有市場需求，有經(jīng)營需求，正好形成互補。若此，一方面可滿足油田職工的生活所需，另一方面可吸納更多的家屬子女就業(yè)，還能更好的促進社會的和諧，使經(jīng)濟效益與社會效益共同提高。

二、有關(guān)油田物業(yè)經(jīng)營管理的建議

1.誠信為本，服務(wù)至上，咬定管理不放松

居民小區(qū)物業(yè)，管理的對象雖然是住房及配套設(shè)施，但服務(wù)的對象是人。21世紀物業(yè)管理的中心任務(wù)，就是為住戶提供一個設(shè)計合理、質(zhì)量優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、自然親和的生活空間。因此，“誠信為本”、提供人性化服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量就成了關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的核心問題。所以，物業(yè)管理企業(yè)要有新的服務(wù)理念，從完善居住者的居住條件出發(fā)，提供高質(zhì)量的服務(wù)，以“誠懇、守信、熱情、積極”的態(tài)度對待業(yè)主、尊重業(yè)主、關(guān)心業(yè)主，使服務(wù)更加人性化。另外，物業(yè)管理還要打好“感情牌”，把“感情投資”作為是物業(yè)管理活動的重要組成部分，以取得業(yè)主的信任。要想方設(shè)法豐富業(yè)主的業(yè)余生活，提供多樣化的文體活動，為業(yè)主提供良好的交流平臺，來推動業(yè)主之間和諧的人際關(guān)系與和睦的人文環(huán)境，增強業(yè)主對社區(qū)的歸屬感。

2.進一步發(fā)揮資源優(yōu)勢，盡快達到專業(yè)化、標準化的服務(wù)規(guī)范要求

油田物業(yè)管理企業(yè)要“牢牢樹立為石油人服務(wù)”的理念，遵循“為民、服務(wù)、誠信”的工作原則，將內(nèi)外部的資源優(yōu)勢充分利用好，最大限度的滿足廣大業(yè)主的需求，服務(wù)要做到“專業(yè)、規(guī)范、標準”，在此基礎(chǔ)上謀求做大做強，使服務(wù)向規(guī)模化和多元化發(fā)展。首先，要根據(jù)實際情況做好規(guī)劃工作，選擇好的項目。其次，再講究規(guī)模，充分發(fā)揮項目的規(guī)模優(yōu)勢，使其具有較強的抗風險能力。再次，就是使項目具有互補性，服務(wù)能相互匹配，拉長服務(wù)鏈。第四，要積極爭取政策的支持并實行專業(yè)化管理，嚴格規(guī)章制度。由于油田的居住區(qū)相對來說比較獨立，因此，油田物業(yè)在管理上要與主業(yè)實行“同步經(jīng)營、單獨運作、專業(yè)管理。”服務(wù)中心可設(shè)立在消費能力較強的中心區(qū)域，對服務(wù)項目實行統(tǒng)一規(guī)劃、系列服務(wù)、連鎖經(jīng)營、獨立運作的方式；而服務(wù)站點可設(shè)立在比較偏遠的區(qū)域，或委托基層物業(yè)管理分公司代管，或采取職工承包等。對于油田礦區(qū)的物業(yè)公司來說，拓展服務(wù)項目還有一層重要任務(wù)，那就是為企業(yè)分憂，分流一線冗員、實現(xiàn)再就業(yè)，因此，應(yīng)采取內(nèi)部承包為主的模式，嚴格控制效益外流，只有在內(nèi)部職工無能力承包前提下，方可采取對外租賃經(jīng)營或合作聯(lián)營的方式。在物業(yè)公司的內(nèi)部經(jīng)營管理上，可采取市場運作的模式：一、在用人方面，引入競爭機制，能者上庸著下，為人才提供一個施展才能的舞臺，在招聘方式上，要通過內(nèi)部公開招標方式擇優(yōu)錄用，禁止暗箱操作、任人唯親，對于特殊管理人才和崗位用工可面向社會公開招聘；二、在經(jīng)營管理方面，要打破常規(guī)，按承包經(jīng)營責任制的辦法，實行個人承包，包盈不包虧，定額上繳，虧損自負，余額自留，承包方式可采用兩種：1、采用風險承包；2、抵押承包。以最大限度地調(diào)動從業(yè)人員的積極性，保證綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量和效益。

3.要大力推行內(nèi)部模擬市場化，努力提高服務(wù)水平

所謂的內(nèi)部模擬市場，就是內(nèi)部的一切運作，完全按照市場的運營模式運作，練好內(nèi)功，為真正市場化運作打好基礎(chǔ)，最終使物業(yè)管理與市場化接軌。具體運作過程中，要按照“管理區(qū)域化，服務(wù)專業(yè)化”的標準，在物業(yè)管理系統(tǒng)搞好組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，運作框架以小區(qū)物管理站為基本單元建立，成本費用通過測算、切塊包干到各小區(qū)物業(yè)管理站，像物業(yè)管理站和環(huán)衛(wèi)、綠化、維修等專業(yè)化隊伍要依據(jù)實際工作量和服務(wù)質(zhì)量來結(jié)算其勞務(wù)費用。內(nèi)部模擬市場培育建立之后，需要建立五種機制:1、縱向上建立自上而下、層層承包的經(jīng)營機制；2、將經(jīng)濟指標、服務(wù)滿意率作為主要的考核監(jiān)督內(nèi)容；3、在橫向上物業(yè)管理站與專業(yè)化隊伍之間建立競爭機制，實行擇優(yōu)聘用、有償服務(wù)的經(jīng)濟運行機制；4、各專業(yè)化隊伍之間靠服務(wù)贏得市場與客戶；5、各小單位內(nèi)部劃小核算單位，建立起科學的核算機制。模擬市場運行的目的，就是為了提高市場競爭能力和應(yīng)變能力。

結(jié)束語

雖然油田的物業(yè)管理方面還面臨諸多的問題和困難，但是挑戰(zhàn)和機遇并存，機會總是大于困難，只有我們積極應(yīng)對、勇于探索、敢于創(chuàng)新，一定會走出困境，闖出一片新天地來。

[1]陳宏興.石油企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)及對策.重慶石油高等專科學校學報，2003，(2).

[2]孫長玉.對石油系統(tǒng)所屬物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)的思考.中國物業(yè)管理，2006(12).

[3]趙彬.油田物業(yè)管理的困境與出路.中國石化，2005(7.