淺談加強(qiáng)物業(yè)維修資金規(guī)范化制度建設(shè)工作

和永壽 （連云港市物業(yè)管理中心 江蘇 連云港 222000)

淺談加強(qiáng)物業(yè)維修資金規(guī)范化制度建設(shè)工作

和永壽 （連云港市物業(yè)管理中心 江蘇 連云港 222000)

加強(qiáng)物業(yè)維修資金規(guī)范化管理制度，一要建立應(yīng)收盡收的資金歸集制度；二要建立綜合最佳的資金核算制度；三要建立規(guī)范高效的使用審批制度；四要建立公開透明的信息查詢制度；五要建立有機(jī)統(tǒng)一的維修管理機(jī)制。

加強(qiáng)；物業(yè)；資金；制度；建設(shè)

物業(yè)維修資金制度在全國各地陸續(xù)建立以來，經(jīng)過10余年的探索與實(shí)踐，各地已逐步形成了具有本地特點(diǎn)的管理體系，推動(dòng)了維修資金管理工作的不斷發(fā)展，在促進(jìn)物業(yè)正常使用、實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值、改善業(yè)主生活環(huán)境、推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定和諧等方面發(fā)揮了重要的作用。然而，隨著時(shí)間的推移，各地維修資金歸集盤子越做越大，尤其是使用量逐年成倍增長，實(shí)際操作中各類問題層出不窮，且具有一定的普遍性。然而，作為國家層面出臺(tái)的規(guī)定，在解決各地不同情況存在的不同問題上，在解決實(shí)際操作中出現(xiàn)的諸多新問題新情況上，其指導(dǎo)性明顯不足和欠缺，這就需要各地結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步規(guī)范和完善物業(yè)維修資金管理制度，不斷解決實(shí)際問題。那么，我們?nèi)绾螐?qiáng)化物業(yè)維修資金規(guī)范化管理制度？本人認(rèn)為，要抓好以下幾點(diǎn)：

一、要建立應(yīng)收盡收的資金歸集制度

所謂應(yīng)收盡收的歸集制度，即建立“代收代繳、統(tǒng)一票據(jù)、網(wǎng)絡(luò)開票、實(shí)時(shí)監(jiān)控、定期繳納”的歸集制度。主要內(nèi)容是：物業(yè)維修資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳，可研發(fā)使用物業(yè)維修資金網(wǎng)絡(luò)開票系統(tǒng)開展。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收物業(yè)維修資金時(shí)統(tǒng)一使用財(cái)政部門監(jiān)制的物業(yè)維修資金專用收據(jù)，采用網(wǎng)絡(luò)開票，由物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)工作人員每天在線審核，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定每月10日前將審核通過的票據(jù)金額繳存至物業(yè)維修資金專戶中，并作為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必要條件之一，確保維修資金應(yīng)收盡收、顆粒歸倉。

二、建立綜合最佳的資金核算制度

所謂綜合最佳的核算制度，即建立“專戶存儲(chǔ)、建賬到戶、集中統(tǒng)一”的核算制度。主要內(nèi)容是：開發(fā)使用物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)，對(duì)所有繳存物業(yè)維修資金的業(yè)主建立全面詳實(shí)的個(gè)人物業(yè)維修資金繳存檔案，并對(duì)繳存的資金分小區(qū)、分棟、分單元、分戶建立明細(xì)賬。對(duì)歸集的資金除保留總規(guī)模10%左右的活期存款、滿足業(yè)主日常維修支出外，其余約90%全部以定期存款的形式存儲(chǔ)在銀行，并對(duì)存款的不同期限進(jìn)行合理搭配，兼顧資金鏈條不斷和保值增值。對(duì)物業(yè)維修資金產(chǎn)生的利息，每年年底均按規(guī)定分?jǐn)傊翗I(yè)主的個(gè)人賬戶。

三、建立規(guī)范高效的使用審批制度

所謂規(guī)范高效的使用審批制度，即建立“三步審核、三輪公示、?？顚Ｓ谩钡氖褂弥贫?。一是對(duì)是否符合列支范圍進(jìn)行審核，把好受理關(guān)。即對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目是否屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是否過了保修期，是否是中修、大修三個(gè)方面進(jìn)行全面審核，對(duì)同時(shí)符合上述三個(gè)條件的審定在物業(yè)維修資金使用列支范圍，進(jìn)行下一步程序。上述三個(gè)條件中只要有一個(gè)條件不符合要求的，則審定不在物業(yè)維修資金列支范圍，對(duì)不符合列支范圍的不予受理，確保不錯(cuò)用物業(yè)維修資金。二是對(duì)使用條件進(jìn)行審核、公示，把好核準(zhǔn)關(guān)。即首先對(duì)維修（改造）方案（包括維修方法、維修工程量、工程預(yù)算、分?jǐn)偡秶?、涉及總面積、涉及總戶數(shù)、預(yù)算每平方米分?jǐn)偨痤~等）進(jìn)行審核，并經(jīng)申請(qǐng)人和審批機(jī)構(gòu)共同審定后，在小區(qū)公示7天（第一輪公示）。其次是對(duì)業(yè)主表決結(jié)果進(jìn)行審核，并經(jīng)“兩個(gè)2/3”以上業(yè)主表決同意后，在小區(qū)公示7天（第二輪公示）。對(duì)符合使用條件的予以核準(zhǔn)，對(duì)不符合使用條件的不予核準(zhǔn)，確保不濫用物業(yè)維修資金。三是對(duì)撥付要素進(jìn)行審核、公示，把好支出關(guān)。即對(duì)工程進(jìn)度、施工合同、付款證明、工程質(zhì)量、竣工工程量、工程預(yù)、決算進(jìn)行審核，并對(duì)決算審定價(jià)及業(yè)主分?jǐn)偯骷?xì)在小區(qū)公示7天(第三輪公示)，公示無異議后撥付資金，確保不超用物業(yè)維修資金。

四、建立公開透明的信息查詢制度

所謂公開透明的信息查詢制度，即為維護(hù)廣大業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，讓廣大業(yè)主隨時(shí)隨地掌握維修資金使用、保值增值等情況，強(qiáng)化信息化管理水平。 一是在開發(fā)使用物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，開發(fā)使用物業(yè)維修資金網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。即廣大業(yè)主物業(yè)維修資金的交存、支出、收入、余額等情況可隨時(shí)通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上查詢。二是建立維修資金紙質(zhì)對(duì)賬單送發(fā)制度。即每年對(duì)所有繳納過維修資金的業(yè)主，年初送發(fā)一次維修資金紙質(zhì)對(duì)賬單，詳細(xì)反映每位業(yè)主維修資金的交存、支出、收入、余額等信息，實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修資金管理公開透明。

五、建立有機(jī)統(tǒng)一的維修管理機(jī)制

物業(yè)的維修分保修期內(nèi)和保修期外兩個(gè)時(shí)間段，物業(yè)質(zhì)量保證金與物業(yè)維修資金兩項(xiàng)制度，正是為解決物業(yè)保修期內(nèi)、外兩個(gè)時(shí)間段的維修問題而建立的制度，同屬物業(yè)維修管理范疇，是一個(gè)有機(jī)整體。但大部分地區(qū)將這兩項(xiàng)工作劃歸兩個(gè)部門分別管理，造成信息不對(duì)稱，銜接不到位，責(zé)任不明確，導(dǎo)致在申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金時(shí)，無法及時(shí)準(zhǔn)確界定物業(yè)是在保修期內(nèi)外，增加了維修資金使用審批的周期和難度。有時(shí)即使有充分證據(jù)證明是在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，但由于物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)單位無有效的制約手段，或建設(shè)單位早已撤離，使用物業(yè)維修資金又不符合規(guī)定，導(dǎo)致維修問題無法解決，形成了一定的社會(huì)矛盾。針對(duì)這一問題，可通過建立有機(jī)統(tǒng)一的物業(yè)維修管理機(jī)制加以破解。將商品房質(zhì)保金劃并由物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量保證金退還機(jī)制與物業(yè)維修資金啟用機(jī)制完全銜接，建立完整統(tǒng)一的物業(yè)維修管理新機(jī)制。實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱，銜接到位，責(zé)任明確，避免建設(shè)單位不負(fù)責(zé)任，錯(cuò)用物業(yè)維修資金。