差異化調控：馬年樓市主旋律

□徐云

2013年，盡管全國一二線城市不斷加大調控力度，但是房價卻再度陷入越調越漲的局面。如今房地產政策有一個鮮明轉變，就是回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來。“現在解決房地產存在的問題還來得及，采用微調辦法還可以調節。”專家認為，“當前一刀切的調控政策已經難治百病，只有實行差異化的調控政策才能對癥下藥。”

樓市火爆依然如故

2013年盡管房地產調控主基調依然從緊，但仍難以阻擋樓市的火爆。數據顯示，去年9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70 個大中城市中，69 個城市房價同比上漲。北上廣深等一線城市上漲幅度尤為顯著，而廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價漲幅也大多在15%以上。

然而，正當一二線城市房價快速大幅上漲的同時，三四線城市交易市場卻相對慘淡，形成鮮明對比。溫州、海口、聊城、蕪湖等少數三四線城市住宅市場出現下行，其中溫州跌幅最大，達到13.91%；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。

其實，自2013年下半年以來，政府的調控思路已經開始改變并有所嘗試。從一些地方出臺的規定中可以看出，從過去的“一刀切”，變為因地制宜、分類指導的調控政策，強調“誰的孩子誰抱走”。比如，去年9月鄭州率先對調控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調控措施。與此同時，少數市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調控底線前提下，對現有政策進行“松綁”，放松調控力度，以促進需求釋放。

差異化運作顯智慧

回顧2013年經濟運行，筆者發現呈現明顯特征，即中國經濟周期已明顯縮短，宏觀調控的難度越來越大。經濟周期不再以年為單位，而是以季度為單位，增長加速和硬著陸風險的變化在一個季度間。在此背景下，傳統以需求管理為手段的宏觀調控作用越來越受到制約，宏觀經濟政策對增長的作用顯著縮小。

中國經濟運作形勢需要警惕兩個值得關注的問題。一是中國經濟周期已變得越來越短，且短期經濟增長高度依賴于宏觀政策的取向，經濟增長的內生動力明顯不足。二是宏觀政策效果之所以難以將中國經濟帶入持續增長態勢，說明中國經濟已經面臨嚴重的結構性矛盾，即傳統凱恩斯以需求管理為主導的宏觀政策在中國屢試不爽，特別是四萬億經濟刺激計劃將這一理念發揮至極致，但近兩年經濟運行的結構性問題，包括地方政府債務問題、金融風險問題、土地與房地產綁架問題凸顯，說明中國式宏觀調控已走到盡頭，未來擺脫困境亟待從理論與實踐上取得新的突破。

出路在哪里？筆者認為，未來中國需要強化供給的分析和認知，并通過全面改革和理性的供給管理，破解當前中國結構調整面臨的瓶頸，為實現中國中長期經濟增長創造條件。而如果從這一角度理解三中全會為中國未來十年發展勾畫的改革藍圖，思路似乎更加清晰。例如單獨二胎政策放開是應對中國人口老齡化與勞動年齡人口減少的舉措，實則為在人口政策上理順要素供給的方式。國有企業改革是解決國企與民企市場主體不平等的舉措。

當然，其推行必然面臨較大壓力。因此，差異化調控既是亮點，也是難點。約束政府行為，加快職能轉變，減少對經濟活動的干預是給予長期困擾中國經濟的政府與市場關系的合理定位；要素價格改革的推進，包括資金價格、勞動力價格、資源價格由供求關系決定是完善價格形成機制的要求；新型城鎮化改革如想釋放需求，根本上需要就戶籍、財稅體制、土地制度以及公共服務均進行改革，進而為城鎮化提供完善的社會保障機制。

分類指導需用心

作為樓市調控主要方向，除了各類型城市之間的調控政策需要有所差別外，在一線城市內部也需要制定差異化更明顯的調控政策，比如2013年部分城市除了加強針對中低收入人群的保障房供應外，還特別注重了對“夾心層”改善型住房需求的滿足。新一輪改革措施，實際上體現了在中國經濟舊的增長模式陷入困境之下，決策層管理理念從傳統的宏觀政策需求端管理更多傾向于供給端制度與機制創新方面，是個理論與實踐的創新，具有積極意義。

馬年需關注影響樓市的幾個最不確定的因素。首先是城鎮化怎么走？以前是大規模的房地產開發建設，現在更多的是強調要能找到鄉愁的城鎮化才是人性的城鎮化。其次，農用地采取什么方式入市？對樓市來說，不是開發商可以隨便到農村圈地。目前強調的只是宅基地、農村建設用地方面，要放權給農民產權處置的權利。再次，強調城鄉一元化到底是怎么回事？最近的中央會議提出了放開中小城市戶口，限制大城市，嚴格控制特大城市發展規模的政策。但是，對逐步城市化的農民來說，城鎮的吸引力并不大，農村戶口目前有更大的吸引力。當然，還要關注美國的QE政策對中國的影響。美聯儲已經能夠公布從明年開始每個月縮減100億美元的量化規模，美元的增減對世界經濟必定產生重大影響，特別是在中國持有1.3 萬億美國國債的情況下，中國政府既要盡量規避因為美元變化可能給中國債權造成損失，又要防范其對國內人民幣影響、對國內宏觀經濟的震蕩。我國目前人民幣實行的非完全自由化，資本賬戶并未開放，這樣還可以有很大的回旋余地，央行怎么動作，還要觀察。

由上可知，目前存在最大的難題還在于如何真正把改革落到實處。推進改革將面臨原有利益集團前所未有的阻撓，而這也恰恰是當前看多派與看空派的主要分歧所在。但無論如何，用宏觀經濟政策調控需求端的做法已經走向盡頭，未來都是對如何改革以更好地促進生產要素供給和通過創新提高勞動生產率來使增長持續的政策取向。