房地產(chǎn)開發(fā)商三季度或需大幅降價(jià)

為了實(shí)現(xiàn)2014年的銷售目標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商今年第三季度或許將被迫大幅降價(jià)，大范圍促銷或改變發(fā)展戰(zhàn)略。今年前五個(gè)月，很多房產(chǎn)開發(fā)商只實(shí)現(xiàn)了不到30%的銷售目標(biāo)。

降價(jià)有助于提升銷量，降低庫(kù)存，緩解中國(guó)樓市供應(yīng)過(guò)剩局面，但降價(jià)需要很多開發(fā)商付出利潤(rùn)的代價(jià)。

通過(guò)建設(shè)更多的保障房并轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇調(diào)整戰(zhàn)略。

上海中原地產(chǎn)商業(yè)部門總經(jīng)理Raymond Wei表示：“我們看到越來(lái)越多的開發(fā)商選擇出租而不是出售，因?yàn)槭袌?chǎng)處于低位。通過(guò)出租，它們至少可以獲得一些收入。”

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普日前表示，在降價(jià)的刺激下，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)銷售從6月份反彈，并預(yù)測(cè)全年銷售額上升10%。

房地產(chǎn)咨詢公司萊坊中國(guó)區(qū)估值主管Thomas Frank表示，二三線城市降價(jià)20%對(duì)于房地產(chǎn)銷售更有利。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月13日表示，1-5月中國(guó)商品房銷售額同比下降8.5%，而5月份公布的官方數(shù)據(jù)顯示，今年4月，中國(guó)新建商品房均價(jià)增幅放緩至接近一年來(lái)的低位。

錯(cuò)誤的押注

在2013年創(chuàng)下8.14萬(wàn)億元的銷售紀(jì)錄后，開發(fā)商將今年的銷售目標(biāo)提高了60%，不過(guò)流動(dòng)性收緊以及中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)放緩。

1-5月，至少13家在香港上市的中國(guó)開發(fā)商表示，銷售額同比下滑，下滑幅度從個(gè)位數(shù)到逾50%不等。

華潤(rùn)置地（1109.HK）表示，該公司銷售額下降32%，導(dǎo)致其只實(shí)現(xiàn)了全年目標(biāo)的28%。

綠城中國(guó)（3900.HK）首席財(cái)務(wù)官Simon Fung表示：“市場(chǎng)現(xiàn)在非常疲弱，降價(jià)和優(yōu)惠很正常。”綠城中國(guó)今年前5個(gè)月的銷售額增長(zhǎng)9%，實(shí)現(xiàn)了今年銷售目標(biāo)的35%。

在中國(guó)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)采取送裝修和停車位等促銷手段吸引買家。綠城中國(guó)近日推出了新一輪促銷，向現(xiàn)有客戶分發(fā)總計(jì)300億元的現(xiàn)金券，用于下次購(gòu)房。

Fung表示，今年下半年綠城是否降價(jià)取決于融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（1918.HK），后者近期剛剛收購(gòu)了綠城24.3%的股權(quán)。

對(duì)于某些公司而言，降價(jià)行為行之有效。恒大地產(chǎn)（3333.HK）今年5月的銷量同比增加28%。恒大地產(chǎn)在定價(jià)機(jī)制上更為大膽，5月初宣布降價(jià)15%。

恒大地產(chǎn)前5個(gè)月的銷量增加64%，實(shí)現(xiàn)了銷售目標(biāo)的51%。根據(jù)巴克萊的數(shù)據(jù)，恒大地產(chǎn)今年的凈杠桿率料為204%。

金英證券分析師Karen Kwan表示：“對(duì)于那些銷量不濟(jì)且杠桿率很高的企業(yè)而言，它們的降價(jià)幅度可能更大。”但稱華潤(rùn)置地這種國(guó)有背景的開發(fā)商不太可能降價(jià)。

Kwan稱，“庫(kù)存量更大的城市降價(jià)幅度更大。我預(yù)計(jì)供應(yīng)過(guò)剩的局面將在年底前改善，因過(guò)去幾個(gè)月的新開工數(shù)量下滑。供應(yīng)會(huì)在未來(lái)6-9個(gè)月下滑。”