不動產統一登記制度能否成為反腐利器

【摘 要】不動產統一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。本文闡述了不動產統一登記制度的模式及中國目前不動產統一登記制度現狀，分析其與反腐的關系。

【關鍵詞】不動產統一登記制度；反腐

Real estate can become a unified registration system corruption weapon

Li Xiu-ming

(Foshan, Guangdong Province, the center of the Housing Register Foshan Guangdong 528000)

【Abstract】Real Estate unified registration system can play a role in anti-corruption, anti-corruption but it does not become a weapon. This paper describes the model and the real status of a unified registration system of real estate registration system unified China now analyze its relationship with anti-corruption.

【Key words】Real Estate unified registration system;Corruption

2013年11月20日，十八屆三中全會后的會議上李克強提出“整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度”； 2014年3月28日，由國土資源部、財政部等就九部門組成的不動產登記工作第一次部聯席會議召開，提出將用3年左右時間，全面建立不動產統一登記制度。與此同時，在部分大中城市出現了豪宅、別墅等二手房“拋售”的現象，動輒降價幾百萬元以吸引買主。廣州市番禺區某知名樓盤的二手房交易市場亦格外紅火。在國家反腐力度不斷加大的背景下，以上兩種現象聯系起來，很容易就引發人們的疑問：不動產統一登記制度能否成為反腐利器？ 本文將對此進行初步探討。

1. 什么是不動產登記制度？

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上的不動產等級制度主要有權利登記制、托倫斯登記制及契約登記制三種模式。而我國的不動產登記制度則體現為雙重主義：兼有權利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性。

1.1 權利登記制權利登記制又稱“登記生效主義”或德國登記制（德國首先創立），指不動產物權的變動必須履行法定的登記形式才生效力的登記制度。目前權利登記制度為德國、瑞士、奧地利、匈牙利等國家所采用。權利登記制主要有以下幾個特點：登記生效主義、實質審查主義、登記有公信力、登記具有強制作用、物的編成主義、登記不動產物權靜的狀態以及不頒發權利憑證。

1.2 托倫斯登記制托倫斯登記制又稱“登記發證制度”或“地券交付主義”，指經實質審查，用政府所發的憑證確認產權以便物權移轉的物權制度。該制度由澳大利亞托倫斯爵士設計提出，于1858年1月27日經南澳州議會通過并于同年7月施行。托倫斯登記制度被澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分分省、新加坡、馬來西亞以及美國科羅拉多、夏威夷等12個州采用。托倫斯登記制度有以下特點：登記不完全強制、實質審查主義、登記具有公信力、頒發權利憑證、登記機關負有賠償責任、物的編成主義、登記土地的靜的狀態。托倫斯登記制度目前在立法技術上被認為是最好的一種。

1.3 契約登記制契約登記制又稱“登記對抗主義”，或法國登記制（法國首先創立），指不動產物權的變動，經當事人訂立契約，即已生效，但非經登記，不得對抗第三人的登記制度。目前，契約登記制為法國、日本、意大利、比利時、西班牙、美國多數州以及南美一些國家所采用，中國香港地區也采用這一制度。契約登記制度有以下特點：登記對抗主義、形式審查主義、登記無公信力、登記非強制主義、人的編成主義、登記不動產物權動的狀態以及不頒發權利憑證。

1.4 我國不動產登記制度：雙重主義。

1.4.1 我國現行的不動產登記制度體現了權利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性。這主要表現為，不動產權屬變動的登記生效主義、兼有形式審查及實質審查、物的編成主義以及登記發證等方面。

1.4.2 我國不動產登記制度的登記生效主義體現在《物權法》第九條第一款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

1.4.3 我國不動產登記制度兼有形式審查及實質審查，體現為《物權法》第十二條規定：登記機構應當履行下列職責：

（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。

（2）就有關登記事項詢問申請人。

（3）如實、及時地登記有關事項。

（4）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

1.4.4 我國不動產登記制度物的編成主義體現為《土地登記規則》第六十條規定：土地登記卡以街道（鄉、鎮）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝土地登記薄。宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。

1.4.5 我國不動產登記制度的登記發證由《物權法》第十七條規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記薄一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記薄確有錯誤外，以不動產登記薄為準。

2. 我國目前的不動產登記情況

（1）1978年改革開放以來，基于行政管理的需要，不動產的各類登記分別由不同的行政機關負責，形成了不動產登記領域“諸侯割據”的局面，持續至現在。然而，分散的不動產登記制度不僅不能滿足現在市場經濟的需求，甚至演變出滋生腐敗、助漲房價等等社會問題，因此2014年初國土資源部、財政部等就九部門提出加快完善我國的不動產統一登記制度，以適應市場需求。

（2）我國涉及不動產登記的法律法規及規章制度不僅繁多，而且分散，處于較為混亂的狀態。據不完全統計，自改革開放以來，我國涉及不動產登記的分散法律有11條、涉及不動產登記的分散行政法規有7條、涉及不動產登記的分散部門規章有13條，其中還不包含涉及不動產登記的各種橫向及縱向的分散地方立法。

（3）此外，不動產登記機構至少包含了土地管理機構、房產管理機構、草原管理機構、林業管理機構、海洋行政管理機構、地質礦產管理機構、漁業行政管理機構以及水行政管理機構。不同的不動產登記機構單獨建立不動產登記薄，形成了各式各樣的登記??；不同部門間信息互不相同，導致各種手續繁雜。我國的不動產登記涉及多個部門，不僅造成重復登記、資源浪費等問題，也致使申請人獲得了五花八門的不動產權屬證書。

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（4）以廣東省佛山市為例，本人在佛山市禪城區房屋登記中心工作多年，即便是公檢法前來查詢，本單位也僅能提供佛山市禪城區內的房屋登記信息，其他地區的房屋登記信息則無法提供，房屋登記信息十分分散。

（5）總體而言，我國目前的不動產登記制度較為分散，不便于申請人檢索法律法規，難以維權；多頭執法、各自為政，申請人難以取得登記；多機構管理，容易造成重復登記，浪費行政資源；登記資料分散，未能起到良好的公示效果，致使不動產登記的公信力下降。

3. 不動產統一登記制度與反腐有什么聯系？

（1）不動產登記的目的有兩個：其一，公示不動產物權，保障交易安全，這可以稱為物權公示目的；其二，借助于登記來對不動產交易實施監管，并為不動產交易征稅、不動產規劃等行政管理活動提供依據，這可以稱為行政管理目的。其中物權公示目的，正是貪腐官員懼怕不動產統一登記制度的原因。

（2）近年房價飛漲，房產成為貪官受賄洗錢、增值保值的工具。貪官搜刮了不少油水后，最頭痛的是如何將所貪財產隱藏不露，又能保值增值。在所有渠道中，炒樓、購置不動產顯然是不錯的選擇。將非法所得轉變成房產，不僅安全性提高，租金亦可觀，還能享受房價飆升帶來的快感，完全用不著擔憂財產在通脹下縮水。每個貪官倒下，除持續刷新紀錄的貪腐金額外，大凡都有多套房產的貪腐罪證一并羅列，在讓人大開眼界的同時，又令人黯然傷神。浙江省藥監局原局長黃萌有房產84套，原山東省副省長黃勝有房產46套，廣東茂名原市委書記羅蔭國落網后查獲其有數十套房產，廣東茂名市副市長楊光亮也有房產數十套，安徽黃山園林管理局原局長耿曉軍擁有房產38套，山西蒲縣煤炭局局長郝鵬俊有房產36套，上海房管局第一副局長陶校興有房產30套，原杭州市副市長許邁永有房產25套，原云南楚雄彝族自治州州長楊紅衛有房產23套……以上數據讓我們有理由相信擁有多套房產是貪官們的一大特色。就我國目前的不動產登記制度現狀，若貪官們的房產分散在各個地方，那么登記記錄必然分散，需要耗費大量的人力物力才能找出一個貪官手中到底有多少套房產。正是因為我國不動產登記制度的不完善，貪官們的房產才能如此隱蔽，不到事發的時候都不會曝光于眾。

（3）一旦不動產統一登記制度得到完善與實施，房屋登記信息得到集中管理，不動產物權得到公示，必然能牽扯出一系列擁有多套房產的貪腐官員，起到反腐的效果。同時，通過嚴懲擁有多套房產的貪腐官員，起到殺雞儆猴的作用，告誡其他官員嚴于律己，及時扼殺腐敗的念頭。

4. 不動產統一登記制度能否稱為反腐利器？

（1）習近平就任中共中央總書記以來，多次在重要公共場合談到反腐倡廉。2014年1月22日，中紀委第二次全體會議上，習近平強調指出：要堅持“老虎”、“蒼蠅”一起打，加強對權力運行的制約和監督，把權力關進制度的籠子里，形成不敢腐的懲戒機制、不能腐的防范機制、不易腐的保障機制。由此可以見，國家的反腐力度越來越大。不動產統一登記制度的完善的確有助于國家反腐工作開展，然而這一制度能否真的稱為反腐“利器”仍是未知之數。

（2）不動產統一登記制度要稱為反腐利器的一大前提是該制度得到完善并落實實施，然而實際操作存在諸多困難。目前涉及不動產登記的機構眾多且各自為政，若要實現統一登記，如何協調各個機構的利益關系？統一不動產登記機構的成本能否控制在合理范圍內？還有，推進不動產統一登記制度必然觸及部分官員的利益，從而遭受各種反對之聲，地方政府不配合、官員信息難公開、基礎數據整理龐雜等等阻力下，該項改革能否在各種阻力下堅持下去？此外，技術上的瓶頸也阻礙了統一登記的順利推進。雖然從技術上看，住房信息錄入、聯網并不困難，但實際上，由于各地技術標準、平臺條件及人才素質不統一，在實際操作中還是會遇到很多困難。

（3）即便不動產統一登記制度能到完善并實施，“反腐”只是其中的衍生品，該制度的最大目的依然是完善物權法，達到物權公示目的。而且，貪腐官員依然可以通過將房產轉移到他人名下來規避風險。因此，不動產統一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。

5. 總結

我國現行的不動產登記制度體現了權利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性，雖然集中了兩種制度的優點，但是目前我國的不動產登記制度無論是相關法律法規還是涉及機構都較為分散，資源難以集中且公信力不足。雖然完善不動產統一登記制度面臨著成本高、各機構利益沖突及技術瓶頸等難題，但該制度的完善的確能使不動產權得到公示，從而抑制官員擁有多套房產的現象，起到一定的反腐作用。然而，反腐只是該項改革的衍生品，不動產統一登記制度并不能最大限度地抑制官員貪腐。因此，不動產統一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。

參考文獻

［1］ 郭潔著：《土地資源與民事立法研究》，法律出版社2002年版.

［2］ 李昊、常鵬翱、葉金強、高潤恒著：《不動產登記程序的制度建構》，北京大學出版社2005年版.

［3］ 劉莘、王達著：《房地產行政登記理論與實務》，中國建材工業出版社2008年版.

［4］ 王勝明著：《中華人民共和國物權法解讀》，中國法制出版社2007年版.

［作者簡介］ 李秀明（1966.11-），女，職稱：檔案專業 助理館員，工作單位：佛山市禪城區房屋登記中心（禪城區房地產檔案館），畢業時間：2008年2月，畢業院校及所學專業：廣東省委黨校（公共管理）。

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