基于主成分分析法的石家莊市商業地產發展驅動力研究

秦 嶺

(石家莊經濟學院 土地資源與城鄉規劃學院，河北 石家莊 050031)

基于主成分分析法的石家莊市商業地產發展驅動力研究

秦 嶺

(石家莊經濟學院 土地資源與城鄉規劃學院，河北 石家莊 050031)

隨著城市經濟的發展和城鎮化進程的加快，石家莊市優越的地理位置為其商業地產的發展提供了機遇與挑戰。以石家莊市2001年—2011年相關社會經濟因素的統計數據為依據，利用SPSS 15.0軟件對統計數據進行相關分析和主成分分析，對石家莊市商業地產發展的重要推動因素進行剖析并預測其發展趨勢，以促進商業地產的健康有序發展。研究表明石家莊市商業地產發展的驅動力主要是城市經濟的發展、城市人口規模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產業結構的變化(第三產業的增長)等因素。

商業地產；驅動因子；主成分分析；SPSS

一、引言

在經歷了自2009年起新一輪房地產調控政策的沖擊后，住宅地產的發展大受影響，房地產企業為了規避風險和實現戰略轉型，調整了地產開發的投資組合策略，商業地產項目占比大幅增加。與此同時，商業地產商的陣地也逐漸由一線城市擴展到了二三線城市。全國各地商業地產的成交面積、成交價格不斷攀升。商業地產異軍突起，迎來了發展的大好時機。但是，商業地產的發展也要與當地的社會經濟發展相協調。商業地產項目的大量涌現，極易出現盲目無序的發展狀況。因此，對石家莊市商業地產發展驅動力進行研究，其目的旨在促進城市經濟發展和人民生活水平的提高，優化現有商業布局，提高現有商業檔次，對城市商業發展進行科學化和戰略性的設計。

二、研究區域商業發展概況

石家莊市是河北省的省會城市，地處華北平原腹地，北連京津、東臨渤海、西倚太行山。它既是華北地區的中心城市之一，區域內的商貿集散地、重要的交通樞紐和旅游城市；也是環渤海經濟圈的外圍中心，京津冀都市圈“第三極”核心城市、京津經濟腹地。依托以上資源優勢，石家莊擬規劃建成為“以商品貿易中心為主導，以現代物流中心和消費購物中心為兩翼，以商務會展中心和商貿信息中心為輔助，具有多層次結構與復合功能” 的華北重要商埠。

同國內其他省會城市相比，石家莊市商業地產發展的步伐相對緩慢。不過，近年來，隨著石家莊市城鎮化水平的提高、城市經濟高速發展以及人民收入水平和生活水平的不斷提高，商業發展速度加快，商業用地供給也有不斷增加的趨勢；再加上石家莊市商業地產尚處于起步階段，市場潛力巨大，大型商業地產的開發建設改變了城市面貌，豐富了市民生活，改變了消費觀念，促進了社會經濟的發展，從根本上改變了石家莊“天下第一莊”的落后形象。

自2010年始，石家莊市商業地產迎來了迅猛發展，先是萬象天成、萬達廣場、新源NASA、勒泰中心等大型商業地產的落地開花，給石家莊市商業地產的發展注入了生機和活力，帶動石家莊市商業地產價格不斷攀升。石家莊商業地產市場還有一批商業綜合體項目正在醞釀之中，幾年后，石家莊市的商業地產項目將如雨后春筍般不斷涌現。石家莊市商業地產發展狀況見表1和圖1。

表1 石家莊市商業地產發展狀況表

時間項目20052007200820092010商業施工面積(萬平方米)11637.00014668.00019224.39029954.05039612.740商業竣工面積(萬平方米)4858.7604490.3005162.2007110.2306788.760商業地產投資總額(千萬元)27498.00047942.00061399.00087110.000102704.000商業地產銷售面積(百平方米)—8167.0008148.00010755.00024829.000

圖1 石家莊市商業地產發展狀況圖

通過對石家莊市商業施工面積、竣工面積，商業地產投資總額以及商業地產竣工面積的調查統計數據分析，可以看出2005年石家莊商業地產施工面積為11 637萬平方米，2010年達到了39 612.74萬平方米，5年增長了27 975.74萬平方米，增長率為240%；商業地產投資也從2005年的2 749.8億元增長到了2010年的10 270.4億元，增長率達到了274%。由此可見石家莊市對商業地產的旺勢需求。

從石家莊市目前竣工的商業地產經營狀況來看，石家莊市商業地產的潛力已得到了釋放。人們的消費水平和能力得到了大規模的釋放。但是，今后還有一大批商業綜合體項目正在建設和規劃中，石家莊的城市發展現狀和居民消費水平能否支撐大規模的商業地產的發展，有待于從驅動力角度進行分析研究[1]。

三、石家莊市商業地產發展驅動力分析

不同的區域、城市，其發展階段不同，市場環境、商業市場需求、居民生活水平等水平各異，影響因素的類型及其重要程度也會不同。通過調研分析發現，石家莊市商業地產的發展與人口增長、城市化、社會經濟發展等諸多因素密切相關。針對石家莊市具體情況，可從定性和定量兩方面結合進行分析。

(一)定性分析

商業地產發展驅動因素包括社會因素、經濟因素和技術因素等。

1.社會因素

主要包括人口因素、城市化水平、就業狀況、用地規劃等[2][3][4]。人口因素中最重要的影響因素就是人口數量，一個城市人口數量的多少及其增長率是一個城市發展的基礎，影響著城市商業地產的規模，人口的快速增長會帶來商業地產規模及數量的擴大；城市化水平的提高、良好的居民就業狀況也會推動商業地產的繁榮和發展；而城市的用地規劃也在一定程度上反映了該城市的發展模式和發展方向，商業地產發展一定要與城市用地規劃一致，才能實現協調發展。

2.經濟因素

主要包括：GDP、城鄉居民收入、產業結構、產值、商業地產價格水平等[2][3][4]。經濟發展與商業發展互為推動因素，地區經濟產值、居民收入水平、消費價格水平等提升了居民的需求水平與商業的繁榮程度，帶動了商業地產的發展；反之，商業地產的發展與成熟，進一步帶動了居民生活水平的提高和城市功能的完善。

3．技術因素

主要包括交通條件(道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度)、通訊技術和商業地產創新理念等[2][3][4]。技術因素是隨著社會發展而不斷改進的，只有這些因素適應了城市的發展、社會的需求，才能促進商業地產的多樣化、個性化，使商業地產成為城市的名片。

(二)定量分析

1．模型選擇及指標確定

針對石家莊城市現狀及發展趨勢，對石家莊市2001年—2011年的數據進行采集，從中選取9個影響因子：X1—全市常住人口(萬人)；X2—城市居民人均可支配收入(元)；X3—地區生產總值(億元)；X4—全社會固定資產投資額(億元)；X5—第一產業產值比重；X6—第二產業產值比重；X7—第三產業產值比重；X8—財政收入(億元)；X9—市區居民消費價格總指數。根據這9項影響因子11年的數據(詳見表2)，通過SPSS 15.0對數據進行統計分析，得出相關系數矩陣、特征值、主成分貢獻率與累計貢獻率(詳見表3、表4、表5)[5]。

表2 SPSS分析原始數據

年份X1(萬人)X2(元)X3(億元)X4(億元)X5(%)X6(%)X7(%)X8(億元)X92001895.9406805.0001085.000380.8701.96025.14072.90072.000100.1002002903.9907240.0001154.000409.0002.01036.16061.830111.00098.9002003910.5007741.0001319.000535.0002.87038.68058.450125.000102.0002004917.5008628.0001542.000706.0003.39037.12059.490145.000102.5002005927.30010040.0001787.000929.0002.02044.71053.270166.000101.5002006939.50011495.0002064.0001097.0001.71044.83053.460190.000101.8002007955.05013205.0002269.0001391.0002.28046.55051.170230.000104.3002008966.48015062.0002724.0001724.0002.75044.69052.560272.000106.7002009977.41016607.0003001.0002436.0002.28040.78056.940310.000100.30020101016.40018290.0003401.0002958.0002.29038.86058.850388.000103.00020111027.98020534.0004083.0003107.0001.91035.74062.350489.000105.700

注：資料來源于石家莊市統計局。

表3 相關系數矩陣

X1X2X3X4X5X6X7X8X9X11.0000.9900.9910.9890.0440.252-0.2360.9910.609X20.9901.0000.9960.9870.0600.288-0.2710.9830.615X30.9910.9961.0000.9850.0150.256-0.2390.9930.625X40.9890.9870.9851.000-0.0120.193-0.1770.9800.521X50.0440.0600.015-0.0121.0000.390-0.3860.0060.262X60.2520.2880.2560.1930.3901.000-0.9970.2120.394X7-0.236-0.271-0.239-0.177-0.386-0.9971.000-0.196-0.411X80.9910.9830.9930.9800.0060.212-0.1961.0000.611X90.6090.6150.6250.5210.2620.394-0.4110.6111.000

表4 驅動力因子特征值及主成分貢獻率表

ComponentInitialEigenvaluesExtractionSumsofSquaredLoadingsTotal%ofVarianceCumulative%Total%ofVarianceCumulative%15.58962.09962.0995.58962.09962.09922.13323.70485.8032.13323.70485.80330.7618.45594.25940.4845.38099.63850.0160.18199.81960.0110.12799.94670.0040.04399.98980.0010.00799.99690.0000.004100.000

表5 各因子的主成分載荷矩陣

Component12全市常住人口(萬人)0.9780.181城市居民人均可支配收入(元)0.9830.146地區生產總值(億元)0.9800.185全社會固定資產投資額(億元)0.9530.254第一產業產值比重0.134-0.628第二產業比重0.415-0.856第三產業比重-0.4030.864財政收入(億元)0.9690.223市區居民消費價格總指數0.712-0.241

2．結果分析

從表3的相關系數矩陣可以看到9個影響因子中存在著不同程度的相關性[1]，其中(X2)城市居民人均可支配收入和(X3)地區生產總值具有極大的正相關性，其相關系數為0.996。同時，(X3)地區生產總值還和(X8)財政收入有很大的正相關性，相關系數為0.993。按照主成分分析的要求，特征值>1，且累計貢獻率達85%～95%的特征值對應的主成分即可。從表4中可以看出前2個主成分的累計貢獻率己經達到85.803%，用它們足以代表原始因子所代表的絕大部分信息，因此選取第一、第二主成分。從表5的各因子的主成分載荷矩陣中可以看出：第一主成分主要包括(X1)全年常住人口、(X2)城市居民人均可支配收入、(X3)地區生產總值、(X4)全社會固定資產投資額、(X8)財政收入和(X9)市區居民消費價格總指數。第二主成分主要包括(X5)第一產業產值比重、(X6)第二產業產值比重、(X7)第三產業產值比重。各因子對石家莊市商業地產發展都具有推動作用，其中人口和收入、產值等經濟類因子是石家莊市商業地產發展的最主要因素。

因此，針對石家莊城市發展狀況和商業地產發展的情況，分析得出石家莊市商業地產發展的主要驅動力量為城市經濟的發展、城市人口規模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產業結構的變化(第三產業的增長)。

四、結論

得天獨厚的區位優勢，既為石家莊市的商業發展增添了無盡的活力，也對商業地產商有著極大的吸引力。眾多大牌開發商的進駐，城市綜合體的大量涌現，不僅是市場發展規律推動，也是城市化的必然結果。石家莊已經開始以傳統業態為主向以現代業態為主轉變；由日用消費品流通為主向綜合經營的大流通轉變。而且要形成專業化經營的新型批發體系，集約便利的現代零售體系，高效暢通的現代物流配送體系，先進合理的產業和基礎設施支撐體系。這些必將會推動石家莊市新區建設、舊城改造提升和現代服務業的發展。

石家莊城市發展的速度雖然加快，但與一、二線城市還存在著較大的差距，相對于北上廣等一線城市，石家莊人口數量不多，居民收入水平較低，購買力較弱。這也決定了其商業地產發展尚不成熟，因此，不能照搬其他城市商業發展的模式。

通過分析，可以看出石家莊市商業地產的發展推動因素主要是城市經濟的發展、城市人口規模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產業結構的變化(第三產業的增長)。應根據城市發展的速度、規模及趨勢，實現商業地產的多樣化、個性化；根據城市的投資和消費水平，規劃商業地產的數量及規模、模式；根據產業結構的變化，選擇前瞻性的商業地產類型。

雖然商業地產進入了發展的黃金期，但商業地產的開發不能一哄而上，既不能盲目、過急的發展，也不滯后于當前的發展水平，不合理的開發會對房地產業和城市發展帶來負面影響，要與當前的經濟狀況和城市居民需求相適應。因此，商業地產的發展要克服盲目性、功利性，尊重稀缺的土地資源，根據城市的發展和居民的需求，合理開發商業地產，優化現有商業布局，提高現有商業檔次，對城市商業發展進行科學化和戰略性的設計。

〔1〕 蔣貴彥，劉峰貴．青海省近50年耕地資源變化及驅動力研究[J]．干旱區資源與環境，2007(2)：72-73．

〔2〕 司成蘭，周寅康．南京市建設用地變化及其驅動力分析[J]．南京社會科學， 2008(11)：139-145．

〔3〕 劉濤，曹廣忠．城市用地擴張及驅動力研究進展[J]．地理科學進展，2010，29(8)：927-934．

〔4〕 修春亮，祝翔凌．地方性中心城市空間擴張的多元動力：基于葫蘆島市的調查和分析[J]．人文地理，2005，20(2)：9-12．

〔5〕 楊楊，吳次芳，韋仕川，等．中國建設用地擴展的空間動態演變格局——基于EBI和EBIi的研究[J]．中國土地科學，2008(1)：23-31．

(責任編輯 周吉光)

Study on the Driving Force of Commercial Real Estate Development in Shijiazhuang Based on PCA

QIN Ling

(Shijiazhuang University of Economics, Shijiazhuang, Hebei 050031)

With the acceleration of economic development and urbanization, the superior geographical position of Shijiazhuang provides opportunities and challenges for the development of commercial real estate. Based on the statistical data related to social and economic factors of 2001-2011 years in Shijiazhuang, the SPSS 15.0 software is employed to make the correlation analysis and principal component analysis of the statistical data for analyzing the important factor in promoting the development of commercial real estate in Shijiazhuang, forecasting its trend of development in order to promote the healthy and orderly development of commercial real estate. Research shows that the main driving forces for the development of commercial real estate in Shijiazhuang are the development of city economy, city population growth, city residents' income and consumption level (Investment and consumption), the change of industrial structure (the third industry growth).

commercial real estate; driving factor; principal component analysis; SPSS

2013-12-05

河北省社會科學基金(HB12YJ050)；河北省科技計劃項目(13456106D)。

秦嶺(1980—)，女，河北石家莊人，碩士，石家莊經濟學院土地資源與城鄉規劃學院講師，主要研究方向為不動產經營管理、土地經濟評價。

F293.2

A

1007-6875(2014)01-0027-04