七十年零租金 自建別墅十余套 北京仰山公園成福建老板私家花園

張繼勇

一紙綠地認養協議，使處于北京市黃金地段的46萬多平方米的仰山公園變成福建老板的私家花園。

在北京仰山公園南端土砌假山后面，三排十多套別墅已經建設完工并接近裝修尾聲，地下停車場和游泳池也在緊張的施工中。

“最北邊一排共有七套別墅，是福建陳老板兄妹和他母親的，南邊兩排是他們子女的，這是一個大家族，裝修完都住在這里。”一名進行別墅裝修的工人告訴記者。

據記者了解，北京仰山公園認建認養協議，是由北京市朝陽區綠化局與中圣嘉信投資（北京）有限公司陳某簽訂，期限70年（即2007年9月16日至2077年9月10日），面積465737.15平方米。

據知情人向本刊投訴稱，70年的認養協議內藏玄機涉嫌公權私用，公園配套管理用房被改變用途，用于商業出租和自用辦公樓，公園內自建別墅屬違法建筑并侵占公共利益。

在2013年5月，為進一步加強公園建設管理，國家住房和城鄉建設部發出通知，明確公園是公共資源，要確保公園姓“公”。通知要求，各地要開展公園運營管理專項檢查，就公園中存在的出租公園房屋及設施設備給私人經營，違規建立為少數人服務的項目情況進行整改。

自建私家別墅

2007年9月，北京市朝陽區綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂了《認建認養綠地協議書》，名稱為“仰山橋東南角北辰代征綠地（仰山公園）”，地點為“北京市北五環仰山橋東南角”，范圍為“北至北五環東至北苑路西至安立路南至紫玉山莊北圍墻外現狀路。”“協議期限70年”，面積465737.15平方米。

《協議》第四條第二款規定，“乙方負責該綠地的手續報批和投資建設；根據規劃部門批準投資建設配套管理服務用房，并在協議期限內使用。”

知情人告訴記者，根據協議，乙方在仰山公園自建的別墅相當于擁有70年產權，而北京市商品房的大產權正好是70年，陳某以“配套管理服務用房”報批，私建別墅擁有70年使用權，賺了個“大便宜”。

這個“大便宜”究竟有多大呢？4月14日，記者以游客的身份到仰山公園進行了實地調查。

仰山公園緊鄰國家體育場，福建老板陳某的三排別墅建在仰山公園內的南端，北邊用土堆砌成假山屏障，周圍砌成圍墻或圍成鐵柵欄與公園隔開，南邊與北京高檔別墅區“紫玉山莊”相鄰。

因為別墅裝修施工，記者得以從土堆屏障外鐵柵欄的一個入口進入了三排別墅區，三排別墅共有五幢。最北邊的一排別墅共三層有7個門洞，每個門洞就是一套別墅，7套別墅的面積基本相當，都在400平方米左右，這排別墅面積估算在2000多平方米。每套別墅都有樓梯和電梯，裝修豪華，工程已經進入尾聲。據裝修工人介紹，中間一套別墅是福建陳老板的母親居住，兩邊是陳某幾個兄妹使用，南邊兩排別墅是陳家后輩居住，地下是豪華會所、停車場和游泳池。

記者未能進入地下部分，但進入南邊兩排別墅進行了參觀，同樣在裝修，面積也大致相當。

經大致估算，這三排共五幢別墅地上面積大約在6000平方米左右。與這三排別墅一墻之隔的“紫玉山莊”別墅價格對外報價每平方米15萬元，按此概算，三排別墅市場價格近9億元。如果說記者對面積沒精確測量，即便按50%算，也要4.5億元，如果市場報價與實際成交價格有出入，在面積按50%算的基礎上價格也按50%算，仍要2.25億元。因為擁有70年的使用權，加上46萬多平方米的花園環境，知情人所說的“大便宜”確實不小。

這個“大便宜”從哪里來的呢？知情人告訴記者，三排別墅切去了仰山公園公共綠地的一大塊，顯然，公共利益變為這個福建陳姓老板私人享受的利益了。

私改綠地用途

知情人告訴記者，福建老板所占的“大便宜”還遠遠不止這三排私家別墅。仰山公園里的配套管理用房大部分已經改變用途對外出租，公共綠地上的配套用房對外出租所得租金也由福建老板所得。

記者在調查中發現，仰山公園里有酒店、辦公樓、幼兒園等，都已改變了原來的用途，進行了商業出租。

記者幾經周折，拿到了一份北京仰山公園規劃設計的總平面圖。記者按照總平面圖的規劃與公園建筑實際使用情況進行了對照。

位于公園西側的“北京信托”，在規劃圖上應為“后勤辦公（設人防）”、“民俗館”、“游客服務中心”。現已對外出租，成為北京信托的辦公場所，和某銀行的辦事機構。

位于公園東北方向的“吉盛大酒店”，也叫“吉盛海鮮世界”。據稱是違章建筑，現已停業。

位于公園南端的福建老板陳某的私家別墅，在規劃圖上應為公園配套管理用房，圖上標明只能有兩排管理用房，但實際建設的別墅有三排，既修改了規劃、改變了用途，又增加了面積。

位于公園東側的“中圣嘉信投資（北京）有限公司”辦公樓，在規劃圖上應為1號配套管理用房，現在成了中圣嘉信投資（北京）有限公司的免費辦公樓。

位于公園西南方向的“青苗幼兒園”，其廣告為“青苗國際幼兒園仰山校區開園啦！”,在規劃圖上應為7號配套管理用房。

根據《北京市公園條例》第十一條規定，“任何單位和個人不得擅自改變公園的功能，不得侵占公園用地，不得擅自改變公園用地性質。”第二十二條規定，“禁止在公園內新建旅館、飯店、辦公樓以及其他不符合要求的建筑。對已建的，應當逐步拆除。”

今年初，北京市政府要求，各有關部門進一步加大監管力度，市屬公園內的私人會所和高檔娛樂場所一律關停，公園內租用合同到期且與公園功能無關的場所一律不得出租，確保公園更好地面向游客、服務群眾、提高質量。

2013年5月，國家住房和城鄉建設部發出通知，要求各地要開展公園運營管理專項檢查，就公園中存在的出租公園房屋及設施設備給私人經營，違規為少數人服務的項目情況進行整改。

據知情人反映，中圣嘉信投資(北京)有限公司由潤豐投資集團控股。潤豐投資集團在全國開發了若干房地產項目,而仰山公園的建設成本,有可能攤入成本頂稅,形成仰山公園使用“零成本”的情況。

認養協議疑團

根據北京市朝陽區綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂的《認建認養綠地協議書》第四條第四款，“未經甲方同意，乙方不可擅自改變綠地的用途，綠地改造、更新、在綠地內新建各類建筑物、構筑物必須征得甲方同意，并報有關部門批準。”

但中圣嘉信投資（北京）有限公司在公園內私建別墅、改變建筑用途，并沒有得到有效的監管，是相關部門不知情，還是其中另有隱情呢？

北京市和朝陽區的綠地認養又有什么規定呢？

1998年11月5日，北京市人民政府辦公廳轉發首都綠化委員會辦公室《關于在全市開展綠地認養活動意見》的通知。

《意見》指出，“綠地認養是指機關、團體、企事業單位及個人通過一定程序，自愿負責一定面積林木綠地的建設、管護、養護的行為。開展綠地認養活動，是依靠社會力量，搞好首都綠化美化建設，鞏固發展綠化成果，增強廣大群眾綠化和環保意識，促進社會主義精神文明建設的一項重要工作。”

《意見》明確了綠地認養的原則與辦法，同時指出，“ 綠地認養不得改變綠地產權關系。認養單位和個人不得以任何理由在其認養的綠地內增加建筑物、構筑物，不得改變綠地性質和功能，也不能在豎立的標志牌上標注具有商業廣告性質的內容。綠地認養活動要在園林、林業主管部門的指導協調下進行，有關單位和個人應接受園林和林業主管部門的監督管理。”

1999年1月5日，首都綠化委員會辦公室關于綠地認養工作中幾個具體問題處理意見的通知，對綠地認養活動的領導、綠地認養的標準、綠地認養者享有的權利作出具體的規定，其中，對“綠地認養者享有的權利”規定為“認建認養單位根據認建認養綠地的大小，享有在綠地內豎立標志牌和命名綠地的權利”。

《通知》的附件是《北京市綠地認養協議書》（樣本），其中第四條“認養方式”明確列出“認養：出資多少元人民幣”、“認建：出資多少元人民幣”，第五條“期限”明確“以一年為限，可以續簽”。

經記者在朝陽區園林綠化局網站查詢， 2003年5月15日，朝陽區綠化委員會辦公室關于綠地認養工作的意見(試行) 顯示，“綠地認養的期限一般為3年，最低不得少于1年，期滿可以續養。”

奇怪的是，根據北京市朝陽區綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂的《認建認養綠地協議書》，沒有明確“認建”、“認養”出資的金額，協議期限卻一次明確簽下毫無法律法規依據的70年。

2001年9月8日，北京市人民政府辦公廳轉發市園林局《關于加強北京市公園建設和管理規定》的通知（京政辦發〔2001〕65號）。

《關于加強北京市公園建設和管理規定》第三條規定，“本市公園規劃設計方案的審批程序是：全市性、區域性公園的設計方案，經市園林局審核后，由市規劃委審批；園林綠地內建筑工程的設計方案，經城市綠化管理部門審核后，由城市規劃管理部門審批；其他公共綠地的設計方案，由城市綠化管理部門審批。”“公園的規劃設計方案一經批準，必須嚴格執行，如需變更，應按原批準程序重新報批。”

第七條規定，“本市鼓勵企業、事業、公民及其他社會團體籌資建設公園，鼓勵用資助、捐贈等方式參與公園的建設。資助、捐贈所得應當統一核算，統一管理，用于公園的建設和管理維護，不得改變使用性質，并接受財務和審計的監督。”

2002年10月17日，北京市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過了《北京市公園條例》。該條例于2003年1月1日起施行，其中第十一條規定，“任何單位和個人不得擅自改變公園的功能，不得侵占公園用地，不得擅自改變公園用地性質。”

北京市人民政府、北京市人大常委會對綠地認建認養、公園管理都有明確的規定，對綠地認建認養協議年限也有明確的要求；國家住房和城鄉建設部和北京市人民政府也提出了明確的清理整頓要求。仰山公園為何能夠置身其外？對此，本刊將繼續予以關注。