揭示地產(chǎn)泡沫的根本成因

羅摩

作者簡介

羅伯特M. 哈達(dá)威（Robert M.Hardaway），美國丹佛大學(xué)法學(xué)院法學(xué)教授。他主要教授民事訴訟法、交通法，以前教授過憲法和刑事訴訟法。曾任阿拉帕霍縣地方副檢察官、科羅拉多州公設(shè)辯護(hù)律師、美國海軍軍法署署長。他還曾在華盛頓大學(xué)法學(xué)院和黑斯廷法學(xué)院任教。

哈達(dá)威發(fā)表過數(shù)十篇法律評論文章，著有17本法律與公共政策案例分析書，出版過5本小說。他的社論還曾發(fā)表在《芝加哥論壇報(bào)》和《洛杉磯時報(bào)》上。

內(nèi)容精要

《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940—2007）》一書提出了房地產(chǎn)泡沫根本的問題——泡沫到底是怎樣產(chǎn)生的？為了很好地回答這個問題，作者調(diào)查了1940年到2007年美國地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的政治和經(jīng)濟(jì)原因。

這些原因涉及了方方面面：用于住房津貼的聯(lián)邦所得稅、地方的排外政策、銀行業(yè)務(wù)、信貸、房地產(chǎn)評估和信貸機(jī)構(gòu)評定政策等。

另外，本書還考慮到了人們的貪婪、政府法規(guī)、投機(jī)活動，以及人們的心理盲從、政府的監(jiān)管失當(dāng)?shù)鹊纫l(fā)的泡沫故事，同時還化經(jīng)濟(jì)學(xué)教育、有關(guān)破產(chǎn)的法律、銀行實(shí)務(wù)和貸款歧視、房地產(chǎn)業(yè)的操作、會計(jì)準(zhǔn)則等多個方面，對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行了深入而系統(tǒng)的剖析和研究。

作者采用了比較歷史研究方法，依據(jù)過去的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象分析了當(dāng)下的危機(jī)。最后作者總結(jié)說：導(dǎo)致最近這次經(jīng)濟(jì)崩潰的根本原因，在某種程度上，歸咎于政府法規(guī)和社會政策，激勵了民眾的超前消費(fèi)和私人部門的貪婪膨脹，為地產(chǎn)泡沫的膨脹推波助瀾。

媒體評論

這本書是一位法學(xué)教授撰寫的，他在分析總結(jié)歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)時，更多側(cè)重于研究推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和發(fā)展的社會環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境。我想，這對于我國的情況，或許更富啟發(fā)意義，更有教益。在我國，現(xiàn)在已經(jīng)看得很清楚了，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，不僅只是經(jīng)濟(jì)的問題，不僅是個金融方面的問題，也不是單純僅靠經(jīng)濟(jì)手段就能解決的問題，它也是一個社會問題，更是一個民生問題，需要樹立基于社會整體可持續(xù)發(fā)展的正確認(rèn)識，需要一個合適的法律、制度和政策框架，需要有針對性的宣傳，需要進(jìn)行教育和再教育，或許還要做好特殊情況下超經(jīng)濟(jì)干預(yù)的準(zhǔn)備。

還要特別指出的是：關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的良好愿望，不能代替冷靜的思考和客觀的判斷。“擴(kuò)大住房所有權(quán)”，曾經(jīng)是美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一面旗幟。一般而言，這個口號本身似乎并無不當(dāng)。但是，如果其具體的目標(biāo)不盡合理或者漫無節(jié)制，不是針對有效需求而是引發(fā)了超前消費(fèi)，金融系統(tǒng)承擔(dān)或招攬了過大的風(fēng)險，發(fā)展的速度過快，那么，良好的愿望也會成為制造泡沫的重要推手。

——中國《金融時報(bào)》總編輯宋輔良

從古到今，從外到里對房市泡沫的分析，簡直讓我用盡所有的佩服的詞兒都不能形容我對作者的敬仰。 既透徹又幾乎面面俱到，是我讀過關(guān)于房地產(chǎn)泡沫解釋最好的書了。 膜拜了。

——豆瓣網(wǎng)讀者

精英點(diǎn)評

房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)自大蕭條以來最嚴(yán)重的衰退，并流失逾700萬個工作崗位。

——美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 艾倫邁爾策

不理解泡沫和崩潰，就不理解什么是市場經(jīng)濟(jì)。

——中國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 吳敬璉

美國的房價對家庭收入比僅為4.3，算是房價過高嗎？但為什么會出現(xiàn)泡沫破裂？書中認(rèn)為造成泡沫的原因：一是購房的個稅減免政策而造成的房價過高，這也許與中國正好相反；二是向低收入家庭提供降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的個貸，這與中國也恰恰相反；三是教育；四是房價未列入CPI；五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據(jù)。

——北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強(qiáng)endprint