商品房價格調控的法律思考

范佳洋

近年來，商品房價格一路飆升，畸高的房價已大大超出普通群眾的消費水平。政府不斷出臺各種宏觀調控措施，加大力度平抑房價。與此同時，卻有人異議甚至反對調控，他們認為政府利用政策干預房價只能滿足短期目標，而這種行政手段違背市場規律，從長遠來講對市場經濟有弊無利。那么，在目前房價過高的局勢下，政府該不該調控、能不能調控、如何調控？筆者擬從法學角度探討上述問題，以期對恢復理性房價有所裨益。

商品房價格調控的法律依據

商品房價格調控的房地產法律依據。《城市房地產管理法》是調整商品房市場經濟關系的最基本的法律。根據第二十五條的規定，房地產開發必須堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則；第三十三條賦予了國務院調控房價的權力；第三十四條說明了房價的參考價值；第三十五條規定了房地產價格申報制度。為了保護消費者的權益，該法對預售制度也做了一系列規定，以確保最終房價的合理。

商品房價格調控的價格法律依據。《價格法》具體規定了符合經濟規律及國民經濟需要的價格調控方式，突出了國家價格宏觀調控目標，是政府對商品房實行價格宏觀調控的法律依據?！秲r格法》在“總則”中明確了價格宏觀調控權的設定，第三章“政府的定價行為”與第四章“價格總水平調控”對價格宏觀調控權的行使做出了集中規定。如第十八條規定了可實行政府指導價或者政府定價的商品和服務范圍，第三十條規定了價格調控的具體措施。

商品房價格調控的稅收法律依據。我國先后制定和頒布了包括《個人所得稅法》、《企業所得稅法》及《稅收征收管理法》等在內的多部稅收單行法律制度。這些法律對稅收宏觀調控權的設定及稅收宏觀調控權的行使做出的規定，是政府運用稅收政策調控商品房價格的依據。實體法對稅收征管范圍做出了具體規定，而程序法則保障了稅收活動的合法實施。

商品房價格調控的金融法律依據。《中國人民銀行法》是我國金融調控法的主要規范性文件，主要調整中央銀行在控制與調節貨幣供應量、利率、貸款量等過程中發生的金融宏觀調控關系。目前，政府為調控商品房價格采取金融宏觀調控政策，主要涉及法律對金融宏觀調控權的設定以及金融宏觀調控權的行使的相關規定?！吨袊嗣胥y行法》第二條設定了金融宏觀調控權，第二十三條具體規定了中國人民銀行可運用的貨幣政策工具。

房價調控的基本原則和具體措施

商品房價格調控的基本原則是調控商品房價格時必須遵循的基本行為準則。一是合法原則。合法原則是政府在調控商品房價格時應遵循的首要原則，是維護房地產市場各方利益、促進市場秩序穩定發展的基石。二是適度原則。適度原則指商品房價格調控的手段與目標應成比例，最大程度降低國民受到的侵害。政府必須堅守調控適度原則，從長遠計劃，逐步實現最終調控目標。三是兼顧原則。針對不同群體，政府調控商品房價格時應差別對待，正確處理好社會效益和經濟效益兩者的關系。

商品房的流通過程可細分為多個環節，每個環節都有推動價格上漲的可能。只有對各環節的交易行為都做出細致規定，將投資房屋所產生的負面效應同時施加于買賣雙方，才能真正降低人們的投資需求，有效平抑房價。

定價環節。目前大多樓盤以周圍樓盤的定價作參考，造就了目前普遍高房價的狀態。綜合房地產市場的實際情況及《價格法》第三十條的規定考慮，政府宜采取限定利潤率的方式對商品房價格進行調控。首先，各地房地產管理部門及價格主管部門應在實地調查的基礎上，制定合理的商品房利潤率；其次，開發商對新建樓盤不同格主管部門應重新審核開發商提供的開發成本，根據限定的利潤率核準商品房價格，并公布該樓盤具體戶型的最高價格；最后，開發商在公布的最高價格的范圍內銷售房屋。只有發揮多方的監督作用，開發商的定價行為才能得到規范。

購買環節。政府主要可通過稅收手段和金融手段調控商品房價格。應出臺統一稅收體制，對購買家庭首套住房的消費者少征或不征稅；對購買家庭第二套及以上住房的消費者采取高稅率的辦法，增加其投機成本。同時，政府應利用貨幣政策工具調整購房貸款利率，區別對待不同的購房人群。中國人民銀行可統一提高購房貸款的基準利率，同時對購買家庭首套自住型用房的“剛需”消費者，金融機構應給予低貸款利率的政策優惠，并可適當延長其還款期限；對住房改善型消費者，金融機構可在“剛需”消費者適用的信貸標準上，適當增加其首付比例，并上調貸款利率；而針對住房投機性消費者，金融機構應嚴格執行原定購房貸款利率，增加其購房成本。

保有環節。目前，我國商品房空置率極高，住房在保有階段幾乎不需成本，這為房價的不合理上漲提供了契機。有必要提高商品房保有環節的成本。征收房產稅是提高房屋保有環節成本的有效措施?！胺慨a稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的評估價值向產權所有人或使用人征收的一種稅賦。”我國于2011年1月設立了重慶和上海兩個房產稅新政策改革的試點，但由于調控對象狹隘（主要針對奢侈性住房和非本市人口的投機性住房）、調控力度微弱（兩地規定的稅率都在0.5%左右），房產稅新政并沒有取得顯著效果。若要充分發揮房產稅的作用，首先，根據稅收法定主義，立法機關應將“征收房產稅”這一舉措上升至法律層面，作為政府宏觀調控的依據；其次，省級人民政府應完善產權登記制度及房產征稅評估制度，確保個人房產信息的透明以及房產稅收的合理，避免偷稅、漏稅或稅收不公的現象發生；再次，省級人民政府應堅持“區別對待，鼓勵合理需求”的原則，一方面，降低首套房的稅費負擔，對唯一自住型普通用房不予征稅，另一方面，增加投機性消費者的保有成本，對二套房及高檔型住房按評估價值每年征收一定比例的房產稅。保有房屋的成本一旦提高，囤房投資的消費需求就能得到抑制，房價也會盡快恢復理性水平。

轉讓環節。政府過去的調控措施主要在購買新房環節上發力，而商品房轉讓環節一直缺乏有效監管和調控。若要有效抑制不合理的住房需求，切斷投機性住房的流通鏈至關重要。由于二手房交易市場是商品房流通的重要場所，政府必須介入調控，這樣才能充分抑制投機。對商品房轉讓環節征收高額交易稅，可縮小“炒房”的利潤空間，降低投機性消費者的投機熱情。但此項政策必須對“剛需”消費者、改善性需求消費者和投機性消費者做出區分，“一刀切”的高稅收政策不但會傷及無辜（如改善性購房者），還可能加劇市場供需的不匹配，抬高新房價格。為了保證稅收公平，避免因房源不同而出現“厚利低稅”或“薄利高稅”的現象，可借鑒土地增值稅的計稅方式，以轉讓房地產的增值額為計稅依據，對不同房源適用差別稅率。同時，為了避免出現賣方將稅收轉嫁給購房者的違規現象，政府應出臺保護購房者利益的措施。

商品房價格調控的配套改革

改善房地產管理，減少房地產行政性收費。在目前商品房價格的構成體系中，各種行政收費占了很大比重，大大增加了商品房的建設成本，加重了消費者購房負擔。這其中還存在不少亂收費、亂攤派現象。有必要改善房地產管理，減少房地產審批環節，提高政府工作效率，降低商品房建設成本。

完善現有房地產稅制，增設遺產與贈與稅。房價的節節高升使人們從中看到了巨大的遠期利益，不少人欲通過“囤房”積累財富，導致土地資源浪費、空置率提升，推高房價。立法機關可考慮立法征收遺產及贈與稅。同時，配套設置贈與稅可防止房屋所有人以贈與的方式，規避遺產稅的繳納。

增加住宅用地供應量，優化土地供應方式。首先，增加住宅用地供應量有助于為市場提供更多住房資源，緩解購房壓力，進一步穩定房價。其次，政府可通過改革住宅用地的供應方式來控制地產成本。在出讓住宅用地時，政府不僅應考慮競標者的出價，還應同時考慮其實力、信用體系、規劃方案的科學性及可操作性等綜合因素。多元化的評價體系有利于控制地價，減輕消費者的購房負擔。

優化房地產權屬登記，實行信息全國聯網。為嚴格控制每戶家庭的購房數量，相關部門可采取以下做法完善夫妻共有房產權屬登記制度，即新登記的房產屬于夫妻共有的，應由雙方共同到登記機構提出申請，若當事人無特殊約定，登記機構應將共有房產登記在雙方名下，避免出現“一戶多房”的現象。同時，應加快住房信息的全國聯網，實現住房信息透明化，為查處利用非法手段占有房屋、“一戶多房”等不良現象提供基礎條件。