綠地借殼：劍指房企龍頭

高敏　王豫剛

政府生意和“造城模式”，能否讓綠地借地產業“拐點”之機攀上頂峰？

堪稱“蛇吞象”的綠地集團借殼金豐投資上市案，終于塵埃落定。

6月13日，金豐投資召開第二次董事會，綠地的上市路徑、估值等問題得以確定。按重組預案中綠地113.26億股的總股本計算，其當前市值已高達954.78億元。截至6月22日收盤，萬科A股總市值為894.42億元，保利為534.28億元，金地為394.88億元，相比，綠地目前的潛在估值要比地產龍頭萬科還要高出60.36億，這也意味著綠地上市后，很有可能高居房產行業市值首位。

雙雄爭霸未完結

繼2013年綠地收購盛高置地完成香港資本市場布局后，又借殼金豐投資，打算完成國內A股的上市，逆勢擴張，綠地是否會頂替萬科成為新的行業老大？

有關數據顯示，2013年萬科實現營業收入1354.2億元，凈利潤151.2億元；而綠地主營業務收入已達到2503億元，凈利潤200億元以上。綠地凈利潤總額近三年來每年增長近三分之一。地產咨詢公司億翰智庫分析師張化東認為，綠地的上市給了萬科一定的壓力，萬科近期治理結構上的創新，與百度合作嘗試新產業等做法，都是對市場當前情況的應對。

兩相比較，綠地營業收入、利潤及近三年開工面積略高于萬科，但萬科在銷售規模和銷售單價上仍領先于綠地。兩家公司都致力于全球化，萬科先后進入美國、新加坡市場；而綠地繼波羅的海明珠項目投資建設之后，又先后進軍韓國、美國、泰國、澳大利亞、西班牙以及英國等國家。

“綠地目前累計在海外投資已經超過200億美元，今年海外業務收入將超200億元人民幣，明年目標超400億元”，綠地集團董事長張玉良透露。

從外界來看，與萬科相比，綠地發展略好。但是，綠地提出2014年2400億的銷售目標時，萬科仍然報出了2000億的目標，這是穩操勝券的低調，還是無能為力的無奈？

據了解，綠地商業地產開發占40%以上，萬科非住宅業務不超過20%。萬科集團董事會主席王石曾表示，萬科目前仍專注住宅開發，未來也將提高商業配套能力。萬科似乎已經意識到綠地多元商業模式的優勢，以及這種模式帶來的挑戰。業內人士預測，萬科商業模式未來必將轉型。

世聯地產華東區域總經理袁鴻昌表示：“隨著綠地的上市，兩家一流房企在融資渠道上的差距得到彌補。兩家公司的資金周轉都很快；萬科住宅比例較大，而綠地有更多的綜合體。兩者如果要加以比較，將是長期的、全方位的”。

商業模式不尋常

在2013《財富》世界企業500強中，綠地集團已位列第359位，其業務規模近年不斷提升，而這又與它別具一格的商業模式密切相關。

綠地自稱“最懂政府的開發商”。房地產開發的地域性很強，而綠地卻能夠走出上海，扎根當地。用張玉良的話來說，“綠地是做當地政府想做，而當地企業又做不了或者不容易做的事，在服務全國的過程中發展壯大自己。”當地政府看中綠地的差異化競爭優勢和較強的產品實力，給與一定政策優惠與照顧。政府支持的最大化成就了綠地的高效益。

多元化產業發展方向證實了綠地做大做強的目標。綠地以房地產開發為主業，能源、金融相繼為第二、三產業，房地產中又以住宅為主，商業為輔。張玉良認為，“僅靠一個產業做到營收500億甚至1000億元的企業穩定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個能與之相平衡的產業使企業‘兩輪驅動。”地產融資資本量比較大，如果沒有可靠的支撐，規模會受到很大的影響。形成“三足鼎立”的產業局面，提高集團整體的穩定性，才能為主業提供充足的資金流，解決后顧之憂。

從“新城戰略”、“超高層戰略”到“智慧城鎮計劃”，綠地在政策導向和城市需求中，發掘競爭優勢。地價低、風險好控制的“新城模式”廣泛地應用在綠地大本營——上海。綠地又憑借著這樣的策略，在二三線城市獲取了大批廉價的土地儲備。其后又以先機之勢，通過“超高層戰略”的策略，提升了在同行業的競爭力。

另辟新徑的“智慧城計劃”打造面向未來的科技智能建筑、構建智慧城市產業生態合作圈。不僅給人居環境帶來更為高效舒適的體驗，更發揮了自身資源整合能力，將“智慧城市”從暢想變為現實。

綠地集團董事長張玉良也表示：“綠地的‘造城模式一直與時俱進。我們不再滿足于‘造住宅、造城市功能，而是要求自己立足城市建設的前沿，將最現代的規劃概念、最先進的智能技術及綠色節能技術運用到項目中，推動城市走差異化、特色新型城鎮化道路，提高城市價值和品質。”

未來前景仍存疑

張化東分析認為：“綠地今年內實現上市問題不大。”但，上市之后的路怎么走，對于綠地而言，是一個巨大的挑戰。

“一家公司的大發展要經歷三個步驟，全國化、資本化、國際化。”張玉良曾在綠地內部表示。在他看來，綠地的全國化無疑已經進入高峰期，現在要走資本化，同時進行的則是國際化。作為一家千億房企，資本化是必須的選擇，通過這種機制才能得到更好地發展。

綠地集團對外宣稱，上市后將仍堅持多元化的商業模式。雖然多元化的商業模式可以解決后顧之憂，但綠地商業地產項目仍以開發銷售模式運作，這種模式并不是商業地產未來主流發展的方向，有一定的先天缺陷。由于綠地目前很多商業項目位置還比較好，散賣之后還沒看到比較大的問題，但是未來情況就很難保證了。

今年2400億的銷售目標，無形中也對綠地增加了壓力。如果無法達到目標，對綠地的士氣影響較大；最終達到目標，也可能會像萬科某高管說的會付出比較大的代價。此外，綠地還試圖進入上海足球產業。盡管綠地原本就是一家典型的多元化運作的企業，涉足金融、能源等產業，但足球是一項十分“燒錢”的投資，能否給綠地帶來利益，還是一個疑問。

一位不愿具名的業內專家對《中國經濟信息》記者表示：“綜合其相關投資項目及運行模式來看，綠地上市后到底能否更好地發展，目前還是無法下定論的。”endprint