房產(chǎn)稅的征法

房產(chǎn)稅在國(guó)外運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，考察他們的征收原則與效果，有助于找到中國(guó)的方向。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》綜合報(bào)道

上海、重慶等地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)開展2年，但房?jī)r(jià)依然在上漲，北京的房?jī)r(jià)還拿下了全國(guó)冠軍的寶座。當(dāng)初呼吁通過征收房產(chǎn)稅抑制投機(jī)炒房的專家學(xué)者們要么不見蹤影，要么呼吁加大征收力度。

房產(chǎn)稅作為一個(gè)舶來品，在國(guó)外的運(yùn)行機(jī)制如何？在房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了怎樣的作用？能否抑制房?jī)r(jià)的上漲？這些都是中國(guó)房產(chǎn)稅開征工作的前提。

韓國(guó)

韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅。為了抑制1997年亞洲金融危機(jī)后產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，韓國(guó)政府2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，后來，韓國(guó)政府又出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

【征稅對(duì)象】綜合不動(dòng)產(chǎn)稅征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，以此類推。

【征收效果】綜合不動(dòng)產(chǎn)持有稅是針對(duì)高價(jià)房地產(chǎn)的額外稅收，主要用來遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作及大量購置行為。此外，征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅再加上之前的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了很好地控制，房?jī)r(jià)也基本得到了穩(wěn)定。

德國(guó)

【征稅對(duì)象】在德國(guó)，只要有房產(chǎn)，一般需繳納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益時(shí)，可以提出免稅申請(qǐng)。

在德國(guó)要購置一棟房屋，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。在德國(guó)要購置一棟房屋，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。在德國(guó)遲繳房產(chǎn)稅不管是有意，還是處于爭(zhēng)議期，都是要繳納罰金。就算是子承父產(chǎn)也不可免稅。

【征收效果】德國(guó)一直把房地產(chǎn)視之為重要的剛性需求與民生要求。由于德國(guó)以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者，向土地與房地產(chǎn)征收浮動(dòng)稅率，這使得德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期維持穩(wěn)定。

新加坡

【征稅對(duì)象】新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年產(chǎn)值計(jì)算，而年產(chǎn)值是房屋每年可賺取租金的凈收入，也就是年租金減去物業(yè)管理、家具、維修的費(fèi)用。

新加坡堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，對(duì)購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠，對(duì)10%的最困難群體，政府提供補(bǔ)貼或廉租房。政府嚴(yán)格控制高價(jià)商品房的比例，對(duì)于超過100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)。

自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)稅率是10%。而對(duì)于小戶型的業(yè)主，政府會(huì)在4%基礎(chǔ)上再進(jìn)行折扣。從2011年開始，政府對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，更加傾向于弱勢(shì)群體。

【征收效果】新加坡模式的優(yōu)點(diǎn)是政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，滿足大部分住房需求，并且對(duì)富人住房征收重稅，最大限度壓縮投機(jī)者炒房空間。不過，新加坡的房?jī)r(jià)并未因房產(chǎn)稅停止上漲的步伐。

美國(guó)

【征稅對(duì)象】全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。這一稅目是地方政府的主要收入來源。美國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

星條置業(yè)統(tǒng)計(jì)，目前稅率大致介于1%-3%之間，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。

房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評(píng)估師給出市場(chǎng)公平價(jià)。確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會(huì)通過預(yù)算，各級(jí)政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評(píng)定的房屋計(jì)稅價(jià)值確定房產(chǎn)稅的稅率。稅率的計(jì)算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額=房產(chǎn)稅稅率。

【征收效果】美國(guó)在建國(guó)初期就開始征收房產(chǎn)稅，早在1792年就有4個(gè)州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過的財(cái)產(chǎn)稅法律就包含對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初，美國(guó)每個(gè)州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。美國(guó)征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，房?jī)r(jià)也并沒有直接受到房產(chǎn)稅的影響。

英國(guó)

【征稅對(duì)象】英國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府征收的用于支持地方性公共服務(wù)的地方稅，是地方政府重要的財(cái)政來源。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)用途不同分為居住房屋稅（Council Tax）和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅（business rates）。

居住房屋稅課稅對(duì)象為居住房屋，包括自用住房和租用住房。納稅人為年滿18周歲的住房所有人或承租人（包括地方政府房屋的承租人）。例如，大學(xué)生承租的宿舍也要交納居住房屋稅，但對(duì)于每周平均課時(shí)21小時(shí)以上，每年超過24周的“全日制”學(xué)生，可以免交。

課稅依據(jù)是房屋的評(píng)估價(jià)值。房屋價(jià)值的評(píng)估由國(guó)稅與海關(guān)總署（HMRC）下屬的評(píng)估辦公室負(fù)責(zé)。征收管理上，先由納稅人向地方政府申報(bào)，并提供與住房有關(guān)的資料。地方政府對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估后在每年的4月1日向納稅人發(fā)出稅單，通知納稅人應(yīng)繳納的稅額，并且允許納稅人在10個(gè)月內(nèi)分期支付。英格蘭平均每年每一房產(chǎn)的征收額約為2000英鎊。居住房屋稅約占地方政府財(cái)政收入的25%左右。

營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅依1988年《地方政府財(cái)政法》設(shè)立的稅種。課稅對(duì)象為不用于居住的房屋，包括法人營(yíng)業(yè)用房和自然人營(yíng)業(yè)用房，如工廠、商店、倉庫、寫字樓等。課稅依據(jù)為房屋租金收益。該稅種雖然由地方政府征收，但地方政府無權(quán)直接處置，征收的稅款全額上交中央政府，再由中央政府根據(jù)各地人口等情況按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方，這部分返稅也是地方政府的一項(xiàng)重要收入來源。

【征收效果】居住房屋稅又稱議會(huì)稅、市政稅或家庭稅，其前身是1988年《地方政府財(cái)政法》設(shè)立的社區(qū)費(fèi)，又稱“人頭稅”。因?yàn)槿祟^稅很不公平，住豪宅與住棚屋享受的公共服務(wù)顯然是不同的，許多地方出現(xiàn)了抵制人頭稅的抗稅活動(dòng)， 1992年《地方政府財(cái)政法》廢止了人頭稅，代之以針對(duì)居民住房按照房產(chǎn)價(jià)值開征居住房屋稅。

英國(guó)從1993年4月開始收房產(chǎn)稅。但英國(guó)的房?jī)r(jià)除在上世紀(jì)90年代初及2007年底兩次金融危機(jī)經(jīng)歷調(diào)整外，基本處于穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。endprint