淺析土地增值稅清算“六步”法

江林青　艾長清

摘要：國家出臺了一系列土地增值稅清算的管理辦法，如《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》等，切實要求各地認真做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算和管理工作。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 “六步”法 淺析

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合下列條件之一的，要進行土地增值稅清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

或下列原因，主管稅務(wù)機關(guān)認為納稅人進行要土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

因此，對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要根據(jù)稅務(wù)部門的要求，提交《土地增值稅清算報告書》或委托中介公司出具《土地增值稅清算鑒定報告書》。稅務(wù)部門收到報告書后，應(yīng)按照核、看、訪、審、調(diào)、算“六步”進行仔細認真的審核，筆者就此作淺要分析。

一、核

核，指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤要分常規(guī)居住房、非常規(guī)居住房、門面房、停車場、雜物儲存間、它類商品房及物管用房等分面積、分層數(shù)、分業(yè)主地，逐戶、逐項、逐筆地登記和核查。它的內(nèi)容包括：審核業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的買方合同中標明的房屋大小、房屋購買金額與房屋購買發(fā)票上所標注的房屋大小和房屋購買金額是否相同；審核房地產(chǎn)開發(fā)商商品房的營銷、庫存和憑據(jù)、賬簿，是否與土地增值稅納稅清算申報表中標注的條款相符；審核少計、漏計營銷收入，將應(yīng)稅收入長時間掛在銀行賬戶上不結(jié)轉(zhuǎn)或故意瞞報營銷收入。

二、看

看，是指看房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房在財務(wù)核算上是否對房產(chǎn)項目進行分開核算，看其土地成本是不是按可銷售的房屋面積均衡分攤；看不同房產(chǎn)的建設(shè)成本是不是按房屋對象實行分攤；看庫存的商品房是不是按照規(guī)定保留房屋開發(fā)產(chǎn)品的成本。

三、訪

訪，即拜訪當?shù)胤抗堋⒔ㄔO(shè)部門及其它房地產(chǎn)開發(fā)商，并對住宅區(qū)域、門面房及它類的房地產(chǎn)商品房同時段、同地段的單位成本進行內(nèi)部審查和外部調(diào)控，并與當期定額成本進行比對，印證房地產(chǎn)開發(fā)商不同商品房的單位成本數(shù)額是否真實。

四、審

審，審查房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地增值稅計算的原始憑據(jù)是否真實和合法；與開發(fā)產(chǎn)品不相符合的成本、費用憑據(jù)是否在稅前列支、扣減。審查房地產(chǎn)開發(fā)商或中價機構(gòu)的報告書，對符合稅法的予以采納；審查不合格的，給予納稅輔導(dǎo)。

五、調(diào)

調(diào)，指稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人會計處理與稅法規(guī)定不一致的，需要進行納稅調(diào)整。如：超過稅法規(guī)定標準的工資支出、業(yè)務(wù)招待費支出以及扣除的稅收罰款滯納金、非公益性捐獻支出等。

六、算

算，指清算土地增值稅，主要有下列方法：

（一）扣除式計算

扣除式，是指計算土地增值額時，要按稅法規(guī)定從收入中計算扣除法定項目金額。扣除式是計算土地增值稅應(yīng)納稅額的最根本的方法，適用于能按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，正確核算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項目的納稅人，主要指從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人（新項目轉(zhuǎn)讓）和發(fā)生舊房及建筑物交易的能夠取得合法評估價格的納稅人（舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓）。扣除項目金額主要包括以下幾項，取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

（二）評估式計算

對納稅人不能準確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準確，直接影響應(yīng)納稅額的計算和繳納，如隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，則按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

（三）預(yù)征式計算

預(yù)征式計算土地增值稅應(yīng)納稅額，嚴格意義上來說只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，即開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)以計算土地增值稅，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

七、創(chuàng)新清算模式

在對土地增值稅清算時，除應(yīng)“吃透”國家的各類規(guī)章制度外，還要不斷創(chuàng)新清算模式。

結(jié)合各地的實際情況，妥當?shù)嘏渲萌肆Α⒇斄Γ⑼恋卦鲋刀惽逅愎ぷ餍〗M，打造專業(yè)的清算團隊，并對現(xiàn)有的計算方式和程序進行改良，細分操作方法，健全清算體系；針對土地增值稅清算過程繁雜、工作強度高等特點，研發(fā)土地增值稅清算核查軟件，推動增值稅清算體系的自動化，不斷提高土地增值稅清算的水平和效率。

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