土地一級開發企業的財務風險控制芻議

馮峰

摘要：由于我國經濟發展較快以及城鎮化進程不斷推進，土地一級開發企業由此產生，因為其資金規模較大，因此必須格外重視其財務風險控制問題。本文首先對土地一級開發企業面臨的相關財務風險點進行剖析，然后依次提出相應的解決對策，目的使企業財務風險降低并得到有效控制。

關鍵詞：土地一級開發 財務風險 控制

土地一級開發是指通過政府委托或授權的企業，能夠對城市或鄉村國有土地進行征地、拆遷和補償，并建設相應的配套設施，然后將其進行有償轉讓或出讓。由于土地一級開發企業大部分都屬于國有資產，并且企業中資金規模較大，如果不能進行有效管理，會造成國有資產出現損失。因此土地一級開發企業要做好財務風險控制工作，做好資金的預算工作，降低成本取得最大的經濟效益。

一、當前土地一級開發企業面臨的財務風險

（一）融資風險

1、融資面臨困難

長久以來土地一級開發企業面臨嚴重的融資問題，是目前開發過程中的難題，因此融資出現的財務風險是土地一級開發企業首要的風險。因為開發企業不擁有土地使用權，因此土地開發企業不能以此作為抵押進行融資，而沒有雄厚的資金支持，就不能實現土地一級開發的正常運行。

2、融資渠道單一

土地一級開發企業主要的融資方式包括財政撥款、銀行貸款以及自有資金等，而銀行貸款是融資方式中占到比重最大的部分，由于沒有引入債券和股票等直接融資方式，融資渠道比較單一，對銀行信貸資金過于依賴，是土地一級開發企業的融資瓶頸。

3、融資成本較高

土地一級開發企業受到利率變動影響比較大，當利率出現上升時會使融資成本大大提高。當銀行貸款基準利率出現上升時，會大大加重土地一級開發企業的需要負擔的貸款利息，我國2013年時，1-3年期貸款基準利率為6.15%，而04年時為5.76%；3-5年期貸款基準利率為6.40%，而04年時為5.85%；5年以上貸款基準利率為6.55%，而04年時為6.12%，由此看出基準利率一直在不斷上浮，因此提高了融資成本。

4、負債期限結構不合理

一是由于土地一級開發具有不同的周期，因此若企業短期內大量借款，并且將短期款項用于長期施工，當短期款項到期后，企業由于不能償還短期借款會有破產的風險；二是由于長期借款融資成本較高，相應的債權人為了避免風險會制定相應的限制性條件，因此提高了土地一級開發企業的融資風險。

（二）投資風險

投資成本風險 土地一級開發企業各項成本構成中，征地拆遷成本占得比重最大并且很難控制。征地拆遷過程中，當出現因房屋和地基前期調查不實以及拆遷方案不完善時，都會使征地拆遷成本大大提高，并且經常會出現偏離補償標準的情況，因此開發企業也會面臨成本風險。

二、土地一級開發企業防范和控制財務風險的措施

（一）增加土地一級開發企業資本

1、政府進行撥款或劃撥一部分城市用地

政府可以撥付一部分款項或城市用地給土地一級開發企業作為相關的資本，提升土地一級開發企業融資能力，從而使現金流出現良性循環。

2、采用股權或發行債券進行融資

土地一級開發企業可以借助股權或發行債券方式進行融資，主要融資對象為機構投資者以及中小投資者。

（二）對融資規模以及債務期限合理規劃

1、合理制定融資規模

要根據企業資金需求情況確定融資規模，如果資金量較少，不能很好開展土地一級開發，如果資金量較多，會出現資金閑置，使財務費用大大增加。因此土地一級開發企業在融資時，要制定合理的融資規模，合理規劃資金需求量和使用計劃。

2、對債務期限進行合理規劃

企業進行融資前，要依據項目情況、融資情況和資金使用情況對長短期債務進行合理規劃，要調整貸款期限同土地一級開發企業資金使用期限相匹配。

（三）采用多樣的融資渠道

1、將土地資產變為證券實施融資

土地資產實施證券化是指將土地未來的收益作為擔保發行證券，既保證了土地的使用權，又利用證券市場的作用，將土地變為了金融資產，是一種新型的融資方式。

2、通過信托投資實施融資

土地一級開發企業可以同信托公司開展合作，借助信托公司向投資者發行相關的信托受益憑證從而對社會資金進行募集，然后將籌集資金作為土地一級開發企業的資本，而信托公司和相關投資者可以根據比例分享開發后的收益。

（四）防范和控制投資風險的相關措施

1、做好詳細的房屋和地籍調查，對成本進行控制

征地拆遷開始前，土地一級開發企業要對房屋和地籍權屬問題進行詳細調查，對拆遷土地、房屋的權屬情況完全掌握，了解其是否存在債務抵押或查封情況，是否存有歷史問題，并將相關資料進行存檔；制定詳細的拆遷實施方案，避免或減少由于拆遷土地及房屋權屬不清導致的法律糾紛和其他問題，從而提高土地一級開發成本。要對土地相關信息進行掌握，從而制定客觀的補償標準，避免由于信息不相符導致出現資金損失，降低由于土地權屬問題引起的成本增加。

2、制定合理的補償標準

土地一級開發企業在制定補償安置標準時，要對被拆遷建筑相關的位置、建筑用途、建筑面積以及相關手續是否合法齊全等進行充分考慮，并參考市場價格，進行全面合理的評估，從而最終確定。當補償安置標準制定并通報給被拆遷人后，不能對相關的標準進行調整或更改。

三、結束語

綜上，土地一級開發既擁有較高的經濟利益，也有巨大的財務風險。目前隨著我國建設用地、拆遷等工作的不斷深入和推廣，土地一級開發中出現了不同類型的風險，其中財務風險作為企業最需要重視的風險問題，需要引起企業管理人員和職工的普遍認識，為此我們要具有防范風險的意識，改進財務風險控制措施，提升企業抗風險的能力，提高企業的經濟效益。

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