公允價值計量模式在實際應用中的問題分析

汪薇

摘要：根據新會計準則的規定，投資性房地產可以采用歷史成本計量和公允價值計量兩種模式。而投資性房地產具有高風險、高收益的特質，公允價值計量模式的使用可能會造成企業利潤的大幅波動。本文先分析在實際應用中對投資性房地產采用公允價值計量模式的問題，再針對問題提出相應對策建議。

關鍵詞：公允價值 投資性房地產

為逐步實現與國際會計準則接軌，我國新《企業會計準則—基本準則》較以前有很大變化，特別是引入了公允價值計量模式，并且結合我國的實際情況，在公允價值計量模式的具體運用中增加了一定的限制條件，保持了相對的謹慎性。近年來，我國的房價出現了較大的波動，帶動采用公允價值計量模式的投資性房地產也產生了較大變化。市場變化所產生的許多風險因素會對企業的財務狀況、現金流量和經營成果產生影響，進而增加了企業利潤的不確定性，給企業的經營與發展帶來一定的風險，甚至嚴重時還會影響到企業的生產經營。

一、對投資性房地產采用公允價值計量模式的問題及分析

（一）投資性房地產的公允價值的估值技術難把握

估值技術是準確計量投資性房地產公允價值的核心問題，先進的估值技術有利于公允價值在投資性房地產中的廣泛使用，能提高投資性房地產估值的準確性。

根據《企業會計準則應用指南》要求采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。而我國幅員遼闊，地區之間的經濟發展程度存在明顯差異，房地產的價格也存在很大不同。真正活躍的房地產交易市場只存在于大中型城市。并且同類或類似房地產的市場價格及相關信息要求房屋的地理位置、結構、質量、樓層等都要相似，這對評估房產的公允價值提出了更大的挑戰。

（二）房地產信息獲取成本高

房地產價格信息的獲取成本高也是應用公允價值計量模式的又一大難題。如今，我國市場化的程度并不夠高，必須通過評估的方式來取得投資性房地產的公允價值。而評估過程需要擁有專業評估技術的人員收集大量信息，再通過匯總、分析及調整，這無疑大大的增加了企業的負擔。

（三）資產評估機構標準不一

理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。

（四）監管機制不夠健全

我國的法律沒有對會計舞弊的規范條款，缺乏對舞弊責任的明確規定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業可以利用投資性房地產的公允價值對企業利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經濟監督機構包括證監會、國家財政部門和審計部門，而它們的監管能力是有限的，一些房地產企業利用這些監管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業的健康發展。

二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策

（一）提高投資性房地產的估值技術

為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經濟發展與人們的平均收入情況，根據相關經濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業價值進行評估的方法，根據它們之間的不同制定修正系數，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業統一的市場信息數據網絡和數據庫。統一的市場信息數據網和數據庫能方便企業獲取該地區權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據，保證了結果的客觀準確性。

（二）逐步完善準則體系

完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經濟環境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。

（三）建立公允價值審計制度

會計信息的準確性與審計是密切相關的，審計制度的發展直接影響著會計人員的工作結果。而對投資性房地產采用公允價值的計量模式涉及了許多人為主觀因素，建立完善的審計制度才能有效防范企業的會計舞弊。審計人員的審計重點應放在財務報表中公允價值的部分，盡量規避審計風險。首先，應對會計師事務所制定執業的準則，提高對審計人員的職業要求，增強工作的效率與效果。另外，還需培養注冊會計師職業道德，要求審計人員嚴格遵守審計準則及執業規范，減少企業舞弊的幾率。

參考文獻：

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