探析房地產企業(yè)主要融資渠道

陳潔

摘要：房地產業(yè)是一各需要大量的資金投入的產業(yè)，其對融資渠道，資金成本以及回籠都有較高的要求。本文主要對我國房地產企業(yè)融資渠道進行了分析，探討了幾種主要的融資渠道方式，指出當前我國房地產企業(yè)融資渠道的缺陷和不足，最后針對其不足提出相應的解決措施。

關鍵詞：房地產企業(yè) 融資 渠道 不足 對策

目前人們對房地產業(yè)的融資渠道的研究，主要側重在房地產企業(yè)前期如何獲取資金以達到買地或者建設開發(fā)的目的這方面的研究，然而，這樣的研究就過于片面了，它忽視了另外一方面，即在房產開發(fā)完成后個人將融通資金購買房產，這種個人的融資也應該是融資渠道的一部分。因此，這里我們就將房地產業(yè)融資渠道分為兩個方面：一是房地產企業(yè)融資，即對于前期開發(fā)和建設所獲得的資金渠道；二是個人融資，也就是在房地產開發(fā)建成以后，如何快速出售房產，使得資金快速回籠，從而縮短資金周轉期。

一、房地產企業(yè)融資渠道

（一）銀行貸款

目前我國房地產企業(yè)的開發(fā)和經營，仍然高度依賴于商業(yè)銀行貸款。但是受到國家一些調控政策的影響，與以前相較，商業(yè)銀行貸款所占房地產業(yè)融資渠道的比例已經有所下跌。尤其是近年來政府加強了對房地產業(yè)的金融調控，銀行信貸被逐步收緊，房地產企業(yè)想通過銀行貸款來獲取投資也就越來越困難了。

縱觀近幾年趨勢，銀行存款準備金率逐漸上升，銀行貸款利率也逐年上漲，這使得房地產企業(yè)貸款利息加重，增加了貸款成本。而銀行銀根的抽緊，融資成本的增加，也加大了房地產企業(yè)利用銀行貸款進行融資的難度。

（二）房地產債券

目前，進行債券融資這種方式的房地產企業(yè)還是占少數(shù)的，這一融資方式對于企業(yè)本身的要求比較高。一般來說，只有國企、上市公司、有限責任公司等經濟業(yè)務較多、規(guī)模較大的公司才有發(fā)行資格。例如，09年房地產上市公司發(fā)行公司債券總額最多的是金融街，其三年期債券發(fā)行總額是22.4億元，五年期債券發(fā)行總額是33.6億元。除此之外，也就只有14家企業(yè)發(fā)行了公司債券。在當前銀行銀根收緊，大部分公司又達不到上市的條件的情況下，有相當多的房地產公司選擇發(fā)行房地產債券的方式進行融資。

（三）上市融資

房地產企業(yè)進行上市融資可以說是其進行融資的一個較好渠道。上市融資不僅可以化解金融風險，又可以降低融資成本，可謂是一舉兩得，一箭雙雕。但是我們也要看到，上市融資對于房地產企業(yè)的要求是非常高的，其審查十分嚴格，只有那些具備較強綜合實力的企業(yè)才有可能成為上市公司。對于那些中小房地產企業(yè)而言，簡直是可望而不可及的。同時，由于房地產業(yè)占整個國民經濟的比重較大，一旦發(fā)生波動，將會影響到整個國民經濟的發(fā)展，因此國家對此一直保持審慎的態(tài)度。

（四）房地產信托

房地產信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，由很多不同的投資者資金組成，收購并持有房地產或者為房地產進行融資的一種投資方式。信托資金對房地產企業(yè)來說，應該是滿足其融資需求的一個很好的補充。尤其是近年來，在銀行貸款愈發(fā)困難的情況下，利用房地產信托無疑成為房地產企業(yè)解決資金問題的一個很好的選擇。去年，國家又發(fā)布了新規(guī)定，加強了房地產信托業(yè)務的監(jiān)管。這些要求，又把房地產企業(yè)獲取資金的門檻提高了。

（五）利用外資

我國房地產企業(yè)還有一項融資渠道，那就是利用外資，但是目前這一融資渠道的規(guī)模還是比較小的，與其他幾項融資方式相比，這一方式還沒有得到大規(guī)模的利用。然而近幾年，人民幣不斷升值，使得大量的外資涌入，這也促使了利用外資這一融資渠道在整個房地產業(yè)融資渠道的比重上升。利用外資，能夠有效的解決我國房地產企業(yè)的資金瓶頸問題。外來資金的涌入，對我國房地產的發(fā)展也有重要作用：可以緩解國內房地產企業(yè)過度以來銀行信貸的現(xiàn)狀，有利于房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；多元化的融資方式，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。

二、個人融資渠道

（一）銀行信貸

目前，國家出臺了一系列政策，對于個人購房的貸款要求提高。這使得個人購房貸款所要承擔的利息成本增加，也就直接導致了房地產銷量的下降。由此可以看出，銀行信貸政策對商品房銷售影響很大，一方面反映了大部分的個人購房資金主要來源于銀行信貸資金，銀行信貸資金已經成為個人融資的重要渠道；另一方面，這也間接反映出了銀行信貸政策直接影響到房地產企業(yè)的資金回籠。

（二）購房者融資

隨著我國的經濟不斷的大跨步發(fā)展，人們的生活水平也不斷提高。現(xiàn)在有些人們購買房產，已經不單單是為了滿足居住的需要，更重要的還有投資投機需要，這樣一來，也推動了房地產業(yè)的發(fā)展，使房地產企業(yè)加快了資金周轉期，可以快速回籠資金，從而降低資金成本。居民擁有的資金越多，購買力就越強，那么對房屋的需求就會更強，這樣就會有更多的個人資金流入房產行業(yè)，有利于房地產企業(yè)資金的回籠。

三、我國房地產業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足

（一）現(xiàn)行的主要融資渠道較為單一

前面已經提到，債券融資、上市融資、利用外資等融資方式都受到現(xiàn)行金融政策極大約束，只有銀行貸款相對來說門檻較低。就目前而言，銀行貸款融資渠道占所有融資渠道的百分之二十左右，這也就是說，銀行信貸處于融資渠道的主導地位。由此不難看出，我國的房地產企業(yè)融資過度以來于銀行信貸，這樣會帶來嚴重危害，不僅會導致融資風險高度集中，而且如果一旦發(fā)生風險甚至會危及到整個國民經濟的健康發(fā)展。

（二）融資渠道缺乏靈活性

房地產企業(yè)融資渠道，主要包括銀行貸款、上市融資、債券融資、房地產信托和利用外資以及個人購房融資等。但是在國家宏觀調控政策的控制下，這些融資渠道并不是那么暢通。近年來，政府為了抑制房價的快速增長，出臺了一系列限購限貸政策。這些政策的出臺，直接影響房地產市場的交易量，嚴重影響了房地產企業(yè)資金的快速回籠。這也就說明，我國房地產企業(yè)的融資渠道受國家宏觀調控政策的很大影響，缺乏靈活性。

四、完善房地產業(yè)融資渠道的措施

（一）多種融資方式相結合

針對目前我國房地產企業(yè)融資方式的單一化，我們應該利用多種融資方式相結合的辦法。尤其是近幾年國家縮緊了銀根，銀行貸款提高門檻要求，致使許多開發(fā)商倍感資金壓力，因此開發(fā)商更應該積極發(fā)展多元化的融資方式，將多種融資方式結合起來。例如，可以將直接融資方式和間接融資方式相結合，也可以將信托計劃及股權融資與銀行信貸融資相結合等等。多種融資方式相結合有兩大優(yōu)點：第一，可以使房地產企業(yè)減少對銀行貸款的依賴；第二，可以降低資金成本，減少企業(yè)融資風險。

房地產企業(yè)需要積極開拓融資渠道，在滿足企業(yè)日常生產建設的同時降低籌資成本和籌資風險；購房者也需要通過貸款或其他融資渠道籌集資金，購買房產，以此來促進房地產企業(yè)資金的快速回籠。

（二）國家適當放寬政策

由于我國房地產企業(yè)融資渠道主要集中于銀行信貸，國家為了調節(jié)房價，一方面，提高銀行存款準備金率，控制貸款規(guī)模；另一方面，提高了個人購房要求資格，一定程度上限制了房地產市場的交易量，縮短了房地產企業(yè)資金資金周轉期。由此可以看出，國家的宏觀調控政策，主要是為了加窄房地產業(yè)融資渠道，限制資金進入。事實上，政府想要達到這種目的還可以通過其他辦法來完成，；例如增加廉租房、經濟適用房的開發(fā)力度，以滿足中低收入家庭對住房的需要。而對于商品房而言，其價格應該更多的通過市場機制來調節(jié)，而不是由政府來過多的干預和控制就能達到目的的。

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