淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制

劉文

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近年來激烈的市場競爭，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，開發(fā)成本的不斷上漲，企業(yè)利潤空間的不斷縮小，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理就顯得尤為重要。針對成本核算中出現(xiàn)的諸多問題，制定相應的成本控制措施，加大財稅監(jiān)管力度，向控制、監(jiān)督、管理要效益。

關鍵詞：成本核算 控制 監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央政府收入的重要來源，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的作用。在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)項目的成本控制顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中發(fā)生的各種耗費，包括成本費用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項目成本計算等內(nèi)容。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

（一）投資階段存在的問題

近年來土地開發(fā)成本越來越高，原先土地開發(fā)成本占總支出的20%-30%，現(xiàn)在上升到30%-35%左右。有些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占先機，對項目的可行性沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研和風險分析，投資項目盲目上馬，輕者加大項目投資成本，重者導致資金鏈斷裂投資失敗，形成爛尾樓或者形成后期產(chǎn)品滯銷，公司積壓大量房源。

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，企業(yè)自籌資金很難能夠滿足運營需要，大部分投資要依靠貸款，企業(yè)可以通過銀行貸款、信托公司貸款、關聯(lián)企業(yè)拆借等多種渠道進行融資。由于貸款渠道不同，就會產(chǎn)生利率差異。有些信托公司或關聯(lián)企業(yè)的拆借存在利率高，不能提供金融機構(gòu)的證明，開具利息單據(jù)。稅法規(guī)定可以稅前扣除的利息金額最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，加大企業(yè)的稅收負擔。

（二）項目施工階段存在的問題

前期工程成本費用占項目總支出的3%左右，企業(yè)容易忽視該項費用的控制與管理，錯誤的認為前期成本是開發(fā)企業(yè)不可控制的，從而導致雖然房地產(chǎn)公司實行了一系列的工程造價控制與管理，但是也未能達到預期低成本高收益的目標。

甲方供應設備和主要材料費約占工程建安成本的50%左右，所以對加工設備和主要材料的品質(zhì)、性能各方面應該嚴加管控。施工承包單位一般是通過投標，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)查分析，擇優(yōu)競標后選取的。有些施工單位為了能夠順利中標，會打甲供材的價格優(yōu)勢戰(zhàn)，假如公司采購人員不夠?qū)I(yè)、素質(zhì)不高。就會讓施工單位鉆空子，在施工過程中供應的材質(zhì)（如外墻漆、隔熱板、裝飾材料等）以次充好。導致房屋交付后出現(xiàn)墻面滲水等質(zhì)量問題，耽誤工程進度與交房時間，使公司與施工方、業(yè)主產(chǎn)生分歧，企業(yè)形象受損。

虛增建安成本。施工單位利用審計人員業(yè)務素質(zhì)不高，對建筑工程定額不熟悉。通過套用不合理的定額達到隱蔽高估冒算的目的，給施工單位大量空子可鉆，使開發(fā)企業(yè)蒙受損失。

（三）工程結(jié)算階段存在的問題

結(jié)算階段的突出特點是：大量性、集中性、復雜性。由于各部門溝通不暢，具體操作人員水平有限，公司領導層“一言堂”。導致款項決算與結(jié)算上出現(xiàn)漏洞，產(chǎn)生主觀上的錯誤，給企業(yè)造成不必要的損失。

二、降低開發(fā)成本，加強成本管控的途徑

（一）投資階段

在投資決策階段首先要組建一支經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術人才項目組，項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、工程技術及投資分析人員（或總會計師）、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、經(jīng)營管理人員（項目經(jīng)理）。項目組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算的全過程工作。

開發(fā)公司應在拿地前做好充分準備，積極調(diào)動一切資源，多途徑尋找開發(fā)項目，對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險及升值空間，土地出讓金可參考近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。

項目立項后，公司要組建一支優(yōu)秀的動遷工作小組，取得政府相關部門的支持及時凍結(jié)建設用地范圍內(nèi)的戶口，嚴格控制分戶及房屋建造，減少代征土地，按政府規(guī)定從嚴掌控征地拆遷各項費用的補償標準及被拆遷戶安置用房的面積，做好拆遷安置工作，最大限度的降低土地征用及拆遷成本。

貸款利息的控制。對資金的運用做好周密的計劃，首選銀行貸款，但是現(xiàn)在由于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，銀行對房地產(chǎn)的貸款進行了嚴格限制。企業(yè)為了解決資金困難必須通過信托公司貸款或者進行同行業(yè)拆借。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中一方面投入資金，另一方面部分完工項目就可以收回資金償還部分貸款。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇還款方式，還可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)自己利息損失降低到最小。

（二）項目施工階段

前期工程費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關部門的協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保其即符合政府要求，又滿足項目開發(fā)利益。“三通一平”和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。對前期成本的控制除了溝通與預算之外，還需要采取以下措施：提高開發(fā)工程前期地質(zhì)勘探工作準確性；實現(xiàn)設計方案優(yōu)化；項目立項前就要確立成本控制；采用公開招標的方式降低前期成本費用。

甲供材應由采購部門實施控制，制定具體的規(guī)章制度及控制措施。如電梯、水泵、配電箱等大型設備也應采取甲供形式，一則不會投入很多精力，二則可以節(jié)約很多支出。開發(fā)商可以采取招標形式，要求采購部門在招標計劃中，明確招標原則，界定承包范圍、甲供材的范圍及主材的規(guī)格、品質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務及價格。通過引進多家供貨商競標后，擇優(yōu)確定和簽約。

針對因施工單位的原因虛增建安成本，應采取以下措施：組建專業(yè)的預算審計人員隊伍或投資監(jiān)理參與觀察審計并進行監(jiān)督；審計人員或監(jiān)理人員應常駐施工現(xiàn)場進行動態(tài)監(jiān)控；進行審計人員輪崗制度，避免與施工單位預算人員建立所謂的“友情”。

（三）間接開發(fā)費用

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品貳發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費用與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少。反之，開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加，因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費用。

（四）工程結(jié)算階段

工程項目竣工決算可以全面反映項目建設過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立以下機制：會議確認制；二次復核、審計制；獎懲制度；提高企業(yè)管理者的素質(zhì)，加強制度建設，強化會計監(jiān)督。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額較大、涉及的環(huán)節(jié)較多，開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，負債經(jīng)營程度高、不確定因素多。一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。所以房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應貫穿于項目開發(fā)的全過程，是一個設計拆遷、開發(fā)建筑、銷售等所有職能部門的全局性工作。要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財務部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業(yè)的特點進行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進行全過程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻：

[1]平準.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅實務[M].人民郵電出版社，2014年4月第1版endprint