海景度假房，適合中長期投資

金姬

1945年夏，法國音樂人夏爾·特雷內（Charles Trénet）在藍色海岸邊的某個小酒館里度過一個慵懶的下午，突然有了創作靈感，20分鐘就寫下傳世名曲《大?！罚↙a Mer）。隨后，這支曲子傳遍世界各地，在習慣于海邊度假生活方式的西方人中引起了共鳴。

聯合國一項調查表明，全世界80%的人喜歡在海邊度假，50%的人有在海邊置業的夢想。隨著生活水平的提高，越來越注重生活品質的中國百姓也如同歐美民眾那樣熱衷去海邊度假，而到海邊養生甚至養老的人也漸漸多了起來。問題是，投資海景房這樣的度假地產，投資價值究竟在哪些方面？

海景房概念細細剖析

在易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱看來，“海景房”一詞，源于國內地產開發商的營銷術語。

顧名思義，海景房應該是看得見海景的房子。但開發商又把海景房分門別類，制造不同的概念。如“一線海景房”通常定位在距海300米以內，可以直接觀海的房子；“二線海景房”通常定位在距海800米以內，走到海邊5分鐘左右的房子；800米開外的均可歸為 “三線海景房”。而陽臺距離大海僅僅百米左右，躺在陽臺就能全景收攬大海沙灘的，又被稱作“無敵海景房”。嵊泗的“上海17英里”就屬于此類。海景房根據用途又分為酒店式公寓、養生住宅、觀景豪宅……如此細分，是凸顯賣點吸引消費者。

海南錦誠旅游地產服務機構負責人王路在地產界已經摸爬滾打了20年，也是國內最早做度假地產咨詢服務的人之一。他對《新民周刊》坦言：“一般而言，海邊住宅用于常住的話未必合適，最合適的當然是度假?！?/p>

對許多城市中產家庭而言，在市中心擁有一套舒適、便利的公寓住宅早已實現。但“第二居所”選在哪兒？日日處于競爭壓力下的白領、金領們，渴望遠離嘈雜喧囂，私享藍海、沙灘、美食、寧靜成為日益迫切的“剛需”。能說去就去海邊度假，擁有一套有藍海、沙灘，又有美食、清涼的海景房，白天逐浪夜晚枕濤，愜意且浪漫。這是優質海景房的首要價值。

但對海景房精神層面價值的再發現，并非始于海邊原住民。海景房的房價扶搖直上，一開始也是非本地人炒起來的。復聯集團嵊泗列島旅游發展有限公司董事總經理朱志勇早年移民澳大利亞，他向《新民周刊》透露，澳大利亞海景房就是1997年香港人開始過去購買才漲起來的?！爱斈?0多萬就能在澳大利亞買套海景房，這個價格在香港只能買間廁所?！?/p>

王路介紹說，海南的度假地產是中國內地最早開始發展起來的，大概2006年開始建成?！昂Ｄ鲜菎u外客戶主導的市場，除了?？谑潜镜匦枨?，可能50%的海景房是本地人購買之外，其他像三亞、博鰲等城市都是90%-95%的島外置業者?！?/p>

海景房的概念也從那時成為海南新一輪地產開發的主題詞。

在1999年“黃金周”出現之前，中國人基本沒有度假的概念，本來每年的假期就少，無論是出境游還是長途旅游，當年都是耗時費錢的事。那時候，“海邊度假”委實是一種奢侈，在老百姓心目中，只有相當級別的人才有去北戴河療養的資格。1992年春晚小品《秧歌情》中，宋丹丹飾演的老太太就揶揄黃宏飾演的老伴，說過六十多回北戴河療養的事，“不就是洗海澡，曬太陽；吃螃蟹，住樓房；睡了兩天沙發床，回到家就想往那火炕上面安彈簧。拉倒吧！”

隨著“黃金周”的出現，海南房地產的再發力，“海景房”的概念由此吸引更多有錢人的眼光，即便是那些三四線城市的“海景房”，也漸漸熱銷起來。

海邊置業很奢侈嗎？

人們總以為，海景房易腐蝕?！耙袁F在的建筑技術，其實房屋腐蝕沒有想象中厲害。而且海岸線房屋由于資源稀缺，確實有一定的投資價值?！鄙虾３诵切行袖N服務機構總經理李驍指出，“海岸線本來就十分有限，適合造房的海岸線就那么點，開發價值是很寶貴的。”

中國大陸海岸線全長1.8萬公里，平均到人口海岸線為1.3厘米。當中國人均海岸線進入“厘米時代”，海景房自然就是稀缺資源。目前這一地產項目的開發仍還處于起步摸索階段，同質化的多，有特色的少。“包括海景房在內的度假地產在中國是新興行業，無論是客戶對市場認知，還是開發企業對行業開發，就像當年大家做完住宅轉去做商業和寫字樓一樣，現在是行業前期階段，并不成熟?！蓖趼贩治稣f，“中國與國外很大的差別是，中國房地產市場與國外完全不同，國外經驗很難復制，國內只能自己摸索?！?/p>

國外經驗難以復制，但至少值得借鑒。首先，國外有成熟的假期生活方式，像法意西等傳統休假大國，每年拖家帶口享受帶薪假期至少30天，其余歐洲國家也有20多天，而在工作強度較大的日本或者美國，年假也有十幾天。而中國每年有幾個黃金周，越來越多的中產者不再滿足于節假旅游，也漸漸養成了度假需求。這在一定程度上支撐了中國度假地產的發展，未來市場潛力巨大。

值得注意的是，發達國家的海景房對于普通中產階級而言，并非遙不可及，往往都承受得起。

以西班牙為例，被譽為“出售陽光和海灘的國度”，長達4000多公里的海岸線上分布著無數迷人的海灘。全年至少有300天可以享受陽光的照耀，而且，溫度總是在10-30攝氏度之間。沿著地中海，從北到南有陡峭海岸、金色海岸、柑橘花海岸、瓦倫西亞海岸、白色海岸和太陽海岸等。

旅居西班牙多年的上海姑娘KK向《新民周刊》表示，在西班牙，40歲左右的夫妻，只要雙方收入均在中等或以上，就會擁有一套海景房。“由于西班牙海岸線特別長，不同的沿海地帶，根據房型大小有不同的價格，通常在6.5萬歐元到25萬歐元之間?！?/p>

KK說，以前海景房和非海景房的價格差距比較大，但現在因為經濟不景氣，價格有所接近。具體情況要根據地區來看?！耙话愫＞胺績r格不高，多數用于夏季海邊度假，平時以日租或月租的方式出租。但如果海景房不屬于旅游區，平時租不出去，那就用來居住或租給當地人?！?/p>

其次，周邊配套如何與海景房升值空間息息相關。在王路看來，國內海景房的硬件與歐洲沒有差距，軟件則有待提高。“一方面企業對項目認知停留在初級階段，中國目前進入度假地產的企業主要以住宅開發商為主，更愿意做擅長的住宅開發；而國外是開發商長期持有，以出租為主，考慮的是現金收入。國內很少有持有經營的，因為中國金融環境不支持度假地產，開發商沒有辦法拿到長期的低息資金，只有開發貸或者民間借貸等信托產品，時間短，利息高，旅游持有性物業需要運營，至少三五年才能成熟，所以大多數企業愿意賣房子，而不是持有而出租。”endprint

因此，目前那些坐落在自然海景優美，來往交通便利，想去就能去，而且價格低廉，在軟件和配套上別具匠心的海景房，是值得投資的洼地，關鍵在于對其多方面因素進行考察。

投資有門道

藝術收藏者林濤具有另一種思量，他告訴《新民周刊》，選購海景房與選購藝術品有相似之處，都需要獨特眼光。所謂“投資洼地”在于你是否能發現人所未見的未來成長性。他認為，當下國內海景房像藝術品，有的見水不見山，有的有礁巖沒有沙灘，風姿各異。但無論中外，像“上海17英里”這般兼有藍海、沙灘的海景房，往往比單單只有藍海的更顯珍貴。當然，海景房不適合短期投機，而適合中長期投資。

王路也建議，大家對度假地產要有長期投資心態，海景房通常都屬于中長期產品，不像普通城市住宅，地價一炒上去房價立即跟著上去。

王路分析說，度假地產分為“旅游地地產”和“旅游地產”兩種，前者如海景房等在旅游目的地的地產項目，房產勝過旅游，占到國內當下度假地產的九成；而后者是和旅游相關的所有地產項目，旅游勝過房產。

如果有意入手海景房，首先要考慮利用率。北方因為寒冷時間較長，海景房的利用率相對較低，所以外地買家慎入。王路認為海南的氣候比較適合海景房的長期持有，但海南需要坐飛機去，心理距離是個問題。它面向全國客戶，主要是小戶型的公寓為主，適合大家避寒度假。而江浙一帶的海景房，面對的主要是長三角客戶，主要是針對周末全家游，需要更好的配套才適合投資。

而無論是在哪里購買海景房等度假地產，都需要專業后續服務。因為海景房本身需要防風防潮等，對物業要求也更高。王路認為目前途家網的物業和托管兩種服務模式讓大多數度假地產沒了后顧之憂。“途家網的物業收費比普通住宅略貴一些，假設平常小區是每平方米每月3元，途家網可能收4元，因為它要派人定期幫你的房子保潔。當然，這還要看你的房屋形式，如果保潔成本很高，可能在物業費之外另外收費。此外，你的房子可以讓途家網托管，在你不住的時候，幫你租出去，上網推廣的成本由途家網承擔，而租金收入會和業主五五分成?！?/p>

出租海景房還有兩種模式：直接給一些常住的鄰居打理；或是一些公司直接租下轄區內二三十套公寓在出租，價格不錯，一般是租用毛坯房再改造房屋，把房子隔成幾間獨立的房屋。目前大多數人更傾向于途家網的托管模式，畢竟途家網會每個月把租金打給房東，還會每天提供給房主房屋的情況，是否被租用、是否需要維修等。

途家網CEO羅軍認為未來度假租賃產業的發展將會給海景房租賃帶來更多的商機?！澳壳霸趪?，度假租賃已經占據整個住宿業37%的市場份額，在中國，目前比例還非常小，市場空間巨大。度假租賃比起酒店來價格上很有優勢。例如海南淡旺交替的時候，亞龍灣的海景別墅價格是1680元一天，五星級酒店要2000元左右，但是一幢獨棟別墅可以住一家人，酒店卻只能住一兩個人；酒店由于游泳池、餐廳配套、中央通風系統、裝修維護等淡季成本也很高，所以成本上沒有優勢?！?/p>

國外稀缺資源的度假地產，也始終處于不錯的投資回報水平。例如，被譽為“人間天堂”、“世界上最美麗島嶼”的波拉波拉島位處法屬波利尼西亞，距離大溪地約45分鐘航程。2006年6月，以奢華體驗著稱的波拉波拉瑞吉度假村正式開張，靠近太平洋南岸的海灘別墅的15間豪華套房，每間費用高達1.5萬歐元一晚，仍然成為好萊塢明星度假首選之地。而度假村的業主是當地的華人家族，開業8年來早就賺得盆滿缽滿。

未來：多元化發力

由中國指數研究院今年發布的《2013年在線短租行業報告》顯示，中國內地在線短租消費群體中，以旅游度假為出行目的的最多，占比達到60.6%；別墅作為一種新興短租業態，在2013年需求增長快速。這對于國內處于起步階段的度假地產而言，無疑是個好消息。

在王路看來，中國度假地產的服務需求很大?！艾F在社會的中流砥柱是60后70后，他們的生活習慣是圍繞一個城市。隨著國民收入增加，當80后90后成為主力人群，度假成為一種生活方式，這些人就會圍繞不同城市而生活。再加上現在環境污染問題，中國一線城市老年人的退休潮而引發的銀發經濟，養生和養老方面的度假地產就會在未來有很大發展空間。”

在國外，度假地產十分成熟，多元化、個性化也成為一種潮流。例如在法國，一些旅游公司會租下整個小島或者一座城堡，號召喜歡推理小說的人一起去度周末，然后就會在島上或者城堡里發生一起“命案”，大家一起參與破案，如同阿加莎·克里斯蒂的小說再現。雖然每人幾百歐元的收費并不便宜，但是參與者樂此不疲，因為這種度假體驗是如此獨一無二。

中國地域遼闊，不像歐洲一些國家一天之內就能跨越幾條國境線，上午還在喧囂的都市下午已經抵達休閑的海灘，當休假成為中國人的人生必修課時，“想走就走”可能會成為最有吸引力的賣點。從這點看，距離上海17英里的“嵊泗第一沙灘”基湖沙灘海景房，終將一房難求，身價倍漲。這樣的場景或許就出現在五年后或十年后。endprint