中國房地產是泰坦尼克號

現在房價的下跌還沒開始，當房價下跌20%、30%，這些問題就全部暴露出來了。

潘石屹SOHO中國有限公司董事長聯合創始人

實際上我四、五年時間沒談過房價了，這是一個特別敏感的話題，能夠把每個人的情感帶動起來。今天既然沒記者，我還是想把心里的話說一說。我對中國的房價不看好，盡管我看到最近一段時間有好多房地產界各方面的專家、學者、開發商用各種各樣的經濟理論、市場理論去分析，尤其是以任志強為代表的，我認為都是瞎掰。

所有理論的分析，可能放在物理、數學上可以相信，做市場不要太相信。最關鍵的，是長著你的眼睛、帶著你的頭腦去到市場上看一看，這是最真實的。牛頓的經典物理學都能讓愛因斯坦推翻了。實際上我更多的相信統計的數據，當然我說的數據絕對不是國家統計局的數據。

據我的觀察來看，現在中國房地產市場的成交量、租金回報率、每個購房人的眼神、心態、家庭收入，都不正常，就像一個人血壓是正常人的好幾倍、心跳是正常人的好幾倍，這人能是健康的嗎？

最近可能會出臺幾個政策，有的已經寫到三中全會《決定》，有的陸續要出。第一個就是不動產登記條例，要登記海洋、山脈、礦產，和老百姓有關的就是登記房子。

大家也知道，中國過去十幾二十年，在各個行業有些人拿了不該拿的錢。現在反腐，前幾年這些人沒想明白，拿來路不明的錢購買了不動產。今天要搞不動產登記，是個傻瓜都知道，寧可換成英鎊、美元、人民幣，也不能換成房子，我認為不動產登記辦法出臺，會增加房子供應量，房價就會跌。

第二個是房產稅政策。前幾天我看一個大學教授說，理論上房產稅的出臺對房價不構成任何影響。這是1+1等于2的道理，在北京就我知道有20套以上的房子的人是有的，我還知道有人有100套房子，都沒租出去。如果我們出臺房產稅政策，第一套不交稅，第二套、第三套也可以不交，第四套收4%的稅，第五套收5%……持有的成本就會增加，就會變成市場的供應量。這個大學教授，不知道他想的一個什么深奧的道理。

還有一個，三中全會有個具體的說法，就是農村建設用地和城市建設用地要同權。北京CBD建設用地面積是4平方公里，北京的農村建設用地面積是1006平方公里，相當于300個CBD。原來房價上漲是巧婦難為無米之炊，沒有土地供應。如果土地供應真正上來，建房子是非常容易的，現在建房子的速度也很快。

所有這一系列政策的出臺，我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產現在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰了。撞上之后，不光是房地產行業風險，更大的是金融行業的風險。所以銀行馬上對按揭貸款速度放慢了，利率也提高了。

從風險角度，最薄弱的環節在哪？還不是銀行貸款，貸款一部分是貸給消費者的按揭貸款，一部分是貸給開發商的開發貸款，我認為是金融產品，比如信托、第三方理財、委托存款，利率都很高，對應的資產質量比較差。

現在房價的下跌還沒開始，當房價下跌20%、30%，這些問題就全部暴露出來了。第二步會造成什么樣的風險，就很難說了。

（本文摘自潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇的演講）