房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理分析

張建紅　張建國(guó)

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本不僅關(guān)系到盈利水平的高低，還體現(xiàn)著企業(yè)的戰(zhàn)略思想、核心競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)營(yíng)理念、社會(huì)聲譽(yù)及社會(huì)責(zé)任的強(qiáng)弱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有通過(guò)挖掘企業(yè)潛力，將全面成本管理貫穿于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的整個(gè)價(jià)值鏈，有效地進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和確定目標(biāo)成本，才能最大限度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益達(dá)到最佳。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 全面成本管理 成本控制 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量、成本、利潤(rùn)以及對(duì)環(huán)境的影響是其必須考量的問(wèn)題，這不僅關(guān)系到自身的經(jīng)濟(jì)利益，更涉及到所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)GDP的主要支撐點(diǎn)之一，同時(shí)也會(huì)影響與此相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如涉及金融業(yè)的房地產(chǎn)抵押，涉及中介服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，即如何在保證房地產(chǎn)增量的同時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)成本管理是解決這一重要問(wèn)題的核心辦法。

一、價(jià)值鏈體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，波特的觀點(diǎn)印證了價(jià)值鏈在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，即消費(fèi)者心目中的價(jià)值由一連串企業(yè)內(nèi)部物質(zhì)與技術(shù)上的具體活動(dòng)與利潤(rùn)構(gòu)成，當(dāng)與其他企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，其實(shí)是內(nèi)部多項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)，而非某一項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)。如果企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有體現(xiàn)在整個(gè)價(jià)值鏈中，將呈現(xiàn)“跛腳”的狀態(tài)，當(dāng)優(yōu)勢(shì)難以彌補(bǔ)其劣勢(shì)時(shí)，或其劣勢(shì)正是競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)時(shí)，極有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中步履艱難，其優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮也將受到限制。

雖然企業(yè)價(jià)值的增加有內(nèi)在價(jià)值和外在價(jià)值外之分，如果將其概括為價(jià)值鏈，可以將其分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)，基本活動(dòng)貫穿于企業(yè)的整個(gè)供、產(chǎn)、銷(xiāo)及售后服務(wù)，支持性活動(dòng)包括計(jì)劃的制定、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、研究與開(kāi)發(fā)等。在這些活動(dòng)中，每一項(xiàng)活動(dòng)都關(guān)系到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，都應(yīng)該上升到戰(zhàn)略的高度加以考量。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要善于培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在形成“拳頭競(jìng)爭(zhēng)力”的同時(shí)，在成本管理方面樹(shù)立系統(tǒng)控制觀念，從原材料供應(yīng)商直至產(chǎn)品的最終消費(fèi)者，從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到售后服務(wù)，都要上升到戰(zhàn)略的高度將其所涉及的活動(dòng)及社會(huì)資源進(jìn)行有效整合，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好自然資源和社會(huì)資源。這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內(nèi)。

二、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時(shí)間、單價(jià)和數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長(zhǎng)短、工程造價(jià)的高低及工程項(xiàng)目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時(shí)，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對(duì)三維特性帶來(lái)的控制風(fēng)險(xiǎn)，不能面面俱到全線(xiàn)抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)。在講求重要性的同時(shí)，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對(duì)脫離標(biāo)準(zhǔn)的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴(yán)格加強(qiáng)審批手續(xù)等；而對(duì)正常的費(fèi)用支出，應(yīng)本著從簡(jiǎn)的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)。

（一）項(xiàng)目投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機(jī)制，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵循投資決策程序，從投資可行性報(bào)告的審議到投資估算的審查，必須嚴(yán)格執(zhí)行決策程序，必要時(shí)可以采用一票否決制來(lái)呈現(xiàn)決策程序的嚴(yán)肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價(jià)格以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入等方面，公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實(shí)際、充分詳實(shí)的分析與評(píng)價(jià)。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)和異地綠化費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，在不同地域有所不同，但這些費(fèi)用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賴(lài)以生存和追求經(jīng)濟(jì)效益的核心利益所在，加強(qiáng)土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價(jià)值，在增加其性?xún)r(jià)比的同時(shí)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財(cái)富。在該環(huán)節(jié)，可控費(fèi)用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、菜地建設(shè)基金等。不可控費(fèi)用包括：失業(yè)生活補(bǔ)助費(fèi)、社保費(fèi)、土地使用權(quán)工本費(fèi)和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時(shí)，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)工作，不僅涉及到相關(guān)費(fèi)用的高低，還將對(duì)招投標(biāo)及項(xiàng)目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會(huì)審制度與程序，還應(yīng)做好對(duì)下列可控成本如異地綠化費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、勘探放線(xiàn)費(fèi)、鉆探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制與管理。如方案設(shè)計(jì)要有設(shè)計(jì)概算或設(shè)計(jì)預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對(duì)設(shè)計(jì)者優(yōu)化設(shè)計(jì)付出的額外勞動(dòng)給予獎(jiǎng)勵(lì)等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項(xiàng)目招標(biāo)包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷(xiāo)售代理及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過(guò)程中除進(jìn)行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用一定要做到可預(yù)測(cè)、能控制，堅(jiān)持標(biāo)的的嚴(yán)格審查制度。要考慮到市場(chǎng)價(jià)格變化、自然地理?xiàng)l件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國(guó)內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)的，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的費(fèi)用以彈性預(yù)算進(jìn)行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)、土地取得、規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費(fèi)用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按程序和規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行考核和計(jì)量。公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)施工階段的資金使用計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的審核，按施工進(jìn)度及工程項(xiàng)目進(jìn)行分解安排資金；嚴(yán)格按程序和合同規(guī)定對(duì)工程價(jià)款及材料款進(jìn)行支付與結(jié)算，對(duì)工程進(jìn)度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動(dòng)權(quán)；采用計(jì)算機(jī)技術(shù)及其他先進(jìn)的計(jì)量手段對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行成本跟蹤控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請(qǐng)或會(huì)同社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤審計(jì)等。endprint

（六）銷(xiāo)售的成本管理

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)費(fèi)用的高低取決于以下因素：由開(kāi)發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營(yíng)銷(xiāo)方案、稅收、銷(xiāo)售代理制度及相關(guān)規(guī)定、對(duì)費(fèi)用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)等。對(duì)于可控費(fèi)用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴(yán)格控制各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用的開(kāi)支規(guī)模與范圍。財(cái)務(wù)部門(mén)所具有的決策職能決定了必須參與營(yíng)銷(xiāo)方案的制定，與銷(xiāo)售部門(mén)保持良好的溝通，落實(shí)分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費(fèi)用開(kāi)支和未達(dá)到預(yù)期的回款，嚴(yán)格費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)制度等。

四、期間稅費(fèi)的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費(fèi)用組成內(nèi)容的期間稅費(fèi)，外部人可以通過(guò)其觀測(cè)出企業(yè)管理水平的高度。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)費(fèi)用已通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個(gè)資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營(yíng)。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實(shí)行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險(xiǎn)小、周期短、貸款條件限制低的借款種類(lèi)，控制好資金存量。如在不影響誠(chéng)信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費(fèi)用的管理中，財(cái)務(wù)部門(mén)是費(fèi)用控制的主要責(zé)任單位，采取計(jì)劃限額方式較為適合，控制點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實(shí)際的費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等。有些費(fèi)用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實(shí)際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費(fèi)用開(kāi)支，將費(fèi)用開(kāi)支定額分解到各個(gè)職能部門(mén)，如交通費(fèi)、辦公費(fèi)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，涉及的相關(guān)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)。這些稅費(fèi)對(duì)企業(yè)而言是不可控的，但必須加強(qiáng)管理，按規(guī)定正確計(jì)算并按時(shí)交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來(lái)不必要的費(fèi)用開(kāi)支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

五、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進(jìn)行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準(zhǔn)，這就要求對(duì)即將發(fā)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的估算，以便對(duì)費(fèi)用的發(fā)生進(jìn)行有效控制，從而確認(rèn)企業(yè)的盈利水平。這實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目投入資金進(jìn)行的估算，不僅滿(mǎn)足融資計(jì)劃的需要，也是進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測(cè)的目的在于對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)變化來(lái)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費(fèi)的額度，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。成本預(yù)測(cè)應(yīng)以年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造成本及所有可能發(fā)生的費(fèi)用總和。

目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)要點(diǎn)應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤(rùn)目標(biāo)與預(yù)計(jì)產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費(fèi)用資料平衡成本；根據(jù)委托代理的特點(diǎn)考慮長(zhǎng)期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及政策與新型材料、技術(shù)的運(yùn)用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制時(shí)，項(xiàng)目成本應(yīng)按相對(duì)指標(biāo)分解到各責(zé)任部門(mén)進(jìn)行控制，如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本按總投資額的一定比例由總工辦負(fù)責(zé)控制等；對(duì)期間費(fèi)用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對(duì)額分解到各責(zé)任部門(mén)控制。各責(zé)任部門(mén)應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計(jì)費(fèi)用，將其中的一部分集中到綜合計(jì)劃部門(mén)統(tǒng)一管理，以便隨時(shí)進(jìn)行調(diào)劑。對(duì)于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過(guò)后應(yīng)重新下達(dá)。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對(duì)于增加變動(dòng)的責(zé)任部門(mén)不應(yīng)再享受公司給予的獎(jiǎng)勵(lì)。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以?xún)r(jià)值鏈為紐帶，以造價(jià)、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過(guò)程的科學(xué)管理體系。只有樹(shù)立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個(gè)價(jià)值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強(qiáng)對(duì)成本的有效控制和管理，才能達(dá)到降低成本和提高效益的目的。在全過(guò)程成本管理過(guò)程中，做好成本預(yù)測(cè)工作才能更好地將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，只有將目標(biāo)成本分解、落實(shí)到每個(gè)責(zé)任部門(mén)，通過(guò)簽訂成本費(fèi)用控制責(zé)任書(shū)，加大對(duì)目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。X

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作者簡(jiǎn)介：

張建紅，女，陜西銀行學(xué)校，講師。研究方向：財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)。

張建國(guó)，男，陜西能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院、西安科技大學(xué)高新學(xué)院，副教授。研究方向：公司理財(cái)與財(cái)務(wù)管理。endprint